Bill Ackman afferma che il motivo per cui vivere a New York City è così costoso non è il capitalismo, ma il municipio.

In un’intervista a tutto campo con Alyson Shontell, direttrice editoriale di Fortune, per la serie podcast Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry, il CEO di Pershing Square ha sostenuto che la crisi di accessibilità di New York è un fallimento delle politiche, non del mercato — e che l’agenda di congelamento degli affitti del sindaco Zohran Mamdani sta peggiorando il problema.

«Prendiamo New York City come microcosmo, iniziando dal costo degli alloggi», ha detto Ackman a Fortune. «È così alto perché i sindaci di sinistra hanno reso molto difficile per i costruttori edificare qui, e Mamdani, congelando gli affitti, non farà che peggiorare il problema.»

Le osservazioni arrivano mesi dopo che Mamdani, che si definisce un socialista democratico, è entrato in carica e ha mantenuto una promessa chiave della campagna: a giugno, il Rent Guidelines Board di New York City ha votato 7-1 per congelare gli affitti dei contratti di locazione di uno e due anni per quasi un milione di appartamenti a canone stabilizzato, il primo congelamento di questo tipo per i contratti biennali nella storia della città. Mamdani ha definito il voto «una vittoria storica per gli inquilini di New York City». Ackman la vede diversamente.

Un mercato diviso a metà

L’argomento centrale di Ackman è strutturale. Ha detto che il sistema di rent stabilization di New York ha di fatto diviso il mercato immobiliare in due, con i proprietari che compensano il reddito congelato da una parte aumentando i canoni dall’altra.

«In molti edifici di New York City, circa la metà degli inquilini vive in appartamenti a canone stabilizzato con affitto congelato, e l’altra metà è a prezzo di mercato», ha detto Ackman. «Quindi i proprietari aumentano gli affitti sulla metà libera di mercato per generare abbastanza flusso di cassa da coprire le spese per interessi. È una cattiva politica che contribuisce al problema dell’accessibilità.»

Ha anche indicato quella che ha descritto come un’altra conseguenza della regolamentazione degli affitti: proprietari che ritirano unità dal mercato perché non possono recuperare i costi di ristrutturazione con le norme attuali. La questione va oltre il singolo edificio, perché l’offerta abitativa a New York è già limitata e ogni unità lasciata vuota o sottratta all’uso aumenta la pressione sul resto del mercato.

«Circa 60,000 unità sono fuori mercato perché i costi di ristrutturazione non possono essere recuperati con le normative sugli affitti», ha detto. Ad aprile 2026, lo Stato segnalava oltre 57,000 appartamenti a canone stabilizzato vuoti.

I gruppi di advocacy e i dati della città monitorano da tempo un ampio inventario di unità a canone stabilizzato vuote, anche se le cause di fondo restano contestate. I gruppi di inquilini e alcuni ricercatori sul tema abitativo sostengono che sia stata la deregolamentazione, non la stabilizzazione, a danneggiare maggiormente l’accessibilità nel lungo periodo, osservando che oltre 300,000 unità sono state deregolamentate tra il 1994 e il 2019. Un’analisi di Moody’s citata dagli attivisti degli inquilini ha rilevato che un congelamento degli affitti di cinque anni metterebbe a rischio di default solo circa il 6% dei prestiti multifamiliari in tutta la città entro il 2030.

Costi dell’energia e l’argomento del costruire di più

Ackman ha esteso la stessa critica alle spese energetiche di New York, attribuendole anch’esse a scelte politiche e non alle forze di mercato.

«Perché i costi dell’energia sono così alti nello Stato di New York? Perché abbiamo chiuso il nucleare, ci vogliono 15 anni per ottenere l’approvazione di un gasdotto e abbiamo vietato il fracking — quindi importiamo gas naturale dalla Pennsylvania. È solo cattiva politica, e possiamo correggere molto di questo con politiche migliori.»

Ackman potrebbe essersi riferito al Constitution Pipeline, che presentò domanda di approvazione nel 2012, vide il Dipartimento di Conservazione Ambientale di New York negare il permesso necessario sulla qualità dell’acqua nel 2016, ottenne la conferma di quel diniego dalla Second Circuit nel 2017 e, dopo anni di stallo regolatorio, ritirò la domanda nel novembre 2025 — circa 13 anni dopo l’inizio del processo, senza che il gasdotto fosse mai costruito.

Sul fronte immobiliare, ha contrapposto New York ad altri due esempi. La Florida, ha detto, è «uno Stato gestito in modo incredibilmente efficiente che ha recentemente votato per eliminare le imposte immobiliari, esclusivamente grazie a buone politiche». È un’affermazione un po’ esagerata, anche se in larga misura in linea con gli sviluppi attuali: la legislatura della Florida ha inserito una misura di riduzione dell’imposta sulla proprietà nel voto di novembre 2026, e serve comunque il 60% dei consensi; introdurrebbe gradualmente una più ampia esenzione per l’abitazione principale invece di eliminare del tutto le imposte immobiliari.

