Una casa offre alle famiglie sicurezza e una base su cui costruire il proprio futuro. Per molti filippini, tuttavia, possederne una resta difficile, poiché i prezzi degli immobili e i costi abitativi continuano a superare quanto le famiglie possono permettersi. Le Filippine registrano un deficit abitativo di 3,7 milioni di unità, il che sottolinea la necessità di ampliare l'accesso ad abitazioni dignitose, in particolare per le famiglie lavoratrici e i nuclei a basso reddito.

Colmare questo divario richiede soluzioni abitative che tengano conto non solo della disponibilità di unità residenziali, ma anche della capacità delle famiglie di pagarle. Senza entrambe queste considerazioni, un'ampia offerta di abitazioni potrebbe non tradursi nella proprietà immobiliare per coloro che ne hanno più bisogno.

La risposta del governo è il Pambansang Pabahay Para sa Pilipino Program, noto anche come 4PH, che punta a rendere la proprietà abitativa più raggiungibile ed espandere le opportunità abitative su scala nazionale. Il programma mirava inizialmente alla costruzione di 1 milione di unità abitative all'anno, con l'obiettivo più ampio di eliminare gli insediamenti informali entro il 2028. Da allora è stato esteso oltre gli sviluppi di condomini per includere abitazioni orizzontali, opzioni in affitto, finanziamenti comunitari e partnership con sviluppatori privati e istituzioni governative, consentendo al governo di perseguire una gamma più ampia di soluzioni per filippini con redditi, assetti abitativi e situazioni finanziarie diversi.

Il Programma 4PH esteso si basa su questo approccio integrando terreno, sviluppo abitativo e finanziamenti accessibili per rendere le abitazioni dignitose più raggiungibili per i lavoratori filippini e le famiglie a basso reddito.

Rendere la proprietà abitativa più accessibile

La rata mensile, i tassi di interesse e la disponibilità di finanziamenti determinano se una famiglia può sostenere la proprietà abitativa a lungo termine. Il Pag-IBIG Fund, il provider governativo di mutui abitativi, ha cercato di abbassare queste barriere tramite mutui abitativi sovvenzionati nell'ambito del 4PH. I mutuatari idonei possono accedere a un tasso di interesse annuale preferenziale del 3% — rivolto in particolare ai percettori di salari minimi e ai membri a basso reddito — mentre i mutuatari regolari idonei possono accedere a un tasso del 5%. Il differenziale tra i due tassi è dove opera la sovvenzione, traducendosi in rate mensili più basse per i mutari che si qualificano per la fascia preferenziale.

Nell'ambito del programma esteso, il tasso del 3% si applica ai membri idonei che guadagnano fino a 34.000 pesos al mese fuori dalla Metro Manila e fino a 47.000 pesos nella Metro Manila. Il tasso preferenziale è destinato ai proprietari di prima casa che non possiedono immobili registrati e generalmente si applica durante i primi cinque anni del mutuo.

I mutuatari idonei nell'ambito dell'Early Bird Promo del Pag-IBIG — che copre i primi 30.000 mutuatari — possono godere del tasso per i primi 10 anni del mutuo abitativo, il doppio del consueto periodo di cinque anni.

Il programma esteso ha inoltre aperto opportunità per sviluppi abitativi orizzontali, inclusi pacchetti casa-terreno prezzati a 950.000 pesos. Questi sviluppi offrono ai potenziali proprietari un'alternativa alla vita in condominio, rispondendo alle preferenze delle famiglie che desiderano una casa e un terreno propri. I membri che non si qualificano per il tasso di interesse preferenziale possono comunque accedere ai progetti partecipanti e ai loro prezzi scontati, fatti salvi i termini applicabili.

Affitto e proprietà comunitaria del terreno

L'edilizia accessibile richiede anche soluzioni per le persone non ancora pronte finanziariamente all'acquisto di un immobile. Riconoscendolo, il Programma 4PH esteso ha incorporato l'edilizia in affitto nel proprio perimetro, creando un'altra via per lavoratori, studenti e altri filippini che necessitano di alloggi accessibili. Per gli studenti delle università e dei college statali, l'affitto e le spese quotidiane possono aggiungersi in modo significativo al costo dell'istruzione, mentre i lavoratori possono faticare a trovare alloggi a prezzi ragionevoli vicino ai luoghi di lavoro — vedendosi costretti a spendere di più nei trasporti e a sopportare spostamenti lunghi.

