Le associazioni di proprietari di casa (HOA) negli Stati Uniti stanno adottando un atteggiamento sempre più aggressivo nei confronti delle quote non pagate, intensificando le azioni di pignoramento contro i proprietari morosi mentre le comunità affrontano crescenti difficoltà finanziarie. Circa 75 milioni di americani vivono in comunità governate da associazioni, secondo la Foundation for Community Association Research, il che significa che la scala delle pratiche di riscossione delle HOA tocca una quota sostanziale del mercato immobiliare statunitense.

Gli esperti immobiliari attribuiscono gli sforzi di riscossione più severi all'aumento dei costi operativi, alla riduzione dei fondi di riserva e alle crescenti preoccupazioni che le quote non riscosse potrebbero lasciare le associazioni incapaci di far fronte agli obblighi essenziali.

Secondo la società di analisi immobiliare ATTOM, i pignoramenti legati alle HOA sono aumentati di quasi il 40% rispetto a due anni prima, come riportato dal Wall Street Journal. I risultati hanno inoltre indicato che i pignoramenti delle HOA stanno crescendo a un ritmo più veloce rispetto ai tassi complessivi di pignoramento mutui.

"Le HOA sono costrette a ricorrere a riscossioni più aggressive per evitare il proprio collasso finanziario", ha dichiarato Brian Fox, cofondatore della società di tecnologia immobiliare Benutech, che monitora le tendenze della morosità delle HOA e i pignoramenti, al WSJ.

Le HOA dipendono generalmente dalle quote mensili o annuali dei residenti per finanziare manutenzione, riparazioni, assicurazione, giardinaggio e altri servizi comunitari. Tuttavia, poiché alcuni proprietari di casa affrontano costi di vita più elevati e spese crescenti, un numero sempre maggiore di associazioni registra un aumento dei conti in mora.

Invece di concedere periodi di tolleranza prolungati, alcune associazioni trasferiscono i conti in mora agli avvocati più rapidamente o depositano privilegi (lien) contro i proprietari che si trovano in ritardo con i pagamenti delle quote. La repressione colpisce un'ampia gamma di comunità, dai complessi condominiali periferici ai quartieri di lusso. L'intensità dell'applicazione varia inoltre notevolmente da Stato a Stato: alcuni permettono processi di pignoramento extragiudiziali che aggirano il controllo del tribunale, mentre altri richiedono un procedimento giudiziario prima che un immobile possa essere sequestrato per quote non pagate.

Benutech Data Insights ha rilevato che le associazioni di proprietari di casa hanno registrato un netto aumento dei privilegi depositati — rivendicazioni legali poste su un immobile quando un proprietario è in ritardo con quote, commissioni o multe. In molti Stati, i privilegi non pagati possono in ultima analisi portare al pignoramento.

Nel 2025, le HOA hanno depositato 284.933 privilegi contro i proprietari di casa, circa uno ogni 90 secondi. Tale cifra rappresenta un aumento dell'8,6% rispetto al 2024, secondo i registri immobiliari compilati da Benutech Data Insights.

La pressione finanziaria si è intensificata anche all'interno delle stesse associazioni. Un rapporto di fine 2025 di Reserve Study ha rilevato che quasi tre quarti delle comunità governate da associazioni sono sottofinanziate. Nello specifico, il 74% delle associazioni era finanziato a meno del 70%, il che significa che potrebbero non avere riserve di risparmio sufficienti per coprire le riparazioni previste e i progetti di investimento.

Le preoccupazioni relative alle riserve sottofinanziate si sono intensificate dopo il crollo del 2021 della Champlain Towers South a Surfside, in Florida, che ha causato 98 vittime e ha attirato l'attenzione nazionale sulla manutenzione posticipata e sull'inadeguatezza dei risparmi delle associazioni. In risposta, la Florida ha promulgato una legislazione che richiede ispezioni strutturali di tappa e studi sulle riserve strutturali interamente finanziati per gli edifici condominiali più vecchi, e diversi altri Stati hanno preso in considerazione obblighi simili in materia di studi sulle riserve.

Contemporaneamente, le HOA sono state colpite da costi crescenti per il personale, il giardinaggio, la manutenzione e i materiali da costruzione.

L'assicurazione è emersa come uno dei fattori di costo più significativi. Secondo la Foundation for Community Association Research, il 93% delle associazioni intervistate ha segnalato aumenti dei premi assicurativi per responsabilità civile e danni materiali. Più della metà di queste associazioni ha registrato aumenti di premi compresi tra l'11% e il 25%, mentre circa il 10% ha segnalato aumenti superiori al 100% — aggiungendo ulteriore pressione sui bilanci delle HOA e intensificando la necessità di riscuotere le quote dai proprietari di casa in tempo. I legislatori di Stati tra cui Colorado, Florida e Texas hanno agito negli ultimi anni per imporre restrizioni aggiuntive all'autorità di pignoramento delle HOA o richiedere opzioni di mediazione e piani di pagamento prima che le associazioni possano avviare procedure di pignoramento, riflettendo una crescente scrutinio legislativo sui poteri di esecuzione delle HOA.