Les récentes mesures logement espagnoles ont mis en évidence le risque que les gouvernements puissent modifier les règles régissant la propriété immobilière, selon Kristyna Mazankova, directrice du Masters in Bitcoin de l'Universidad de las Hespérides. Cette question a relancé le débat sur la capacité du Bitcoin à servir d'actif de constitution de patrimoine à long terme pour les ménages.

Depuis des générations, les familles espagnoles s'appuient sur la terre et l'immobilier pour constituer leur patrimoine sur plusieurs décennies. Mazankova estime que deux décrets d'urgence sur le logement approuvés par le gouvernement le 29 septembre ont rendu cette stratégie plus incertaine. Les mesures ont été présentées comme une réponse aux pressions sur le logement, mais elles ont également soulevé des questions sur la stabilité contractuelle et l'offre de logements.

Deux décrets sur le logement

Le gouvernement espagnol a approuvé deux décrets d'urgence, ou reales decretos-ley, le 29 septembre. En vertu de la Constitution espagnole, ce mécanisme est réservé aux cas de « nécessité extraordinaire et urgente ». Un décret-loi entre en vigueur immédiatement, après quoi le Congrès dispose de 30 jours pour le valider ou l'abroger. Le gouvernement a divisé les réformes du logement en deux décrets afin qu'ils puissent être votés séparément.

Le premier décret a plafonné la hausse des loyers jusqu'à la fin 2027. Si un loyer existant dépassait déjà le maximum établi par l'indice officiel de prix de référence, il ne pouvait pas augmenter. Dans les autres cas, les parties pouvaient convenir d'une mise à jour, mais sans nouvel accord, la hausse ne pouvait excéder 2 %.

Le taux d'inflation en Espagne s'élevait à 4,9 % en septembre, selon l'institut national de la statistique. Par conséquent, la mesure pourrait réduire le revenu réel des propriétaires au fil du temps si les loyers étaient limités au plafond indiqué.

Le second décret a introduit le renouvellement obligatoire des baux après le terme minimal si aucune des parties n'avait donné congé. Les renouvellements s'effectueraient par péri successives de cinq ans, ou de sept ans lorsque le bailleur est une personne morale. Un propriétaire mettant fin à un contrat sans motif prévu par la loi devrait indemniser le locataire.

Dans la mesure du possible, l'indemnisation serait calculée sur la base du système étatique de référence des loyers. Elle ne pourrait être inférieure à un mois de loyer pour chaque année d'occupation du locataire. En pratique, la mesure réduirait la capacité des propriétaires à récupérer leur bien ou à le relouer aux prix actuels du marché.

Les mesures s'appliquaient également aux contrats déjà signés, à compter de leur prochaine date de renouvellement, selon un résumé de Provivienda. Les critiques ont estimé que les décrets pouvaient être inconstitutionnels car ils modifiaient rétroactivement des accords privés conclus sous des règles différentes. Ils ont invoqué l'article 9.3 de la Constitution espagnole, qui interdit l'application rétroactive des dispositions restreignant les droits individuels.

Le Congrès n'a pas tranché cette question constitutionnelle. Le 2 octobre, il a rejeté le premier décret par 178 voix contre 172 et le second par 184 voix contre 166. Le président du gouvernement Sánchez a ensuite convoqué des élections générales pour le 29 novembre.

Le Conseil des ministres a ensuite approuvé de nouveau les deux décrets, n'y apportant que des modifications techniques, et les a soumis à la Diputación Permanente du Congrès. Cet organe remplace la chambre plénière après la dissolution du Congrès. Le vote de Junts n'y était pas requis. Sánchez a déclaré que le décret portant sur les renouvellements automatiques n'entrerait en vigueur que si la Diputación Permanente le validait, plutôt qu'immédiatement après sa publication au BOE. Des juristes consultés par un journal ont qualifié cette manœuvre de potentiellement abus de droit aux limites floues. L'entrée en vigueur des règles de renouvellement automatique dépend donc de la validation de la Diputación Permanente, tandis que les élections générales du 29 novembre détermineront la composition du prochain Congrès.

Les mesures ont attiré l'attention sur la différence entre opérer sous des règles strictes et faire face à des règles qui changent après la réalisation d'un investissement.

Des annonces retirées du marché

Les propriétaires ont commencé à retirer leurs annonces avant le vote au Congrès. Une émission de télévision espagnole a rapporté qu'environ 2 900 annonces locatives avaient été retirées des portails immobiliers en environ quatre heures, selon EDATV.

À Madrid, les annonces auraient chuté d'environ 20 % en moins de 24 heures, passant de 11 815 à 9 398, selon LaBandera. Ces chiffres, préliminaires et non audités, ont toutefois indiqué une réaction immédiate de certains propriétaires.

Des effets similaires ont été documentés dans d'autres juridictions. À Berlin, un gel des loyers en 2020 devait durer cinq ans. Les études de l'époque ont révélé que l'offre de logements réglementés avait été réduite de moitié environ, tandis que les loyers non réglementés augmentaient. La cour constitutionnelle allemande a annulé la loi en 2021.

