Lo slancio del mercato degli uffici filippino si è arrestato nel secondo trimestre (Q2) del 2026, poiché l’incertezza geopolitica derivante dalla crisi in Medio Oriente ha spinto gli occupanti a rivedere tempi, costi e impegni di spazio. Le decisioni di locazione sono state rinviate alla parte finale dell’anno, con gli occupanti che hanno dato priorità ai rinnovi rispetto a trasferimenti o espansioni, in un contesto di ipotesi di spesa in conto capitale più elevate. Ciononostante, il mercato dispone ancora di leve di ripresa, soprattutto mentre i proprietari competono per una base di inquilini più selettiva e gli occupanti valutano con maggiore attenzione flessibilità, conformità e ubicazione. Gli spazi di lavoro flessibili e le soluzioni gestite stanno guadagnando terreno, mentre l’Administrative Order (AO) No. 45 dovrebbe ampliare il novero delle opzioni accreditate dalla Philippine Economic Zone Authority (PEZA) a Metro Manila e sostenere le esigenze di information technology and business process management (IT-BPM) e dei global capability center (GCC).

La crisi in Medio Oriente indebolisce la domanda di uffici

Al primo semestre (H1) del 2026, Metro Manila ha registrato 336.000 square meters (sq.m.) di transazioni di uffici, di cui 145.000 sq.m. nel secondo trimestre. Ciò ha rappresentato un calo del 24% su base trimestrale, rendendo il Q2 uno dei periodi più deboli dal 2024. Il rallentamento rifletteva decisioni di locazione rinviate, non una contrazione generalizzata, poiché le riconsegne di spazi sono rimaste su livelli normali e risultano ancora in gran parte legate a naturali scadenze contrattuali, piuttosto che a significative riduzioni di superficie o cancellazioni dei contratti.

I principali central business district (CBD) hanno continuato ad ancorare la domanda. Makati CBD ha guidato Metro Manila con circa 65.000 sq.m. di transazioni nel H1 2026, seguito da Fort Bonifacio con 63.000 sq.m. Mandaluyong ha mostrato il miglioramento più marcato con 47.000 sq.m., sostenuto da una significativa transazione di pre-locazione in un futuro sviluppo per uffici. Gli occupanti tradizionali sono rimasti la principale fonte di domanda, seguiti dalle società di outsourcing terze e dai GCC.

Al di fuori di Metro Manila, la domanda provinciale di uffici si è indebolita in modo sostanziale. Le transazioni provinciali del H1 2026 hanno raggiunto soltanto 65.000 sq.m., in calo rispetto ai 159.000 sq.m. di un anno prima, segnando la peggiore performance del primo semestre dal 2022. Iloilo è rimasta in testa con 22.000 sq.m. di transazioni, seguita da Cebu con 19.000 sq.m., con quest’ultima ancora limitata dalla ridotta disponibilità di inventario nel Cebu IT Park e nel Cebu Business Park.

Previsioni riviste su vacancy e assorbimento netto

La vacancy di Metro Manila si è attestata al 19% nel H1 2026, sostanzialmente stabile rispetto ai trimestri recenti e in miglioramento rispetto al 20% di un anno prima. Alla luce della domanda più debole, Colliers ha rivisto la previsione di assorbimento netto per l’intero 2026 a 300.000 sq.m. e la previsione di vacancy di fine anno al 19,3%. Nel H1 2026 non sono state registrate nuove consegne, ma nel H2 sono attesi circa 434.000 sq.m. di nuova offerta, mantenendo pressione sui proprietari affinché si differenzino tramite prezzo, servizi e accreditamenti degli edifici. Ciò rende la seconda metà dell’anno una prova importante della capacità della domanda di assorbire il nuovo inventario senza costringere i proprietari ad aumentare gli incentivi o a riposizionare gli asset più datati.

