La tassa pied-à-terre di New York City era stata concepita per recuperare denaro dai proprietari di seconde case abbastanza facoltosi da non vivere in città a tempo pieno. La proposta, sostenuta dal membro dell’Assemblea statale Zohran Mamdani durante la sua campagna per la carica di sindaco, imporrebbe un sovrapprezzo annuale sulle residenze non principali del valore superiore a una soglia stabilita. Ma la proposta ha prodotto un effetto inatteso: sta spingendo i proprietari della classe media e i lavoratori, comprese persone che già abitano nelle proprie case, verso conversazioni sulla pianificazione successoria che non avevano mai avuto prima, spesso a tariffe orarie che non avevano mai pagato, per consulenze a cui le famiglie più ricche hanno avuto accesso per generazioni.

La pubblicità attorno all’ufficio del sindaco e a un elenco di oltre 680.000 proprietà di New York — circa una su cinque delle circa 3,6 milioni di unità abitative della città — che potrebbero teoricamente essere soggette a una nuova tassa ha anche messo in evidenza quanto siano pubblici la maggior parte dei dati immobiliari. I registri immobiliari di New York sono consultabili da anni tramite l’Automated City Register Information System, o ACRIS, ma l’elenco consolidato del sovrapprezzo ha reso quella visibilità impossibile da ignorare. Nel processo, ha richiamato l’attenzione sui vantaggi di cercare una privacy lecita o di rischiare un doxxing involontario tramite Gracie Mansion.

"I ricchi e gli ultra-high-net-worth sono in questo gioco da molto tempo", ha detto Myles Fischer, partner che co-dirige il gruppo Trusts and Estates presso Harris Beach Murtha. "Gli altri stanno un po’ recuperando." E quel recupero non è economico. Molti proprietari della classe media e blu-collar sono "costretti a una situazione in cui devono sedersi con gli avvocati" per ottenere consigli di pianificazione che le famiglie con maggiori disponibilità hanno assicurato anni fa. "Non è necessario essere ricchi per avere qualcosa da proteggere", ha aggiunto. "Lo vediamo trasversalmente."

Il fattore scatenante è stata una divulgazione di documenti pubblici. Quando il Department of Finance ha diffuso il suo file supplementare di valutazione pied-à-terre, l’attenzione dei media si è concentrata sui penthouse e sulle LLC che li detenevano. Ma il file non filtrato includeva molto più che proprietà di lusso. Ha incluso anche case modeste a Bayside, abitazioni unifamiliari a Staten Island e altre proprietà i cui proprietari potrebbero non aver realizzato che il loro nome, indirizzo e valore catastale si trovavano in un dataset ricercabile pubblicamente. Molti ancora non lo sanno.

Fischer ha detto che la reazione era prevedibile. "L’anonimato è desiderabile quando può essere ottenuto", ha detto, "ma l’anonimato è anche tipicamente solo una parte della torta, per così dire. Fa parte del piano fiscale, del piano successorio, della protezione patrimoniale, della limitazione della responsabilità, insomma di quella torta." In altre parole, la privacy è la porta; la pianificazione successoria è ciò che c’è dietro.

Lo scenario della caduta

Per Fischer, il motivo più basilare per trasferire un immobile in una LLC o in un trust non ha nulla a che vedere con le tasse o con i registri pubblici. Si tratta di responsabilità civile, e si applica a una casa da un milione di dollari a Staten Island esattamente come a un penthouse su Central Park South. Il prezzo mediano per acquistare un cooperative a Manhattan è di $850,000 e per acquistare un condo è di $1.75 million, per un totale combinato di $1.225 million.

L’esempio che fa è semplice: qualcuno scivola e cade sulla tua proprietà. Se la proprietà è intestata a una LLC o a un trust invece che al nome del proprietario, la parte lesa può citare in giudizio l’entità, ma i beni personali del proprietario — risparmi, altri immobili e conti pensionistici — restano fuori portata. "L’unica cosa soggetta a quella causa sarebbero i beni all’interno di quella LLC o di quel trust", ha detto Fischer. "Tutti i miei beni personali sarebbero protetti."

Esistono modi per penetrare quella struttura se l’entità è gestita male, ha osservato, ad esempio trattandola "come un salvadanaio", mescolando i fondi o non mantenendo registri adeguati, ma una LLC gestita correttamente limita l’esposizione personale.

Fischer ha anche contestato, con toni pacati, l’idea che questo tipo di pianificazione sia solo un gioco per ricchi. Parlando dei proprietari che potrebbero rientrare nell’elenco delle proprietà pied-à-terre, ha detto che esiste un caso anche per i piccoli proprietari. "Ci sono queste persone povere a Staten Island i cui nomi sono sulla lista di Mamdani e, nella loro mente, sono povere. Hanno una casa da un milione di dollari, ma probabilmente vale cinque volte i loro altri beni. È piuttosto perverso", ha detto.

I piccoli proprietari, ha aggiunto, usano le stesse strutture degli ultra-ricchi per quattro ragioni fondamentali: limitare la responsabilità, organizzare i beni, evitare la successione giudiziale e mitigare le tasse.

La clausola del look-through

Prima che qualcuno si affretti a ristrutturare, Denisse Moderski, partner fiscalista statale e locale presso PKF O’Connor Davies, segnala subito una limitazione importante: trasferire una proprietà in una LLC o in un trust non esonera, di per sé, il proprietario dal sovrapprezzo pied-à-terre.

