Il mercato immobiliare indiano sta attraversando uno spostamento strutturale verso le abitazioni premium e di lusso, con la fascia economica che perde progressivamente quota nei nuovi lanci di progetti, secondo CareEdge Ratings.

L'agenzia di rating ha indicato nella maggiore domanda da parte degli acquirenti benestanti e nell'aumento dei costi di sviluppo i principali motori di questa transizione. Il cambiamento è in atto anche mentre le vendite complessive di abitazioni rallentano in alcune delle principali città indiane, dove le pressioni sull'accessibilità e un sentimento degli acquirenti più cauto hanno pesato sull'attività. L'aumento dei costi delle materie prime e dei prezzi dei terreni ha reso meno redditizi per gli sviluppatori i progetti a prezzo più basso, mentre la domanda post-pandemia è stata guidata da acquirenti più grandi e meglio finanziati, meno dipendenti dai mutui immobiliari.

La casa economica perde quota a favore del segmento premium

La valutazione di CareEdge Ratings indica una composizione mutevole della nuova offerta, con gli sviluppatori che concentrano sempre più i lanci sulle categorie premium e di lusso anziché sul segmento economico che un tempo dominava il mercato residenziale indiano. La tendenza segna un'inversione rispetto agli anni successivi al 2015, quando la casa economica guidava la maggior parte dei lanci, sostenuta in parte da incentivi governativi come lo schema di sussidio collegato al credito nell'ambito del Pradhan Mantri Awas Yojana. La progressiva chiusura di quella finestra di sussidi e l'elevato costo di costruzione e dei terreni hanno reso meno attraenti per i costruttori i progetti sotto i 45 lakh di rupie, anche se la domanda dei primi acquirenti in quella fascia di prezzo rimane sensibile al prezzo.

I bilanci degli sviluppatori si rafforzano

Accanto al cambiamento nella composizione della domanda, l'agenzia ha rilevato che i bilanci degli sviluppatori si sono rafforzati, a testimonianza di una posizione finanziaria più solida dei costruttori in tutto il settore. Il consolidamento segue lo stress generalizzato degli anni 2010, quando costruttori indebitati, progetti bloccati, la demonetizzazione del 2016 e le successive modifiche normative hanno eliminato i giocatori più deboli. I più grandi sviluppatori quotati, che negli ultimi anni hanno catturato una quota crescente di lanci e vendite, hanno beneficiato di incassi da pre-vendita migliorati e di un debito inferiore, potendo così finanziare i progetti premium con minore ricorso al debito esterno.

Le vendite di abitazioni mostrano una netta divergenza tra città

Il rapporto ha inoltre evidenziato una significativa variazione nelle prestazioni del mercato immobiliare tra le diverse città.

I mercati occidentali e settentrionali rallentano; le città del sud restano resilienti

Le vendite di abitazioni nei mercati occidentali e settentrionali sono rallentate, mentre le città del sud sono rimaste resilienti, secondo CareEdge Ratings. La divergenza riflette dinamiche locali diverse, con la Regione Metropolitana di Mumbai e la Regione della Capitale Nazionale in raffreddamento dopo un forte periodo post-pandemia in cui i prezzi sono cresciuti più velocemente dei redditi, mentre Bengaluru, Hyderabad e Chennai hanno continuato a registrare un'assorbimento costante, sostenuto dalla crescita prolungata dell'occupazione impiegatizia nel settore delle tecnologie dell'informazione e nei settori correlati.

L'evoluzione futura della tendenza alla premiumizzazione dipenderà dalla traiettoria dei tassi di interesse sui mutui immobiliari, dalla crescita dei redditi delle famiglie e dal fatto che gli sviluppatori rivalutino il rientro nel segmento economico, uno spazio in cui il sostegno delle politiche governative e l'economia degli inventari restano le variabili chiave.

Fonte: Economic Times Markets