Il prezzo mediano delle nuove case unifamiliari vendute dai costruttori a giugno è sceso a 398.300 dollari, segnando un calo del 2,7% su base annua, una diminuzione del 3,8% rispetto a due anni fa e un ribasso del 13,5% rispetto al picco di ottobre 2022, secondo i dati diffusi dal Census Bureau.

Tuttavia, questo prezzo mediano riflette solo i prezzi indicati nei contratti di vendita e non tiene conto degli incentivi e dei sostanziosi costi di riduzione dei tassi ipotecari che i costruttori utilizzano per stimolare le vendite. In un tipico accordo di buydown, il costruttore paga una commissione anticipata a un prestatore per ridurre temporaneamente o permanentemente il tasso di interesse dell'acquirente, abbassando le rate mensili senza ulteriori riduzioni del prezzo di contratto ufficiale. I costruttori includono questi costi nei prezzi medi di vendita riportati nei loro bilanci, ma non sono rilevati nei dati del Census Bureau, il che significa che il costo effettivo per i costruttori per ogni casa venduta è superiore a quanto suggerito dalla mediana pubblicata.

Il prezzo mediano medio trimestrale, che attenua la volatilità mensile, è sceso dell'1,7% su base annua e del 6,7% rispetto a due anni fa a 408.800 dollari — un livello raggiunto per la prima volta nell'ottobre 2021.

I costruttori rimangono concentrati sulla costruzione e vendita di case indipendentemente dalle condizioni dei tassi ipotecari o dalle difficoltà di mercato. Per proteggere o espandere le quote di mercato nell'ambiente attuale, hanno ridotto i prezzi, aggiunto incentivi e abbassato i tassi ipotecari tramite buydown. Queste misure hanno pesato sui margini lordi, sugli utili netti e sui corsi azionari.

Da metà settembre 2024, le azioni dei principali costruttori hanno registrato cali in una fascia compresa tra -23% per D.R. Horton e -51% per Lennar. Lennar ha perseguito una strategia di prezzi aggressiva, sacrificando una porzione significativa del proprio margine lordo ottenendo però sostanziose quote di mercato. PulteGroup rappresenta l'eccezione, con un calo azionario di solo circa il 3% nello stesso periodo. Taylor Morrison è stata acquisita da Berkshire Hathaway all'inizio di quest'anno.

Le vendite di nuove case unifamiliari in tutte le fasi di costruzione sono scese del 5,3% su base annua a giugno a 54.000 unità — il terzo mese consecutivo di cali su base annua. Rispetto a giugno 2019, le vendite sono diminuite del 18%.

Delle vendite totali, il 67% si è registrato nel Sud e il 21% nell'Ovest, per un totale combinato dell'88%. Il restante 12% delle vendite ha avuto luogo nel Nordest e nel Midwest combinati.

Le scorte di case unifamiliari in tutte le fasi di costruzione sono salite a 491.000, il terzo aumento mensile consecutivo — in linea sia con il rialzo dei tassi ipotecari nel trimestre sia con il calo delle vendite negli ultimi tre mesi.

A livello regionale, il 61% di queste scorte si trova nel Sud (dove ha avuto luogo il 67% delle vendite), il 21% nell'Ovest (dove si è registrato il 21% delle vendite) e il 18% nel Midwest e nel Nordest combinati (dove ha avuto luogo il 12% delle vendite).

Queste scorte rappresentano 9,3 mesi di offerta al ritmo attuale di vendite, ben al di sopra del livello di sei mesi che gli economisti del settore immobiliare generalmente considerano indicativo di un mercato equilibrato. Le nuove aggiunte al patrimonio abitativo statunitense sono ampiamente considerate come ciò di cui il mercato immobiliare ha maggiormente bisogno, e i costruttori continuano a edificare. La sfida rimane attrarre un numero sufficiente di acquirenti agli attuali tassi ipotecari.

Le scorte di case in costruzione sono salite a 262.000 — il terzo aumento mensile consecutivo — sebbene siano ancora in calo del 10% su base annua. Queste case rappresentano la pipeline di costruzione non ancora venduta, e i costruttori sono motivati a venderle aggressivamente.

Le scorte di case completate in vendita sono andate gradualmente diminuendo dai livelli elevati di dicembre, raggiungendo 113.000 a giugno. Questa cifra è rimasta invariata rispetto a maggio, ancora in aumento dell'1% su base annua e del 49% rispetto al 2019. Si tratta in gran parte di case speculative pronte per il trasloco in cui i costruttori hanno ingenti capitali impegnati.

Scorte e Vendite per Regione

Sud: Le scorte di nuove case unifamiliari in vendita in tutte le fasi di costruzione sono scese del 4% su base annua a 300.000 a giugno, ma sono rimaste in crescita del 71% rispetto a giugno 2019. Le vendite sono rimaste invariate su base annua a 36.000 case unifamiliari, in calo di circa l'8% rispetto al 2019. Con le scorte in aumento del 71% e le vendite in calo dell'8% rispetto al 2019, la regione rappresenta un chiaro esempio di eccesso di offerta.

Ovest: Le scorte di nuove case unifamiliari in vendita sono scese del 6% su base annua e del 4% rispetto a due anni fa a 104.000, ma sono rimaste in aumento del 22% rispetto al 2019. Le vendite sono crollate del 25% su base annua, del 36% rispetto a due anni fa e del 50% rispetto al 2019 a sole 9.000 unità.

Midwest: Le scorte sono balzate dell'8% su base annua, del 34% rispetto a due anni fa e del 49% rispetto al 2019 a 55.000 nuove case — eguagliando ottobre e novembre 2025 come massimo sedicennale. Le vendite si sono attestate a 7.000 (il Census Bureau arrotonda al migliaio più vicino).

Nordest: Le scorte sono salite del 3% su base annua, del 28% rispetto a due anni fa e del 14% rispetto al 2019 a 32.000 nuove case unifamiliari. Il Nordest è una regione più piccola dominata da grandi città densamente popolate dove le costruzioni multifamiliari — condomini e appartamenti — svolgono un ruolo più importante rispetto alle costruzioni unifamiliari. Le vendite si sono attestate a 2.000 (arrotondate al migliaio più vicino).