Il Financial Times ha riportato il 22 il caso di un acquirente di un'abitazione che ha stipulato un prestito di 130.000 dollari garantito da Bitcoin insieme a un mutuo tradizionale, impegnando 325.000 dollari in Bitcoin — 2,5 volte l'importo preso in prestito.

Gli elementi essenziali in sintesi: il rapporto di garanzia è di 2,50 dollari di Bitcoin per ogni dollaro prestato; il Bitcoin impegnato può essere liquidato dopo 60 giorni di mancati pagamenti; le pre-iscrizioni hanno raggiunto 360 milioni di dollari di prestiti richiesti; e un prestito di 130.000 dollari al 7,40% comporta circa 900 dollari al mese.

Due prestiti alla chiusura, un solo numero nella presentazione

Better e Coinbase hanno annunciato il prodotto a marzo e lo hanno reso generalmente disponibile ad agosto, presentandolo come il primo mutuo conforming garantito da token — collateral in criptovalute abbinato a un mutuo residenziale conforme agli standard di Fannie Mae, con una struttura che le aziende posizionano come un mezzo per ampliare l'accesso alla proprietà immobiliare per una nuova generazione di mutuatari. Better ha poi dichiarato a CoinDesk che le pre-iscrizioni avevano raggiunto 360 milioni di dollari di importo di prestito richiesto, oltre i 260 milioni di dollari proiettati dalla lista d'attesa. I dati divulgati riguardano l'importo richiesto, non i prestiti effettivamente erogati; quanti di quelle pre-iscrizioni arriveranno alla chiusura è il prossimo dato da monitorare.

I mutuatari ricevono in realtà due prestiti alla chiusura. Il primo è un mutuo conforming Fannie Mae sull'abitazione. Il secondo finanzia l'acconto in contanti ed è garantito dal Bitcoin impegnato più un secondo privilegio sulla proprietà. Better origina entrambi, con durate fisse di 15 o 30 anni, e il Bitcoin impegnato non aiuta il mutuatario a qualificarsi per il mutuo principale.

La pagina del prodotto di Better presenta la scelta come vendere oppure impegnare. Il suo esempio predefinito produce un "beneficio netto stimato" di 46.000 dollari immediati — per più i contanti che l'acquirente non deve più versare come acconto. Ciò che il confronto tralascia è tutto ciò che viene dopo il giorno della chiusura.

Quanto costa mantenere 130.000 dollari in Bitcoin

Il mutuatario del FT ha impegnato 325.000 dollari in Bitcoin, ma non è questo l'ammontare di esposizione che il prestito ha preservato. La sua alternativa era vendere circa 130.000 dollari — più le eventuali tasse dovute — e tenere il resto. Il secondo prestito paga per mantenere l'esposizione a quella quota di 130.000 dollari, mentre l'intero importo di 325.000 dollari resta bloccato.

Il prestito per l'acconto, da solo:

• Preso in prestito: 130.000 dollari
• Rata mensile: circa 900 dollari
• Interessi in 30 anni: circa 194.000 dollari

I dati sono illustrativi: 360 pagamenti al 7,40%, la media trentennale di Freddie Mac al 15 ottobre. I prezzi effettivi di Better dipendono dalla valutazione del credito. Il calcolo esclude il mutuo principale, le commissioni, le tasse fondiarie e le assicurazioni, e presuppone nessun rimborso anticipato.

Con quella media settimanale del 7,40%, il mutuatario paga circa 900 dollari al mese per mantenere 130.000 dollari in Bitcoin. L'impegno conviene solo se quella quota registra guadagni superiori a interessi e commissioni, al netto delle tasse. I pagamenti sono fissi; i guadagni no.

Giorno 60 per il Bitcoin, giorno 180 per la casa

Better afferma che un calo del prezzo di Bitcoin non provoca mai una richiesta di integrazione del collateral né una vendita forzata. La sua FAQ contrappone questa caratteristica ai prestiti con margine, in cui il collateral può essere liquidato automaticamente al raggiungimento di un certo rapporto prestito/valore anche quando i pagamenti sono in regola.

La cronologia della morosità procede come segue:

• Giorno 1: La morosità inizia il giorno successivo a un pagamento mancato.
• Giorno 30: Termine per regolarizzare la posizione.
• Giorno 60: Better può liquidare il Bitcoin impegnato.
• Giorno 180: Possono iniziare le procedure di pignoramento dell'abitazione.

Questa protezione riguarda il prezzo, non il reddito. Un nucleo familiare colpito dal calo dei prezzi delle criptovalute e dalla perdita del lavoro sfugge alla richiesta di margine, ma deve comunque effettuare il pagamento che evita che il Bitcoin venga venduto al sessantesimo giorno. E poiché il prestito per l'acconto comporta anch'esso un secondo privilegio, la casa lo garantisce a sua volta.

Bloccato finché il mutuo non è estinto — e possibilmente riutilizzato

La FAQ di Better offre tre risposte diverse su quando il Bitcoin viene restituito. Una afferma che viene restituito una volta rimborsato il prestito per l'acconto. Un'altra dice che torna disponibile solo dopo che il mutuo principale è stato interamente rimborsato o rifinanziato. Una terza afferma che viene rilasciato quando la casa viene venduta e il prestito per l'acconto è estinto. Better ha dichiarato a CoinDesk che il collateral resta bloccato fino a quando il mutuo tradizionale non viene rimborsato o rifinanziato — il che, su un mutuo trentennale, può significare decenni.

Nel frattempo, le monete potrebbero non restare inattive. Better ha riferito a CoinDesk di poter riutilizzare (rehypothecate) il Bitcoin impegnato, impiegarlo altrove, purché mantenga una quantità equivalente disponibile per la restituzione al saldo finale. Il mutuatario ha diritto alla stessa quantità di Bitcoin, non necessariamente alle stesse monete, e dipende dalla capacità di Better di consegnarle. Coinbase agisce solo come custode e fornitore di tecnologia, senza alcun ruolo nell'erogazione del credito o nelle decisioni di liquidazione, hanno dichiarato le aziende a CoinDesk.

Il motivo fiscale — e la prova decisiva

Evitare una vendita può evitare una fattoria fiscale. L'IRS tratta le risorse digitali come proprietà, quindi vendere può realizzare una plusvalenza patrimoniale. L'esempio di Better applica un'aliquota fissa del 20%, ma le aliquote federali a lungo termine sono dello 0%, 15% o 20% a seconda del reddito, le plusvalenze a breve termine sono tassate come reddito ordinario, e il risultato dipende anche dalla base di costo del detentore. Better stessa invita i mutuatari a consultare un consulente fiscale.

La domanda decisiva riguarda il flusso di cassa. Il Bitcoin impegnato non può essere utilizzato per effettuare pagamenti finché è bloccato, quindi il reddito del mutuatario deve coprire entrambi i prestiti per tutta la loro durata.

Questo articolo ha scopo esclusivamente informativo e non costituisce consulenza finanziaria, legale o fiscale. Le condizioni e i requisiti dei prestiti variano; i calcoli sono illustrativi.