Per incoraggiare lo sviluppo dell'edilizia in affitto, il Pag-IBIG Fund offre finanziamenti per progetti idonei di costruzione e sviluppo a un tasso di interesse annuale del 3% per i primi 10 anni, con durate del mutuo fino a 30 anni. Queste condizioni portano lo sviluppo in affitto sotto lo stesso ombrello dei finanziamenti preferenziali dei mutui per l'acquisto della casa.

Il programma incorpora inoltre l'Enhanced Community Mortgage Program (ECMP), che aiuta gruppi organizzati di famiglie che vivono in insediamenti informali ad acquisire i terreni che occupano o a trasferirsi in siti idonei tramite finanziamenti accessibili. Anziché basarsi esclusivamente sulla costruzione di nuovi complessi abitativi, il meccanismo sostiene le comunità che cercano la proprietà formale del terreno e il miglioramento delle proprie condizioni di vita. Offre anche un'alternativa per le famiglie che vivono da anni senza titoli di proprietà formali e affrontano incertezza sulla loro permanenza.

A settembre, il Dipartimento degli Insediamenti Umani e dello Sviluppo Urbano (DHSUD) ha annunciato l'assegnazione di 913 titoli di proprietà del terreno alle famiglie beneficiarie nell'ambito dell'ECMP, a beneficio di oltre 3.000 persone. Il DHSUD ha inoltre riferito che 47 progetti ECMP erano stati approvati, a beneficio di circa 8.000 famiglie in tutto il Paese. Tramite il programma, i gruppi organizzati possono perseguire collettivamente finanziamenti e sostegno governativo, offrendo alle famiglie un'altra strada verso la proprietà formale del terreno senza necessariamente lasciare i propri quartieri.

Rafforzare le partnership

La posizione di una casa può essere importante quanto il suo prezzo. Abitazioni situate lontano dai centri di occupazione possono esporre i lavoratori a spese di trasporto più elevate e tempi di spostamento più lunghi. Una partnership tra il Pag-IBIG Fund e la Bases Conversion and Development Authority (BCDA) punta ad affrontare la questione esplorando sviluppi abitativi su proprietà di proprietà governativa vicine alle opportunità di lavoro.

Con un memorandum d'intesa firmato l'8 ottobre le due agenzie perseguiranno opportunità abitative e di altro sviluppo sulle proprietà BCDA individuate. L'attenzione iniziale include circa 14 ettari a New Clark City, comprendenti una proprietà di 10 ettari a Bamban, Tarlac, e una di 4 ettari a Capas, Tarlac. Anche Camp John Hay, Morong Discovery Park e la Poro Point Freeport Zone sono state individuate come possibili sedi per progetti futuri. Le due agenzie intendono esplorare ulteriori opportunità per sviluppare abitazioni su altre proprietà governative idonee, creando potenzialmente un modello per partnership simili con istituzioni pubbliche e partecipanti del settore privato.

Inoltre, il DHSUD collabora con il Pag-IBIG Fund per portare più sviluppatori privati nel Programma 4PH esteso. Ad oggi, cinque grandi sviluppatori hanno firmato memorandum d'intesa con il Pag-IBIG Fund: Megawide Construction Corp.; Ayala Land, Inc., tramite i brand abitativi Amaia e Avida; SM Development Corp.; Filinvest Land, Inc.; e Robinsons Land Corp. Secondo questi accordi, gli sviluppatori partecipanti offriranno tassi preferenziali e altri incentivi per progetti abitativi selezionati ai membri idonei del Pag-IBIG Fund.

Il governo prevede inoltre di introdurre uno schema di finanziamento per unità in condominio prezzate a 3 milioni di pesos o meno in zone di pregio. Tale schema, insieme all'individuazione di ulteriori proprietà nell'ambito dell'accordo Pag-IBIG–BCDA e a nuove adesioni di sviluppatori al programma, è tra gli sviluppi che indicheranno come il 4PH esteso prende forma sul territorio.

Per le famiglie filippine, il significato di questi sforzi risiede nella possibilità di avere un luogo che possano chiamare proprio. Il loro valore a lungo termine, d'altra parte, sarà misurato dall'efficacia con cui questi piani si tradurranno in case che le famiglie possono permettersi e godere.

— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)