Aumento del tetto dei prestiti Pag-IBIG previsto per stimolare la domanda di alloggi nel segmento di mercato medio nelle Filippine
Punti chiave
- •Il governo filippino ha aumentato il tetto dei prestiti abitativi del Fondo Pag-IBIG a 10 milioni di pesos rispetto al precedente limite di 6 milioni, ampliando l'accesso degli acquirenti qualificati principalmente nella fascia di prezzo tra 5 e 10 milioni di pesos.
- •Gli analisti avvertono che l'aumento del tetto dei prestiti da solo non garantirà un miglioramento del mercato, poiché la domanda sostenuta dipenderà dall'allineamento dei prezzi degli sviluppatori alla reale capacità di credito degli acquirenti.
- •I principali progetti di trasporto, tra cui NSCR e MRT-7, dovrebbero rimodellare la domanda residenziale creando poli di sviluppo orientati al trasporto in aree come Valenzuela, Bulacan e Malolos.
- •Il corridoio economico di Luzon è proiettato a trainare la domanda istituzionale di spazi industriali ad alta specificazione e di strutture data center con capacità hyperscale a un ritmo superiore all'assorbimento convenzionale.
- •Le zone economiche proposte a Palawan, Misamis Oriental e Dumaguete dovrebbero assumere ruoli complementari specializzati anziché competere con la regione industriale consolidata di Calabarzon.
Di Juliana Chloe A. Gonzales
Gli analisti del mercato immobiliare nelle Filippine affermano che la decisione del governo di aumentare il tetto dei prestiti abitativi del Home Development Mutual Fund (Fondo Pag-IBIG) a 10 milioni di pesos — rispetto al precedente limite di 6 milioni — amplierà la platea di acquirenti qualificati nel segmento residenziale di mercato medio. L'aumento, annunciato a metà del 2024, arriva mentre il Paese affronta un deficit abitativo stimato a oltre 6,5 milioni di unità. Tuttavia, gli analisti avvertono che la crescita sostenuta della domanda dipenderà dalla disciplina dei prezzi degli sviluppatori, dalle infrastrutture di trasporto e dallo sviluppo urbano integrato.
Joe Curran, amministratore delegato di Savills Philippines, ha descritto l'aumento del tetto dei prestiti principalmente come una riforma del finanziamento piuttosto che un "catalizzatore dei prezzi".
"Amplia in modo significativo la platea di acquirenti qualificati che possono accedere ad alloggi precedentemente finanziati quasi esclusivamente tramite banche commerciali, in particolare nella fascia di prezzo tra 5 e 10 milioni di pesos," ha dichiarato il signor Curran in un messaggio su Viber.
Ha individuato i principali beneficiari negli acquirenti della fascia alta del segmento di mercato medio e del emergente segmento premium affordable, in particolare negli sviluppi ben posizionati a Metro Manila, nella regione di Cavite-Laguna-Batangas-Rizal-Quezon (Calabarzon) e nel Luzon Centrale.
Claro Cordero Jr., direttore della ricerca presso Cushman & Wakefield Philippines, ha affermato che il tetto più alto potrebbe contribuire anche ad assorbire l'eccesso di offerta di condomini ready-for-occupancy (RFO) a Metro Manila.
"La politica amplia la platea effettiva di acquirenti. Non garantisce, tuttavia, un miglioramento del mercato. Tale esito dipende interamente dalla disciplina dei prezzi degli sviluppatori. Quelli che allineeranno i prezzi alla reale capacità di credito degli acquirenti smaltiranno le scorte in modo deciso; quelli che assorbiranno il tetto ampliato nei margini ristagneranno," ha dichiarato il signor Cordero in un'e-mail a BusinessWorld.
Le infrastrutture placheranno la domanda di lungo periodo
Sebbene l'aumento del tetto dei prestiti Pag-IBIG possa migliorare l'accessibilità degli alloggi, entrambi gli analisti hanno sottolineato che le infrastrutture di trasporto e la pianificazione urbana integrata determineranno in ultima analisi se la domanda possa essere sostenuta.
