La taxe new-yorkaise sur les pieds-à-terre a été conçue pour prélever de l’argent auprès des propriétaires de résidences secondaires assez riches pour ne pas vivre en ville à temps plein. La proposition, défendue par le député d’assemblée Zohran Mamdani pendant sa campagne à la mairie, prévoirait une surtaxe annuelle sur les résidences non principales évaluées au-dessus d’un certain seuil. Mais elle a produit un effet inattendu : elle pousse des propriétaires de la classe moyenne et des travailleurs, y compris des personnes qui vivent déjà dans leur maison, vers des discussions de planification successorale qu’ils n’ont jamais eues auparavant, souvent à des tarifs horaires qu’ils n’ont jamais payés, pour des conseils auxquels les familles plus aisées ont eu accès pendant des générations.

L’attention médiatique entourant le bureau du maire et une liste de plus de 680,000 biens new-yorkais — soit environ un sur cinq des quelque 3.6 million de logements de la ville — pouvant théoriquement être soumis à une nouvelle taxe a également mis en lumière le caractère public de la plupart des données immobilières. Les registres fonciers new-yorkais sont consultables depuis des années via l’Automated City Register Information System, ou ACRIS, mais la liste consolidée de surtaxe a rendu cette visibilité impossible à ignorer. Dans ce contexte, l’affaire a attiré l’attention sur l’intérêt de rechercher une confidentialité légitime ou de risquer un doxxing involontaire via Gracie Mansion.

« Les riches et les ultra-high-net-worth sont dans ce jeu depuis longtemps », a déclaré Myles Fischer, associé et codirecteur du groupe Trusts and Estates chez Harris Beach Murtha. « Les autres sont en quelque sorte en train de rattraper leur retard. » Et ce rattrapage n’est pas bon marché. De nombreux propriétaires de la classe moyenne et des milieux ouvriers sont « contraints de s’asseoir avec des avocats » pour obtenir des conseils de planification que les familles plus aisées ont sécurisés il y a des années. « Ce n’est pas qu’il faut être riche pour avoir quelque chose à protéger », a-t-il ajouté. « On le voit dans tous les segments. »

Le déclencheur a été une divulgation de registres publics. Lorsque le Department of Finance a publié son dossier complémentaire d’évaluation des pieds-à-terre, la couverture s’est concentrée sur les penthouses et les LLC qui les détiennent. Mais le fichier non expurgé contenait bien plus que des biens de luxe. Il incluait aussi des maisons modestes à Bayside, des maisons individuelles à Staten Island et d’autres biens dont les propriétaires n’avaient peut-être pas réalisé que leur nom, leur adresse et la valeur estimée de leur bien se trouvaient dans un ensemble de données consultable publiquement. Beaucoup l’ignorent encore.

Fischer a indiqué que la réaction était prévisible. « L’anonymat est souhaitable quand on peut l’obtenir », a-t-il dit, « mais l’anonymat n’est généralement qu’une pièce du puzzle, si l’on peut dire. Cela fait partie du plan fiscal, du plan successoral, du volet protection des actifs, limitation de responsabilité, en quelque sorte. » Autrement dit, la confidentialité est la porte d’entrée ; la planification successorale se trouve derrière.

Le scénario de la chute

Pour Fischer, la raison la plus fondamentale de transférer un bien immobilier dans une LLC ou une fiducie n’a rien à voir avec les impôts ou les registres publics. Il s’agit de responsabilité, et cela concerne une maison d’un million de dollars à Staten Island aussi directement qu’un penthouse de Central Park South. Le prix médian pour acheter un co-op à Manhattan est de 850,000 dollars et pour acheter un condo de 1.75 million de dollars, soit 1.225 million de dollars au total.

Le scénario qu’il décrit est simple : quelqu’un glisse et chute sur votre propriété. Si le bien est détenu par une LLC ou une fiducie plutôt qu’au nom du propriétaire, la partie blessée peut poursuivre l’entité, mais les actifs personnels du propriétaire — épargne, autres biens immobiliers et comptes de retraite — restent hors d’atteinte. « La seule chose qui serait visée par cette action en justice serait les actifs à l’intérieur de cette LLC ou de cette fiducie », a déclaré Fischer. « Tous mes actifs personnels seraient protégés. »

Il a noté qu’il existe des moyens de percer cette structure si l’entité est mal gérée, notamment en la traitant « comme une tirelire », en mélangeant les fonds ou en ne tenant pas de registres appropriés. Mais une LLC correctement administrée limite l’exposition personnelle.

