I prezzi dei condomini di fascia media in 33 grandi mercati statunitensi sono scesi dal 15% al 33% rispetto ai rispettivi picchi degli anni precedenti, con dati aggiornati a luglio, secondo un’analisi di Wolf Street. Quei picchi si sono verificati tra il 2021 e il 2024, con la grande maggioranza a metà 2022. Il rapporto presenta questi mercati in una serie di grafici sotto il titolo "Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts", descrivendoli come mercati più grandi che si sono piegati sotto il proprio peso.

In nove dei 33 mercati — da Oakland, California, a Jacksonville, Florida — i prezzi dei condomini di fascia media sono scesi del 21% o più; in tre di essi, situati in California e Florida, il calo supera il 30%. Il rapporto definisce queste variazioni come ribassi sostanziali su un arco pluriennale.

In sei dei 33 mercati, i prezzi dei condomini sono già scesi al di sotto dei massimi della Housing Bubble 1 del 2006 e sono tornati ai livelli di 20 anni fa, cioè a metà 2005. Questi mercati sono:

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

Due città sono entrate nella lista dei 33 mercati a luglio, poiché i prezzi dei condomini sono scesi ulteriormente superando la soglia del -15%: Houston, TX, e Tempe, AZ. Nessun mercato presente nella lista di giugno è uscito dalla lista a luglio.

In altre 37 grandi città, i prezzi dei condomini sono scesi dall’8% al 14% rispetto ai rispettivi picchi. Esistono anche molti mercati più piccoli in cui i prezzi dei condomini sono scesi tanto quanto o più, ma non sono inclusi qui perché i mercati sono troppo piccoli.

Perché i condomini sono diversi

I condomini sono soggetti a dinamiche diverse rispetto alle case unifamiliari — dinamiche che alimentano boom vertiginosi e crolli profondi, osserva il rapporto. Parte del problema attuale è la spettacolare esplosione dei prezzi nel biennio da metà 2020 a metà 2022, che in alcune città ha raggiunto il 50%, il 60% o persino il 70%, e che si è aggiunta a prezzi già elevati e in forte crescita. Nei 10 anni precedenti al picco, i prezzi erano saliti del 180% al 350% in questi mercati.

"Guardiamo i grafici qui sotto e scuotiamo la testa. Cosa stavano pensando queste persone, ci chiediamo col senno di poi", scrive l’autore del rapporto. La valutazione è che queste grandi bolle dei condomini abbiano iniziato a sgonfiarsi — senza tregua nella maggior parte dei casi e in modo brutale in alcuni. Per acquirenti, venditori, finanziatori e associazioni condominiali, il cambiamento conta perché i prezzi dei condo possono muoversi rapidamente quando finanziamento, spese, assicurazioni e domanda degli investitori diventano contemporaneamente meno favorevoli.

La maggior parte dei mercati nella lista sono città. Ma l’elenco dei 33 mercati in cui i prezzi sono diminuiti del 15% o più include alcune contee le cui città — pur essendo molto note — sono troppo piccole per essere incluse singolarmente, oltre a New York County, che corrisponde a Manhattan, dove i condomini rappresentano una parte enorme del mercato. Include anche un’area statistica metropolitana che raggruppa diverse città più piccole.

In alcune grandi città molto densamente popolate, condomini e co-op rappresentano una quota importante o la maggioranza delle vendite di case. Nella maggior parte degli altri mercati, i condomini sono una componente relativamente piccola delle vendite residenziali, il che aiuta a spiegare perché lo stesso quadro nazionale dell’immobiliare possa produrre andamenti dei prezzi molto diversi da mercato a mercato.

Metodologia e dati

I prezzi citati qui sono medie trimestrali destagionalizzate dei condomini e co-op di fascia "mid-tier" tratte dal Zillow Home Value Index (ZHVI), un indice retrospettivo basato su milioni di punti dati presenti nel "Database of All Homes" di Zillow. I dati sottostanti provengono da registri pubblici (dati fiscali), MLS, agenzie immobiliari, associazioni locali dei Realtor, agenti immobiliari e famiglie in tutto il territorio statunitense, e includono prezzi di transazioni fuori mercato e di vendite da privato a privato.