Il presidente Ferdinand R. Marcos Jr. ha annunciato nel suo State of the Nation Address (SONA) che oltre 500.000 unità abitative sono state costruite nell'ambito del programma Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH).
Il signor Curran ha affermato che il successo di lungo periodo dipenderà da sviluppi urbani integrati in cui connettività dei trasporti, opportunità di impiego e servizi pubblici vengano sviluppati insieme ai progetti residenziali.
Il signor Cordero ha osservato che i 517,45 miliardi di pesos stanziati per il programma rappresentano una "ridefinizione materiale" dell'esecuzione del settore pubblico. Ha tuttavia sottolineato che l'integrità fiscale del Fondo Pag-IBIG e una prudente valutazione del credito devono essere mantenute per preservare la sostenibilità di lungo periodo del programma.
Anche i principali progetti di trasporto sono attesi a rimodellare i modelli di domanda residenziale. Il signor Curran ha affermato che la North-South Commuter Railway (NSCR) e la Metro Rail Transit (MRT) Line 7 creeranno "una rete di nodi urbani interconnessi", individuando in Valenzuela e Bulacan nuovi poli emergenti per lo sviluppo orientato al trasporto.
Il signor Cordero ha descritto l'espansione ferroviaria come un cambiamento di decenni nel luogo in cui verrà generato il valore fondiario. Ha citato Malolos, Bulacan, come principale ancoraggio istituzionale e San Jose del Monte come area chiave di decongestione. Ha aggiunto che il prolungamento della South Luzon Expressway Toll Road 4 (SLEX-TR4) nella provincia di Quezon potrebbe creare opportunità di investimento, poiché i valori fondiari in quella provincia non riflettono ancora il miglioramento della connettività con la cintura industriale di Calabarzon.
Corridoio economico e zone economiche
Il Luzon Economic Corridor è atteso a trainare la domanda di strutture industriali ad alta specificazione e di data center. Il signor Curran ha affermato che le Filippine vantano vantaggi strutturali per le infrastrutture di intelligenza artificiale (AI) e di cloud computing, sebbene la domanda futura dipenderà da un'approvvigionamento elettrico affidabile, reti di telecomunicazioni resilienti e procedure di autorizzazione semplificate.
Il signor Cordero ha caratterizzato il corridoio come l'emergere di una nuova classe di attività industriali premium.
"La domanda istituzionale di spazi industriali ad alta specificazione e di strutture data center con capacità hyperscale lungo questo corridoio è proiettata a superare sostanzialmente l'assorbimento convenzionale nel breve-medio termine," ha affermato.
Per quanto riguarda le zone economiche proposte a Palawan, Misamis Oriental e Dumaguete, Negros Oriental, entrambi gli analisti hanno affermato che queste andrebbero a completare anziché competere con la regione di Calabarzon.
"Calabarzon continua a beneficiare di decenni di investimenti accumulati, catene di fornitura mature, manodopera qualificata, poli industriali consolidati, accesso a porti internazionali e prossimità a Metro Manila, tutti elementi che creano significativi vantaggi competitivi. Riteniamo invece che queste nuove zone economiche assumeranno ruoli sempre più specializzati," ha affermato il signor Curran.
Ha suggerito che Dumaguete potrebbe attrarre industrie basate sulla conoscenza supportate da istituzioni educative, mentre Palawan potrebbe sviluppare opportunità legate a industrie sostenibili, produzione correlata al turismo e risorse marine, a condizione che vengano applicate rigorose tutele ambientali.
Il signor Cordero ha osservato che Dumaguete e Palawan offrono condizioni ambientali e di servizi pubblici sempre più ricercate dai produttori farmaceutici che cercano di diversificare il rischio produttivo lontano dal congestionato nucleo di Luzon. Ha aggiunto che Misamis Oriental detiene un vantaggio posizionale difendibile per gli investimenti halal grazie alla sua prossimità al settore agricolo di Mindanao e alla base di fornitura certificata halal.
