L'articolo di Max Tabarrok sull'Endangered Species Act e l'edilizia abitativa (WP) è stato ora pubblicato sul Journal of Public Economics, una delle principali riviste del settore. L'articolo sostiene che nel momento in cui un animale viene inserito nella lista delle specie in via di estinzione, gli sviluppatori si trovano ad affrontare costi di conformità più elevati e un maggiore rischio di responsabilità. Per gli economisti empirici, il punto cruciale è che questa regolamentazione non ha portata nazionale; si applica solo nei luoghi in cui la specie vive.

Questa localizzazione crea numerosi esperimenti naturali: luoghi in cui la legge vincola, luoghi vicini in cui non vincola e una lista che cambia nel tempo. C'erano 82 iscrizioni nel 1970 e quasi 1.500 oggi, oltre ad alcune cancellazioni che riducono la regolamentazione.

Ad esempio, una figura nell'articolo confronta le aree di habitat, mostrate in rosso, e le aree di controllo, mostrate in blu, quando il pipistrello dalle orecchie lunghe settentrionale (Northern Long Eared Bat) è stato aggiunto alla lista delle specie in via di estinzione. Il pannello in basso a sinistra misura i permessi edilizi annuali per 1.000 abitanti del 1980 nelle aree di trattamento rispetto alle aree di controllo, mentre il pannello in basso a destra mostra i coefficienti dello studio degli eventi. Dopo l'iscrizione del pipistrello, i nuovi permessi edilizi sono diminuiti nelle aree in cui i pipistrelli potrebbero vivere rispetto alle aree di controllo.

Un secondo esempio esamina il falco pellegrino (Peregrine falcon) dopo la sua cancellazione dalla lista. Prima della cancellazione, i permessi edilizi erano inferiori nelle regioni di habitat rosse rispetto alle aree di controllo, ma dopo la cancellazione le aree di trattamento hanno recuperato il divario.

Nel complesso, l'articolo riporta che un'iscrizione aggiuntiva nella lista delle specie in via di estinzione riduce i flussi annuali di permessi edilizi di 0,5 permessi per 1.000 residenti del 1980, ovvero circa il 10% del flusso di permessi del luogo medio. Tenendo conto degli effetti di ricaduta e dei costi decrescenti, Tabarrok stima che l'effetto aggregato dell'Endangered Species Act abbia ridotto il patrimonio edilizio nazionale di circa 6,3 milioni di unità mancanti nel periodo 1980–2024, pari a circa il 4% del patrimonio edilizio del 2025. Per dare un quadro di riferimento, stime ampiamente citate di Freddie Mac e della National Association of Realtors hanno collocato il deficit abitativo cumulativo degli Stati Uniti in una fascia tra 3 e 7 milioni di unità, il che significa che il solo contributo stimato dell'ESA è paragonabile in scala all'intero deficit descritto da alcuni ricercatori.

L'articolo affronta anche la questione dei benefici. Questi sono più difficili da misurare e non è facile determinare se l'Endangered Species Act sia efficace. Tuttavia, utilizzando dati satellitari, Tabarrok rileva che vi sono molti luoghi in cui la legge vincola lo sviluppo di riqualificazione urbana.

Al margine intensivo della produzione abitativa, i nuovi sviluppi spesso sostituiscono edifici esistenti o occupano spazi in aree già sviluppate che non potrebbero ospitare specie in via di estinzione anche in assenza di nuove costruzioni. In questi contesti, il compromesso con la protezione delle specie non si pone, e potrebbe persino essere a somma positiva se lo sviluppo si sostituisce all'espansione meno densa su terreni non edificati. Per questo motivo, la misura in cui l'Endangered Species Act vincola lo sviluppo al margine estensivo rispetto a quello intensivo è importante per valutare il compromesso tra produzione abitativa e protezione delle specie, e quindi per gli effetti aggregate sul benessere della legge.

Per studiare questo aspetto, Tabarrok estende la specificazione empirica principale dell'articolo ai dati satellitari sull'uso del suolo del National Land Cover Database (NLCD) (Multi-Resolution Land Characteristics Consortium, 2025) e all'eterogeneità all'interno del Building Permits Survey. L'obiettivo è identificare dove si concentrano gli effetti dell'Endangered Species Act.

L'NLCD è un insieme di immagini satellitari degli Stati Uniti compilate e pre-classificate dall'U.S. Geological Survey. Classifica i pixel di 30 metri quadrati in 15 gruppi di uso del suolo, inclusi quattro livelli di sviluppo, tre tipi di foresta e due tipi di zona umida. Il set di dati include file annuali a partire dal 1985. Tabarrok sovrappone questi pixel alla mappa dei luoghi che rilasciano permessi nel Building Permits Survey utilizzando i confini costanti del 2024, quindi traccia le modifiche ai pixel all'interno di ciascun luogo nel tempo. Il tasso di rischio di sviluppo al margine estensivo, o su terreni non edificati, è misurato dal flusso di pixel non sviluppati, come foreste o zone umide, in una qualsiasi delle quattro categorie di uso del suolo sviluppato, diviso per l'area totale di uso del suolo non edificato.

Egli conclude che il 15% dei luoghi più urbanizzati è responsabile del 90% dei flussi totali di permessi, mentre l'habitat di specie in via di estinzione di maggior valore si trova ben al di fuori di queste aree sviluppate. Inoltre rileva che l'Endangered Species Act sembra limitare lo sviluppo di riqualificazione urbana nelle aree dense tanto quanto limita lo sviluppo su terreni non edificati nell'espansione periurbana, citando le Tabelle 9, 10 e 11. A suo avviso, un allentamento del meccanismo legale della legge nelle aree già sviluppate potrebbe aumentare i flussi di permessi in città dense ed efficienti dal punto di vista energetico e del uso del suolo in California e sulla Costa Orientale, riducendo al contempo la pressione sui sobborghi in espansione del Sun Belt, e could aumentare sia l'offerta abitativa sia l'habitat delle specie in via di estinzione.

L'amministrazione Trump sta cercando di limitare l'Endangered Species Act e sono già state intentate molteplici cause legali. La legge, originariamente approvata nel 1973, è da tempo uno degli statuti ambientali più potenti degli Stati Uniti, e qualsiasi tentativo di ridimensionarla affronterà una significativa resistenza legale e politica. L'articolo di Tabarrok è quindi tempestivo, ed egli afferma che indica un possibile compromesso che potrebbe soddisfare sia i sostenitori dell'edilizia abitativa sia gli ambientalisti: ridurre l'impatto della legge sulla riqualificazione e lo sviluppo infill nelle aree già edificate, dove il compromesso tra alloggi e habitat si pone a malapena, piuttosto che indebolirla in modo generalizzato.

In un'appendice, l'autore segnala di essere lieto di vedere l'articolo pubblicato. Egli racconta che Max ha iniziato a scriverlo prima della scuola di specializzazione e ha appena completato il suo primo anno. Riconosce inoltre i numerosi preziosi consigli ricevuti lungo il percorso, in particolare da un eccellente pre-dottorato svolto a Dartmouth sotto la supervisione di Heidi Williams.

Il post The Endangered Species Act Reduces Housing è apparso per la prima volta su Marginal Revolution.