Le recenti misure abitative della Spagna hanno evidenziato il rischio che i governi possano modificare le regole che disciplinano la proprietà immobiliare, secondo Kristyna Mazankova, direttrice del Masters in Bitcoin presso l'Universidad de las Hespérides. La questione ha riaperto il dibattito su Bitcoin come possibile asset alternativo per la costruzione di ricchezza di lungo periodo per le famiglie.

Per generazioni, le famiglie spagnole hanno fatto affidamento su terre e immobili per costruire ricchezza nel corso dei decenni. Mazankova sostiene che due decreti urgenti in materia di abitazioni approvati dal governo il 29 settembre hanno reso questa strategia più incerta. Le misure sono state presentate come risposta alle pressioni sul mercato abitativo, ma hanno anche sollevato interrogativi sulla stabilità contrattuale e sull'offerta di immobili.

Due decreti abitativi

Il governo spagnolo ha approvato due decreti urgenti, o reales decretos-ley, il 29 settembre. Secondo la Costituzione spagnola, questo strumento è riservato ai casi di "extraordinaria e urgente necessità". Un decreto-legge entra in vigore immediatamente, dopodiché il Congresso ha 30 giorni per convalidarlo o abrogarlo. Il governo ha diviso le riforme abitative in due decreti, in modo che potessero essere votati separatamente.

Il primo decreto ha limitato gli aumenti degli affitti fino alla fine del 2027. Se un affitto esistente fosse già superiore al massimo stabilito dall'indice ufficiale dei prezzi di riferimento, non avrebbe potuto aumentare. Negli altri casi, le parti potevano concordare un aggiornamento, ma in assenza di un nuovo accordo l'aumento non avrebbe potuto superare il 2%.

L'inflazione in Spagna a settembre è stata del 4,9%, secondo l'istituto nazionale di statistica. Di conseguenza, la misura potrebbe ridurre nel tempo il reddito reale dei proprietari se gli affitti fossero limitati al tetto indicato.

Il secondo decreto ha introdotto il rinnovo obbligatorio dei contratti di locazione al termine del periodo minimo, se nessuna delle parti avesse dato disdetta. I rinnovi sarebbero avvenuti in periodi successivi di cinque anni, o di sette anni quando il locatore fosse una persona giuridica. Un proprietario che recidesse il contratto senza uno dei motivi previsti dalla legge sarebbe stato tenuto a risarcire l'inquilino.

Ove possibile, il risarcimento sarebbe stato calcolato utilizzando il sistema statale di riferimento degli affitti. Non avrebbe potuto essere inferiore a un mese di affitto per ogni anno di permanenza dell'inquilino nell'abitazione. Nella pratica, la misura ridurrebbe la capacità dei proprietari di recuperare il proprio immobile o di riaffittarlo ai prezzi attuali di mercato.

Le misure si applicavano anche ai contratti già stipulati, a partire dalla successiva data di rinnovo, secondo un sintesi di Provivienda. I critici hanno sostenuto che i decreti potrebbero essere incostituzionali perché modificano retroattivamente accordi privati stipulati sotto regole diverse. Hanno citato l'articolo 9.3 della Costituzione spagnola, che vieta l'applicazione retroattiva delle disposizioni che limitano i diritti individuali.

Il Congresso non ha risolto tale questione costituzionale. Il 2 ottobre ha respinto il primo decreto con 178 voti contro 172 e il secondo con 184 voti contro 166. Il Presidente del Governo Sánchez ha quindi convocato elezioni generali per il 29 novembre.

Il Consiglio dei Ministri ha successivamente approvato nuovamente entrambi i decreti, introducendo solo modifiche tecniche, e li ha sottoposti alla Diputación Permanente del Congresso. Questo organo sostituisce l'aula piena dopo lo scioglimento del Congresso. Il voto di Junts non era necessario in quell'ambito. Sánchez ha dichiarato che il decreto sui rinnovi automatici sarebbe entrato in vigore solo se convalidato dalla Diputación Permanente, anziché immediatamente dopo la pubblicazione sul BOE. Giuristi consultati da un giornale hanno definito la mossa potenzialmente un abuso di diritto al limite. L'entrata in vigore delle regole sui rinnovi automatici dipende quindi dalla convalida della Diputación Permanente, mentre le elezioni generali del 29 novembre determineranno la composizione del prossimo Congresso.

Le misure hanno attirato l'attenzione sulla differenza tra operare sotto regole rigorose e trovarsi di fronte a regole che cambiano dopo che un investimento è stato effettuato.

Annunci ritirati dal mercato

I proprietari hanno iniziato a rimuovere gli annunci prima del voto in Congresso. Un programma televisivo spagnolo ha riferito che circa 2.900 annunci di affitto sono stati ritirati dai portali immobiliari in circa quattro ore, secondo EDATV.

A Madrid, gli annunci sarebbero diminuiti di circa il 20% in meno di 24 ore, da 11.815 a 9.398, secondo LaBandera. Le cifre erano preliminari e non verificate, ma indicavano una reazione immediata da parte di alcuni proprietari.

etti simili sono stati documentati in altre giurisdizioni. A Berlino, il congelamento degli affitti del 2020 durò cinque anni. Gli studi dell'epoca rilevarono che l'offerta di abitazioni regolamentate si era più che dimezzata, mentre gli affitti non regolamentati aumentavano. La corte costituzionale tedesca abrogò la legge nel 2021.

