I mercati immobiliari locali raramente si muovono all’unisono. Questa analisi segue i mercati più grandi in cui i prezzi delle case unifamiliari di fascia media sono scesi in modo significativo dai rispettivi massimi degli anni precedenti — in altre parole, dove la crisi di accessibilità è diventata meno grave.

Fino a luglio, i prezzi delle case unifamiliari di fascia media nei 15 grandi città e contee presenti in questo elenco erano scesi dell’11% al 26% su base destagionalizzata rispetto ai loro massimi, che si sono verificati soprattutto a metà 2022, con due mercati che hanno raggiunto il picco nel 2024. Quei massimi di metà 2022 hanno coinciso con l’impennata dei costi di finanziamento seguita al primo rialzo dei tassi della Federal Reserve nel marzo 2022: il tasso medio dei mutui a tasso fisso a 30 anni è salito da circa il 3% all’inizio del 2022 a oltre il 7% entro l’autunno, peggiorando nettamente l’accessibilità per gli acquirenti che dipendono dal finanziamento.

La soglia di inclusione per luglio è stata alzata a -11% da -10% per mantenere l’elenco ordinato. Quando questa serie sporadica è iniziata un anno fa, la soglia era dell’8%, producendo un elenco compatto di soli 10 mercati, con il calo massimo al 22%. Cinque altre grandi città hanno registrato ribassi del 10%. I ribassi dei prezzi si stanno inoltre sviluppando in un contesto di domanda complessivamente indebolita — le vendite di case in attesa a livello nazionale sono scese al secondo livello più basso mai registrato, come illustrato nel pezzo correlato qui sotto.

Texas

Austin guida l’elenco con un calo del 26%. L’enorme area di Dallas-Fort Worth colloca due città in lista: McKinney (-14%) e Fort Worth (-11%). Altre grandi città dell’area metropolitana non sono entrate nell’elenco, tra cui Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) e la città di Dallas (-7%).

L’area di Dallas-Fort Worth ha attirato per anni un gran numero di imprese e residenti ed è stata un obiettivo dei costruttori, con nuovi sviluppi nati come parte di quello che è noto come "The Texas Miracle." Queste nuove case ora competono con le case esistenti in vendita. I costruttori, che devono vendere le abitazioni realizzate in un mercato sempre più difficile, hanno abbassato i tassi ipotecari, offerto prezzi più contenuti e messo sul piatto incentivi per gli acquirenti — e il mercato delle case esistenti ne sta risentendo. Tali incentivi sono diventati una caratteristica stabile del settore edilizio mentre i tassi ipotecari sono rimasti elevati ben oltre il picco del 2022, offrendo alle nuove costruzioni una leva di prezzo e di finanziamento che i singoli venditori dell’usato in genere non hanno.

Nel resto del Texas, San Antonio (-10%) ha mancato di poco la nuova soglia, mentre Houston (-5%) e Corpus Christi (-3%) restano a distanza di sicurezza.

California

La California ha tre mercati in elenco: Oakland (-24%); Hayward (-13%), sulla sponda orientale della baia di San Francisco; e Contra Costa County (-12%) nell’East Bay, che comprende Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon e molte altre città più piccole. Tutti e tre sono mercati dell’East Bay che hanno registrato forti aumenti dei prezzi nell’era pandemica prima di raggiungere il picco.

San Francisco, però, è uscita dall’elenco. Nel luglio di un anno fa, la città era al quarto posto con un calo del 15%; quest’anno il ribasso si è ridotto al 6% mentre il denaro delle società di AI come Anthropic veniva speso a destra e a manca e il mercato iniziava a impazzire — un cambiamento che Wolf Street descrive come una mania dell’AI che guida il mercato immobiliare.

Altre città della California ancora a distanza di sicurezza dalla soglia includono Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) e Los Angeles (-4%).

Florida

La Florida ha tre contee in questa lista. Le città all’interno di queste contee — molte delle quali molto note — sono singolarmente troppo piccole per rientrare nell’elenco, ma le contee sono abbastanza grandi. Il mercato delle case unifamiliari nello Stato non è affatto debole quanto il mercato dei condomini, dove il fondo è venuto meno in diversi mercati. La debolezza dei condomini riflette pressioni specifiche del settore, tra cui l’impennata dei premi assicurativi in tutto lo Stato e, dopo il crollo del condominio di Surfside nel 2021, norme statali che impongono agli edifici più vecchi di superare ispezioni strutturali e accantonare fondi di riserva — costi che ricadono in particolare sui proprietari di condomini e sulle associazioni.

Sotto la soglia

Ci sono molte altre grandi città in cui i prezzi delle case unifamiliari di fascia media sono scesi rispetto ai rispettivi massimi degli anni precedenti, ma di meno dell’11%. Tra i mercati più grandi, San Antonio e Frisco, entrambe a -10%, sono quelle più vicine alla soglia attuale — e la composizione dell’elenco è già cambiata in modo evidente dall’inizio della serie, con San Francisco che un anno fa era al quarto posto prima di uscire del tutto.

Metodologia e dati

Questi prezzi sono medie trimestrali di tre mesi destagionalizzate delle case unifamiliari di fascia media — la fascia intermedia delle abitazioni per valore all’interno di ciascun mercato — in "cities" o "counties." Tutti i dati qui provengono dallo Zillow Home Value Index (ZHVI), basato su milioni di punti dati nel "Database of All Homes" di Zillow, che attinge a registri pubblici (dati fiscali), MLS, agenzie immobiliari, associazioni locali di Realtor, agenti immobiliari e famiglie in tutti gli Stati Uniti. Include dati sui prezzi di transazioni fuori mercato e di vendite da parte del proprietario. Questi non sono prezzi mediani.

Per le 15 grandi città con ribassi dei prezzi dall’11% al 26%, le metriche riportate per ciascun mercato, da sinistra a destra, sono: il calo dal picco, la variazione mese su mese (MoM), la variazione anno su anno (YoY) e l’aumento residuo dal gennaio 2000.

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Fonte: Wolf Street