Le storiche bolle dei condo si sgonfiano in 33 grafici.

Le tabelle di ciascun mercato riportano, da sinistra a destra: calo dei prezzi dal picco, variazione rispetto al mese precedente (MoM), variazione su base annua (YoY) e aumento residuo dal gennaio 2000.

I prezzi dei condomini di fascia media sono tornati a metà 2005. Questo significa 21 anni fa.

I prezzi sono tornati dove si trovavano per la prima volta nel 2005, ma restano molto elevati dopo il forte rialzo dei anni precedenti il 2022.

La contea dell’East Bay comprende Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon e molte altre città più piccole.

La contea di San Mateo comprende molte città più piccole che costituiscono la parte settentrionale della Silicon Valley.

Un campione di città in cui i prezzi dei condomini sono scesi dall’8% al 14%.

In molte grandi città, i prezzi dei condomini sono scesi meno del 15%, e quindi non sono state incluse nella lista dei 33.

Ecco un elenco campione di 37 grandi città in cui i prezzi sono scesi dall’8% al 14% rispetto ai rispettivi picchi. Diverse di esse sono a pochi mesi negativi dal rientrare nella lista, tra cui San Antonio e Dallas, due delle città più grandi degli Stati Uniti.

Un promemoria delle particolarità dei condomini.

Alcune persone acquistano un condo come abitazione, per vivere in un centro urbano o lungo la costa, per godere di ampie vedute, servizi migliori o una posizione centrale. Apprezzano la vita senza pensieri: non doversi occupare di manutenzione, riparazioni e lavori in giardino; avere personale alla reception vicino all’ingresso; o non dover salire le scale.

Altri acquistano condomini come immobili in affitto o come affitti vacanza di breve durata. Oppure li comprano come seconde case per le vacanze. Altri ancora, soprattutto investitori stranieri non residenti, acquistano condo per parcheggiare denaro negli Stati Uniti e osservare da lontano l’aumento dei prezzi. Sono questi investitori a rendere i condomini particolarmente speculativi.

Alcune delle particolarità:

Nel lungo periodo, il terreno si rivaluta, mentre la maggior parte degli edifici si deprezza fino a zero e viene infine demolita. Il terreno su cui sorgono grandi edifici condominiali può avere un valore molto elevato, ma ogni proprietario possiede solo una piccola quota di esso. Il resto del loro investimento è nell’edificio. Una casa unifamiliare può sorgere su un terreno meno prezioso, ma il proprietario ne possiede l’intera quota.

I prezzi esplosi negli ultimi anni sono risultati troppo alti una volta che la mania si è attenuata.

Rilevanti spese straordinarie — o il timore che vengano imposte — per grandi riparazioni rimandate da tempo pesano su alcuni edifici condominiali più vecchi. Questo è un problema particolare in Florida, ma non solo.

Forti aumenti delle quote HOA in molte proprietà, in parte spinti dall’impennata dei costi assicurativi nelle aree soggette a disastri naturali, aggiungono in modo significativo ai costi mensili dei condomini.

Se un edificio condominiale è nella Blacklist di Fannie Mae, finanziare un’unità in quell’edificio diventa molto difficile, e le vendite possono essere limitate agli acquirenti in contanti che ne sono consapevoli.

Il Free Money è finito, e i tassi ipotecari sono tornati grosso modo a un intervallo normale. Anche gli acquirenti di case unifamiliari affrontano lo stesso problema.

I proprietari esteri che hanno avuto abbastanza degli Stati Uniti sono diventati venditori, aumentando l’offerta, mentre l’interesse dei compratori esteri ad acquistare una casa negli Stati Uniti è diminuito, riducendo la domanda.

Gli investitori in condomini destinati all’affitto si trovano ad affrontare una forte concorrenza da parte di un’ondata di nuovi complessi di appartamenti di fascia alta appena completati, per i quali gli sviluppatori stanno cercando inquilini.

E nel caso vi sia sfuggito: Oh Dear, Prices of Single-Family Homes Fell by 11% to 26% in 15 Bigger Cities Already

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