A San Francisco, uno studio del 1994 dei ricercatori di Stanford Diamond, McQuade e Qian rilevò che l'estensione del controllo degli affitti aiutò gli inquilini in carica a rimanere nelle proprie abitazioni. Emergeva anche che i proprietari ridussero l'offerta di abitazioni regolamentate di circa il 15%, mentre gli affitti in tutta la città aumentarono di circa il 5%.

In Catalogna, i tetti agli affitti introdotti nel 2024 nelle zone ad alta tensione abitativa rallentarono la crescita dei prezzi, ma gli annunci di affitto calarono del 22,2% a Barcellona mentre aumentavano del 3,9% a Madrid, secondo i dati di Fedea riportati da idealista.

La Spagna operò in precedenza con proroghe forzate e quasi permanenti dei contratti di locazione dal 1946 al 1985. Il sistema mantenne gli affitti più vecchi congelati per decenni, mentre i proprietari ridussero la manutenzione degli edifici e i centri città si degradarono. Il decreto Boyer del 1985 pose fine a quel regime. La nuova misura sui rinnovi automatici è stata descritta come simile a quel modello precedente per quanto riguarda l'effetto sul controllo dei proprietari sui loro immobili.

Un deficit di offerta abitativa

Il problema centrale individuato dall'articolo è la carenza di abitazioni in Spagna. Nel 2025 si sono formate circa 240.000 nuove famiglie, mentre sono state completate solo circa 92.000 case. La Bank of Spain ha stimato in circa 750.000 case il deficit accumulato tra formazione di nuclei familiari e costruzione di abitazioni dal 2021 al 2025, secondo Cantabria Económica.

Il rapporto ha individuato negli stessi edificabili scarsi, nello sviluppo urbano lento e nelle regole urbanistiche rigide gli ostacoli. L'economista Daniel Fernández Méndez e altri economisti hanno sostenuto che le politiche fondiarie restrittive e standard edilizi sempre più severi hanno reso la costruzione non redditizia anche ai prezzi attuali, secondo Hespérides.

L'articolo sostiene che limitare le nuove costruzioni e allo stesso tempo limitare i rendimenti degli immobili esistenti può ridurre l'offerta da entrambe le direzioni. I proprietari possono vendere, rimandare una decisione o lasciare un immobile vuoto piuttosto che rischiare un inquilino che resta in loco sotto regole che non possono controllare. Se meno abitazioni vengono offerte in affitto gli immobili rimanenti potrebbero diventare più costosi, mentre più inquilini potrebbero essere spinti verso accordi informali senza contratti né tutela legale.

L'acquisto di una casa non costituisce necessariamente un'alternativa. La stessa carenza che fa aumentare gli affitti rende anche le abitazioni meno accessibili all'acquisto. Alcuni proprietari potrebbero essere spinti a vendere, ma le vendite si adeguano generalmente più lentamente degli annunci di affitto. Un proprietario con un mutuo superiore al valore di mercato dell'immobile potrebbe non essere in grado di vendere, mentre altri potrebbero attendere un cambiamento di governo lasciando gli appartamenti vuoti.

Bitcoin e stabilità delle regole

L'articolo contrappone la proprietà immobiliare a Bitcoin partendo dal presupposto che un edificio resta permanentemente soggetto alle leggi della giurisdizione in cui si trova. Il protocollo di Bitcoin, al contrario, ha un'offerta limitata a 21 milioni di unità e questa regola non è cambiata in 17 anni. Nessun ministro può limitarne direttamente il rendimento, congelare il protocollo dell'asset o estendere il diritto di altri su monete custodite in un portafoglio privato.

Bitcoin è inoltre trasportabile oltre i confini e può essere acquistato in piccole quantità. Gli immobili richiedono in genere un acconto, un mutuo, un notaio e un impegno finanziario di lungo periodo, mentre Bitcoin può essere acquistato in modo incrementale. Queste caratteristiche vengono presentate come motivi per cui alcune famiglie potrebbero considerare Bitcoin accanto, anziché in alternativa, agli immobili.

L'articolo ricorda anche che Bitcoin presenta una notevole volatilità dei prezzi. Una posizione acquistata poco dopo il picco del 2017 perse quasi tre quarti del proprio valore in un anno, prima di superare in seguito più volte la performance degli immobili spagnoli. Le performance passate non prevedono i rendimenti futuri, e il valore di Bitcoin può calare bruscamente. Il confronto con gli immobili misurava solo le variazioni di prezzo ed escludeva i redditi da locazione, le tasse, la manutenzione e i costi di acquisto.

L'articolo afferma che le famiglie continueranno ad avere bisogno di case e continueranno a comprarle o affittarle. La questione riguarda gli immobili detenuti come investimento, in particolare dai piccoli investitori che intendono costruire ricchezza nell'arco di una vita. Sostiene che Bitcoin può essere considerato come una posizione di lungo periodo, sottolineando però che il suo prezzo può calare bruscamente nel breve termine e che non sostituisce il denaro necessario nell'immediato futuro.

Le misure approvate in Spagna hanno quindi messo a fuoco due rischi diversi: gli immobili sono esposti a regole mutevoli all'interno di una giurisdizione fissa, mentre Bitcoin è esposto a significative fluttuazioni dei prezzi di mercato. Qualunque sia la decisione finale del Congresso, la contesa ha mostrato ai proprietari spagnoli che i termini che disciplinano i loro contratti possono cambiare dopo la firma.

L'articolo originale, "The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin", è apparso per la prima volta su Bitcoin Magazine ed è stato scritto da Krist Mazankova.