"Anche con un trust, la città ha dichiarato di applicare un look-through", ha detto a Fortune. "Quindi, anche se inizi a trasferire proprietà in un trust, devi comunque chiederti quali documenti la città dovrà esaminare — perché esiste il rischio potenziale che, anche se trasferisci questa proprietà in una LLC o in un’entità, questa regola di look-through si applichi e possa comunque esporre un contribuente al sovrapprezzo."

La regola di look-through significa che la città considera il beneficiario effettivo di un’entità come il contribuente ai fini del sovrapprezzo, quindi un cambio di nome nel titolo non cambia chi deve pagare il conto. La ristrutturazione può incidere su privacy e responsabilità. Non elimina il sovrapprezzo in sé.

"Hanno valutato questo importo su proprietà con valori molto più bassi, ma l’aliquota è molto più alta", ha aggiunto Moderski. "Quando si ragiona sulla valutazione, bisogna guardarla da entrambi i punti di vista."

Detto questo, ha notato un aumento delle richieste provenienti da proprietari che non sono i classici clienti di trust ed estate planning. "Lo vedo, soprattutto con profili più alti, possono volerlo fare perché non vogliono che queste informazioni pubbliche siano diffuse." La privacy resta una motivazione reale — la regola di look-through incide sull’imposta, non sull’esposizione nei registri pubblici. Una proprietà in una LLC intestata a "Five Park Place Trust" è una voce di registro pubblico diversa rispetto a una intestata a un individuo.

Come i ricchi intestano realmente i propri beni

Fischer ha evitato di discutere nomi specifici emersi nella recente copertura dell’elenco delle proprietà, ma ha indicato un modello comune tra gli ultra-ricchi che cercano anonimato: spesso intestano i trust con nomi non collegati a loro — "the XYZ trust" o "the Five Park Place trust" — invece che con il proprio nome, ed è il loro revocable living trust, la struttura portante del piano successorio più ampio, a detenere la proprietà.

Ha suggerito che l’episodio pied-à-terre faccia emergere un rimedio strutturale specifico che anche i proprietari di reddito medio potrebbero prendere in considerazione: un’entità separata usata solo per detenere immobili ai fini dei registri catastali pubblici, distinta dalla più ampia struttura di pianificazione successoria dell’individuo. In questo modo, la privacy nei registri immobiliari non richiederebbe di riorganizzare l’intero piano successorio ogni volta che cambia la legge.

Cosa accade quando non esiste un piano

La versione più seria di questa conversazione non riguarda affatto la tassa pied-à-terre. Riguarda ciò che accade alla casa dopo la morte del proprietario.

Fischer ha descritto un caso che gli è rimasto impresso: un cliente morto nei primi 30 anni di età senza testamento, lasciando un coniuge e dei figli piccoli. In base alla legge intestata di New York — che si applica quando non c’è un testamento; il probate, ha precisato Fischer, è in realtà il processo che segue una volta che un testamento esiste — l’eredità è stata divisa per legge tra la vedova e un trust per i figli. L’appartamento della coppia fu intestato per metà alla vedova e per metà in trust per un minore. "Non quello che il povero marito trentenne avrebbe voluto", ha detto Fischer, ma non esisteva alcun documento che esprimesse la sua volontà, quindi è stata la legge a fornire la risposta.

Un trust cambia questo scenario. Consente a un proprietario di controllare non solo chi eredita, ma anche quando e come — mantenendo un’eredità fuori dalla portata di un diciottenne, tenendo i beni fuori da un procedimento di successione contestato e preservando per la generazione successiva la qualità di ricchezza "protetta" nello stesso modo in cui è stata protetta per chi l’ha creata.

Nulla di tutto ciò è nuovo. La pianificazione è sempre stata disponibile a chiunque fosse disposto a pagarla. Ciò che è cambiato il mese scorso è che un foglio di calcolo ha reso per un breve periodo alcuni centomila proprietari newyorkesi consapevoli che il loro nome compariva in un registro pubblico a cui non avevano mai pensato, e alcuni hanno iniziato a porre domande a cui i loro vicini più ricchi avevano già risposto anni fa.

Quella componente di responsabilità si applica a una casa unifamiliare a Bayside esattamente come a un penthouse di Manhattan. Fischer ha descritto uno scenario lineare di caduta: qualcuno si fa male sulla proprietà di un proprietario di casa e, se quella proprietà è detenuta in una LLC o in un trust invece che a nome del proprietario, "l’unica cosa soggetta a quella causa sarebbero i beni all’interno di quella LLC o di quel trust. Quindi tutti i miei beni personali sarebbero protetti."

Ha detto che esistono modi per penetrare quella struttura, ma finché l’entità è mantenuta correttamente — e non trattata "come un salvadanaio" — l’esposizione personale si ferma al confine del trust o della LLC.

Moderski ha ribadito l’avvertimento. "Anche con un trust, la città ha dichiarato di applicare un look-through. Quindi, anche se inizi a trasferire proprietà in un trust", ha detto a Fortune, "devi comunque chiederti quali documenti la città dovrà esaminare — perché esiste il rischio potenziale che, anche se trasferisci questa proprietà in una LLC o in un’entità, questa regola di look-through si applichi e possa comunque esporre un contribuente al sovrapprezzo."

Questa storia è stata pubblicata originariamente su Fortune.com