Par Juliana Chloe A. Gonzales

Les analystes du marché immobilier aux Philippines estiment que la décision du gouvernement de relever le plafond des prêts immobiliers du Home Development Mutual Fund (Fonds Pag-IBIG) à 10 millions de pesos — contre un plafond précédent de 6 millions de pesos — élargira le bassin d'acheteurs potentiels dans le segment résidentiel de gamme intermédiaire. Cette hausse, annoncée à la mi-2024, intervient alors que le pays fait face à un déficit de logements estimé à plus de 6,5 millions d'unités. Les analystes soulignent toutefois qu'une croissance soutenue de la demande dépendra de la discipline des promoteurs en matière de tarification, des infrastructures de transport et du développement urbain intégré.

Joe Curran, directeur général de Savills Philippines, a qualifié la hausse du plafond de prêt principalement de réforme du financement plutôt que de « catalyseur de prix ».

« Elle élargit de manière significative le bassin d'acheteurs qualifiés qui peuvent accéder à des logements auparavant financés presque exclusivement par des banques commerciales, en particulier dans la fourchette de prix de 5 à 10 millions de pesos », a déclaré M. Curran dans un message Viber.

Il a identifié les principaux bénéficiaires comme étant les acheteurs du segment supérieur de la gamme intermédiaire et du segment émergent des logements premium abordables, en particulier dans les projets bien situés du Grand Manille, de la région Cavite-Laguna-Batangas-Rizal-Quezon (Calabarzon) et de Luçon centrale.

Claro Cordero, Jr., directeur de la recherche chez Cushman & Wakefield Philippines, a indiqué que ce plafond plus élevé pourrait également contribuer à absorber le surstock de condominiums prêts à habiter (RFO) dans le Grand Manille.

« La politique élargit le bassin d'acheteurs effectif. Elle ne garantit toutefois pas une amélioration du marché. Ce résultat dépend entièrement de la discipline tarifaire des promoteurs. Ceux qui alignent leurs prix sur la capacité d'emprunt réelle écoulent décisivement leurs stocks ; ceux qui absorbent le plafond élargi dans leurs marges stagnent », a déclaré M. Cordero dans un courriel à BusinessWorld.

Les infrastructures façonneront la demande à long terme

Bien que l'augmentation du plafond de prêt Pag-IBIG puisse améliorer l'accessibilité financière au logement, les deux analystes ont souligné que les infrastructures de transport et la planification urbaine intégrée détermineront en fin de compte la durabilité de la demande.

Le président Ferdinand R. Marcos, Jr. a annoncé dans son discours sur l'état de la nation (SONA) que plus de 500 000 unités de logement avaient été construites dans le cadre du programme Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH).

M. Curran a déclaré que le succès à long terme dépendra de développements urbains intégrés où la connectivité des transports, les opportunités d'emploi et les services publics sont développés parallèlement aux projets résidentiels.

M. Cordero a noté que les 517,45 milliards de pesos alloués au programme représentent un « recalibrage matériel » de l'exécution du secteur public. Il a toutefois souligné que l'intégrité fiscale du Fonds Pag-IBIG et une évaluation prudente du crédit doivent être maintenues pour préserver la durabilité à long terme du programme.

Les grands projets de transport devraient également redessiner les schémas de demande résidentielle. M. Curran a déclaré que le chemin de fer de banlieue Nord-Sud (NSCR) et la ligne 7 du métro (MRT) créeront « un réseau de nœuds urbains interconnectés », identifiant Valenzuela et Bulacan comme de nouveaux pôles de développement orientés vers le transport en commun.

M. Cordero a décrit l'expansion ferroviaire comme un changement sur plusieurs décennies quant au lieu de création de la valeur foncière. Il a cité Malolos, dans la province de Bulacan, comme ancrage institutionnel principal, et San Jose del Monte comme zone clé de décongestion. Il a ajouté que le prolongement de la route à péage 4 de l'autoroute du Sud de Luçon (SLEX-TR4) vers la province de Quezon pourrait créer des opportunités d'investissement, les valeurs foncières locales n'ayant pas encore reflété l'amélioration de la connectivité avec la ceinture industrielle de Calabarzon.

Corridor économique et zones économiques

Le corridor économique de Luzon devrait stimuler la demande pour des installations industrielles de haute spécification et des centres de données. M. Curran a indiqué que les Philippines possèdent des avantages structurels pour l'intelligence artificielle (IA) et l'infrastructure d'informatique en nuage, bien que la demande future dépende d'un approvisionnement électrique fiable, de réseaux de télécommunications résilients et d'une simplification des procédures d'agrément.

M. Cordero a qualifié le corridor d'émergence d'une nouvelle classe d'actifs industriels premium.

« La demande institutionnelle pour des espaces industriels de haute spécification et des installations de centres de données capables d'hyperscalabilité le long de ce corridor devrait dépasser considérablement l'absorption conventionnelle à court et moyen terme », a-t-il déclaré.

Concernant les zones économiques proposées à Palawan, Misamis Oriental et Dumaguete, Negros Oriental, les deux analystes ont déclaré qu'elles compléteraient plutôt qu'elles ne concurrenceraient la région de Calabarzon.

« Calabarzon continue de bénéficier de décennies d'investissements accumulés, de chaînes d'approvisionnement matures, d'une main-d'œuvre qualifiée, de parcs industriels établis, d'un accès aux ports internationaux et de la proximité avec le Grand Manille, autant d'atouts qui créent des avantages concurrentiels significatifs. Nous voyons plutôt ces nouvelles zones économiques jouer des rôles de plus en plus spécialisés », a déclaré M. Curran.

Il a suggéré que Dumaguete pourrait attirer des industries du savoir soutenues par des établissements d'enseignement, tandis que Palawan pourrait développer des opportunités liées aux industries durables, à la fabrication liée au tourisme et aux ressources marines, à condition que des garanties environnementales strictes soient en place.

M. Cordero a noté que Dumaguete et Palawan offrent des conditions environnementales et utilitaires de plus en plus recherchées par les fabricants pharmaceutiques cherchant à diversifier leur risque de production loin du cœur congestionné de Luçon. Il a ajouté que Misamis Oriental détient un avantage géographique défendable pour les investissements halal en raison de sa proximité avec le secteur agricole de Mindanao et sa base d'approvisionnement certifiée halal.