Avanzare con il flex

Lo spazio di lavoro flessibile è diventato uno dei segnali più positivi del mercato. L’assorbimento netto è raddoppiato su base annua, raggiungendo circa 6.000 posti nel H1 2026, mentre lo stock flex di Metro Manila è salito a circa 60.000 posti. I fornitori di spazi flessibili hanno inoltre rappresentato una quota significativa della domanda degli occupanti tradizionali, riflettendo l’interesse per questo modello di ufficio.

Il motivo è semplice: le soluzioni flex e managed trasformano impegni di lungo periodo e ad alta intensità di capitale in obblighi più brevi e scalabili. Per gli occupanti ancora incerti sulla crescita dell’organico, sulle politiche di lavoro ibrido o sui tempi di espansione, questo modello offre maggiore agilità e riduce il rischio legato all’allestimento. Per i proprietari, collaborare con operatori flex può aiutare ad attivare più rapidamente i piani vuoti, creare un bacino di futuri inquilini convenzionali e migliorare la competitività degli edifici in cui la domanda di locazione tradizionale si è indebolita.

L’AO No. 45 a sostegno della domanda

L’Administrative Order No. 45 arriva in un momento importante per il settore degli uffici. Esentando i parchi information technology (IT) e gli IT center di Metro Manila dalla moratoria prevista dall’AO No. 18, la misura è destinata a riaprire un insieme più ampio di localizzazioni conformi a PEZA per le imprese IT-BPM e i GCC. Nel H1 2026, Metro Manila disponeva di circa 7,9 milioni di sq.m. di stock uffici accreditato PEZA, con circa 1,46 milioni di sq.m. disponibili per la locazione. Colliers stima inoltre che circa 681.000 sq.m. di spazio disponibile attualmente in fase di processing o domanda PEZA possano essere aggiunti all’inventario conforme se approvati.

Ciò dovrebbe avvantaggiare gli occupanti che avevano rinviato le decisioni di locazione per la limitata disponibilità di opzioni PEZA nei submercati preferiti. Tuttavia, l’impatto varierà a seconda della località. Fort Bonifacio, Makati CBD e il C5 Corridor mantengono finestre relativamente strette per la selezione del sito, mentre submercati come Bay Area, Makati Fringe, Quezon City e Ortigas CBD offrono bacini più ampi di offerta PEZA attuale e potenziale. Gli occupanti dovrebbero quindi muoversi per tempo, ampliare la lista dei potenziali siti e coinvolgere i proprietari la cui accreditazione è ancora in corso.

Conclusione

Sebbene la crisi in Medio Oriente continui a pesare sul sentiment delle locazioni, gli occupanti dovrebbero evitare un atteggiamento passivo di attesa. Le revisioni dei contratti dovrebbero iniziare 18-24 mesi prima della scadenza per preservare la leva negoziale, ottenere condizioni favorevoli e individuare spazi in linea con le esigenze aziendali di lungo periodo. Gli occupanti registrati PEZA dovrebbero monitorare sia gli edifici già accreditati sia quelli in fase di approvazione, soprattutto nelle aree più vincolate dove l’offerta conforme può essere assorbita rapidamente. Dovrebbero essere considerate anche soluzioni di spazio flessibile e managed quando utilizzo, organico o costi restano incerti.

La selezione del sito dovrebbe attribuire inoltre maggiore peso agli sviluppi orientati al trasporto pubblico. Poiché i tempi di spostamento sono sempre più legati alla retention dei talenti e alla partecipazione al ritorno in ufficio, le località vicine agli hub di trasporto esistenti e futuri probabilmente resteranno più resilienti. I proprietari, nel frattempo, dovrebbero prepararsi a un mercato degli occupanti più selettivo migliorando i servizi, perseguendo la certificazione green e riposizionando i vecchi asset PEZA attraverso ristrutturazione, revisione dei canoni o strategie di sostenibilità più chiare. Il mercato può attraversare una fase più lenta, ma gli occupanti e i proprietari che agiscono in anticipo saranno meglio posizionati quando la domanda tornerà.

Kevin Jara è director e head of tenant representation, mentre Kath Taburada è senior market analyst presso Colliers Philippines.