Austin, ha osservato Ackman, ha visto gli affitti scendere «in modo significativo perché è facile costruire», un argomento dal lato dell’offerta riecheggiato da ricercatori che hanno definito la carenza abitativa di New York «auto-inflitta e risolvibile» attraverso riforme di zoning e permessi. Questa non è un’esagerazione: gli affitti ad Austin stanno diminuendo da diversi anni.

Ackman trae una conclusione netta da questi esempi: «Se rendi difficile costruire dove le persone vogliono vivere e non permetti ai proprietari di recuperare i costi di ristrutturazione, ritireranno unità dal mercato.»

La ricchezza che vuole trattenere — e la tassa che non vuole

La critica di Ackman agli alloggi è inseparabile dalla sua più ampia tesi su chi debba essere accolto in città. Ha citato con approvazione l’investimento del miliardario Ken Griffin in città e il pagamento di circa 250 milioni di dollari per un appartamento (oggetto di un controverso video TikTok di Mamdani).

«Quel acquisto rende economicamente sostenibile un edificio, crea posti di lavoro nell’edilizia e porta residenti facoltosi che pagano le tasse», ha sostenuto Ackman.

«Si vuole che i maggiori redditi — che sono una piccola quota della popolazione — paghino una grande quota delle imposte», ha detto, stimando che il 10% più ricco dei contribuenti generi il 70% del gettito fiscale. «Non è particolarmente ingiusto. Ma non si vuole scoraggiare persone come Elon Musk dal collocare qui le proprie attività.»

Ha collegato questo principio alla sua opposizione all’altra grande idea di gettito di Mamdani, una tassa «pied-à-terre» sulle seconde case di proprietà di non residenti, e alla wealth tax della California, avvertendo che misure del genere raramente restano circoscritte. «Dicono che è “una tantum”, ma non è mai una tantum», ha detto Ackman. «Anche le imposte sul reddito erano inizialmente piccole e si applicavano solo a poche persone.» Recenti articoli di Fortune hanno inoltre osservato che la spinta di Mamdani per la tassa pied-à-terre ha incontrato complicazioni legate all’ampia presenza in città di «ghost cars» non registrate e proprietari assenti, sottolineando quanto sia difficile far rispettare tali imposte nella pratica.

Quando il discorso è passato al socialismo, Ackman non ha lasciato margini: «La risposta non è il socialismo — il socialismo è un disastro». Poi ha lanciato un avvertimento: «Vediamo cosa succede a New York City se Mamdani riesce a mettere in atto questi piani».

La posizione pubblica di Ackman nei confronti di Mamdani risale alle primarie per la carica di sindaco, quando promise di finanziare un’alternativa centrista e definì la piattaforma di Mamdani «disastrosa per NYC».

Il caso di un miliardario per il capitalismo

La critica abitativa fa parte di un ragionamento più ampio espresso da Ackman durante l’intervista: che il capitalismo, e non la redistribuzione pubblica o la filantropia, sia lo strumento più efficiente per affrontare accessibilità e disuguaglianza.

Ackman sostiene da tempo che l’importanza di una persona nella vita si misuri in ultima analisi da quanto positivamente incide sul maggior numero di persone.

Ha anche collegato il dibattito al cosiddetto effetto ricchezza degli investimenti in borsa: quasi metà degli americani non partecipa ai guadagni del mercato azionario, e Ackman collega questa dinamica al sostegno per candidati come Mamdani.

Anziché sostenere che gli Stati Uniti siano troppo dipendenti dalla ricchezza di mercato, Ackman ha adottato la posizione opposta: «I salari non possono capitalizzare rapidamente come le azioni, quindi tutti devono partecipare al mercato azionario per poter credere nel capitalismo», ha detto — la motivazione che ha fornito per presentare all’amministrazione Trump quello che è diventato il «Trump savings plan», un conto in stile 401(k) con contributo pubblico destinato ai lavoratori senza piani pensionistici offerti dal datore di lavoro.

Resta controverso se la diagnosi di Ackman trovi riscontro nei dati abitativi della città, ma con l’entrata in vigore del congelamento degli affitti di Mamdani, la disputa su chi sia responsabile della stretta sull’accessibilità di New York si sta facendo sempre più accesa. Ackman, che ha 2.7 milioni di follower e un contatto diretto con la Casa Bianca, non sembra intenzionato a restare in silenzio.

Per questo servizio, i giornalisti di Fortune hanno utilizzato l’IA generativa come strumento di ricerca. Un editor ha verificato l’accuratezza delle informazioni prima della pubblicazione.

Guarda qui l’intervista completa di Fortune con Bill Ackman.

Questo articolo è apparso originariamente su Fortune.com