À San Francisco, une étude de 1994 menée par les chercheurs de Stanford Diamond McQuade et Qian a montré que l'extension de l'encadrement des loyers avait aidé les locataires en place à rester dans leur logement. Elle a également révélé que les propriétaires avaient réduit l'offre de logements réglementés d'environ 15 %, tandis que les loyers dans l'ensemble de la ville augmentaient d'environ 5 %.

En Catalogne, les plafonds de loyers introduits en 2024 dans les zones tendues ont ralenti la croissance des prix, mais les annonces locatives ont baissé de 22,2 % à Barcelone tout en augmentant de 3,9 % à Madrid, selon des données de Fedea rapportées par idealista.

L'Espagne a précédemment fonctionné sous un régime de prorogations forcées et quasi permanentes des baux de 1946 à 1985. Ce système a maintenu les anciens loyers gelés pendant des décennies, tandis que les propriétaires réduisaient l'entretien des bâtiments et que les centres-villes se dégradaient. Le décret Boyer de 1985 a mis fin à ce dispositif. La nouvelle mesure de renouvellement automatique a été décrite comme s'apparentant à ce modèle antérieur dans son effet sur le contrôle des propriétaires sur leurs biens.

Une pénurie de logements

Le problème central identifié par l'article est la pénurie de logements en Espagne. En 2025, environ 240 000 nouveaux ménages se sont formés alors que seuls quelque 92 000 logements ont été achevés. La Banque d'Espagne a estimé le déficit accumulé entre la formation de ménages et la construction de logements de 2021 à 2025 à environ 750 000 logements, selon Cantabria Económica.

Le rapport identifie comme obstacles la rareté des terrains constructibles, le développement urbain lent et des règles d'urbanisme rigides. L'économiste Daniel Fernández Méndez et d'autres économistes ont fait valoir que des politiques foncières restrictives et des normes de construction de plus en plus strictes ont rendu la construction non rentable, même aux prix actuels, selon Hespérides.

L'article soutient que restreindre la nouvelle construction tout en limitant les rendements des logements existants peut réduire l'offre dans les deux sens. Les propriétaires peuvent vendre, diffuser leur décision ou laisser un bien vide plutôt que de risquer un locataire qui reste en place sous des règles qu'ils ne contrôlent pas. Si moins de logements sont proposés à la location, les biens restants peuvent devenir plus chers, tandis que davantage de locataires pourraient être poussés vers des arrangements informels sans contrat ni protection juridique.

Acheter un logement ne constitue pas nécessairement une alternative. La même pénurie qui fait grimper les loyers rend également l'accession à la propriété moins abordable. Certains propriétaires pourraient être poussés à vendre, mais les ventes s'ajustent généralement plus lentement que les annonces locatives. Un propriétaire dont le crédit immobilier dépasse la valeur de marché du bien peut être dans l'impossibilité de vendre, tandis que d'autres peuvent attendre un changement de gouvernement en laissant leurs appartements vacants.

Le Bitcoin et la stabilité des règles

L'article oppose la propriété immobilière au Bitcoin en soulignant qu'un bâtiment reste en permanence soumis aux lois de laiction où il se trouve. Le protocole du Bitcoin, en comparaison, présente une offre plafonnée à 21 millions d'unités, et cette règle n'a pas changé depuis 17 ans. Aucun ministre ne peut directement plafonner son rendement, geler le protocole de l'actif ou étendre la prétention d'une autre personne sur des pièces détenues dans un portefeuille privé.

Le Bitcoin est également portable au-delà des frontières et peut être acquis en petits montants. L'immobilier exige généralement un apport, un crédit, un notaire et un engagement financier à long terme, tandis que le Bitcoin peut être acheté de manière progressive. Ces caractéristiques sont présentées comme des raisons pour lesquelles certains ménages pourraient envisager le Bitcoin en complément, plutôt qu'à la place, du logement.

L'article note également que le Bitcoin présente une volatilité de prix importante. Un investissement effectué peu après le pic de 2017 a perdu près des trois quarts de sa valeur en un an avant de surperformer ensuite plusieurs fois l'immobilier espagnol. Les performances passées ne prédisent pas les rendements futurs, et la valeur du Bitcoin peut chuter fortement. La comparaison immobilière ne mesurait que les variations de prix et excluait les revenus locatifs, les impôts, l'entretien et les coûts d'acquisition.

L'article indique que les familles continueront d'avoir besoin de logements et continueront de les acheter ou de les louer. La question concerne les biens détenus en tant qu'investissement, en particulier par les petits épargnants cherchant à constituer un patrimoine sur une vie. Il soutient que le Bitcoin peut être envisagé comme un placement à long terme, tout en soulignant que son prix peut chuter fortement à court terme et qu'il ne se substitue pas à des fonds nécessaires à court terme.

Les mesures approuvées en Espagne ont donc mis en lumière deux risques différents : l'immobilier est exposé à des règles changeantes au sein d'une juridiction fixe, tandis que le Bitcoin est exposé à d'importantes fluctuations des prix de marché. Quelle que soit la décision finale du Congrès, ce conflit a montré aux propriétaires espagnols que les conditions régissant leurs contrats peuvent changer après leur signature.

L'article original, « The Real Estate Market Is Dead in Spain. Long Live Bitcoin », est d'abord paru dans Bitcoin Magazine et a été écrit par Kristyna Mazankova.