Fischer a aussi nuancé, avec prudence, l’idée selon laquelle ce type de planification serait réservé aux riches. À propos des propriétaires susceptibles d’être concernés par la liste des biens liés aux pieds-à-terre, il a estimé que même les petits propriétaires peuvent avoir intérêt à utiliser ces structures. « Vous avez ces gens modestes à Staten Island dont les noms figurent sur la liste de Mamdani, et dans leur esprit ils sont pauvres. Ils ont une maison d’un million de dollars, mais cela représente probablement cinq fois leurs autres actifs. C’est assez pervers », a-t-il déclaré.

Selon lui, les petits propriétaires utilisent les mêmes structures que les ultra-riches pour quatre raisons principales : limiter la responsabilité, organiser les actifs, éviter la succession judiciaire (probate) et atténuer les impôts.

La réserve liée à la règle de transparence

Avant que quiconque ne se précipite pour restructurer ses biens, Denisse Moderski, associée en fiscalité locale et étatique chez PKF O’Connor Davies, souligne immédiatement une limite importante : transférer un bien dans une LLC ou une fiducie ne dispense pas, à lui seul, un propriétaire de la surtaxe sur les pieds-à-terre.

« Même avec une fiducie, la ville a indiqué qu’elle appliquait une règle de transparence », a-t-elle déclaré à Fortune. « Donc, même si vous commencez à transférer des biens dans une fiducie, vous devez encore vous demander quels registres la ville devra examiner — car il existe ici un risque potentiel : même si vous transférez ce bien dans une LLC ou une autre entité, cette règle de transparence pourrait s’appliquer et soumettre malgré tout le contribuable à la surtaxe. »

Cette règle signifie que la ville considère le bénéficiaire effectif d’une entité comme le contribuable aux fins de la surtaxe ; un changement de nom sur l’acte ne change donc pas la personne qui doit payer. La restructuration peut répondre aux questions de confidentialité et de responsabilité. Elle ne supprime pas la surtaxe elle-même.

« Ils ont évalué cette valeur sur des biens à une valeur bien plus faible, mais le taux est beaucoup plus élevé », a ajouté Moderski. « Quand on pense à l’évaluation, il faut l’examiner sous les deux angles. »

Cela dit, elle constate une hausse des demandes émanant de propriétaires qui ne sont pas des clients traditionnels du droit des fiducies et des successions. « Je peux le dire, surtout avec des profils plus exposés, ils peuvent vouloir le faire parce qu’ils ne veulent pas que ces informations publiques circulent », a-t-elle indiqué. La confidentialité reste donc un motif réel — même si la règle de transparence touche la facture fiscale et non l’exposition dans les registres publics. Un bien détenu dans une LLC sous un nom comme « Five Park Place Trust » apparaît dans les registres publics différemment d’un bien détenu au nom d’une personne physique.

Comment les plus riches titrent réellement leurs biens

Fischer a refusé de commenter des noms précis apparus récemment dans la couverture des listes de biens, mais il a décrit un schéma courant chez les ultra-riches en quête d’anonymat : ils donnent souvent à leurs fiducies des noms sans lien avec leur identité — « the XYZ trust » ou « the Five Park Place trust » — plutôt que leur propre nom, et c’est souvent leur fiducie révocable vivante, pierre angulaire de leur plan successoral global, qui détient le bien.

Il a suggéré que l’épisode des pieds-à-terre plaide pour une correction structurelle précise que même des propriétaires à revenu intermédiaire pourraient envisager : une entité autonome utilisée uniquement pour détenir un bien immobilier à des fins d’enregistrement public auprès du service d’évaluation, distincte de la structure successorale plus large de la personne. Ainsi, la confidentialité dans les registres fonciers n’exigerait pas de restructurer tout un plan successoral à chaque changement de loi.

Ce qui se passe lorsqu’il n’y a pas de plan

La version la plus lourde de cette discussion ne concerne pas la taxe sur les pieds-à-terre. Elle porte sur ce qu’il advient d’un logement après le décès de son propriétaire.

Fischer a raconté un cas qui l’a marqué : un client décédé au début de sa trentaine sans testament, laissant un conjoint et de jeunes enfants. En vertu du droit new-yorkais de succession ab intestat — qui s’applique lorsqu’il n’y a pas de testament ; le probate, a précisé Fischer, est en réalité la procédure qui suit une fois qu’un testament existe — la succession a été répartie par la loi entre la veuve et une fiducie pour les enfants. L’appartement du couple a été attribué pour moitié à la veuve et pour moitié à une fiducie destinée à un mineur. « Ce n’est pas ce qu’aurait voulu le pauvre mari de 30 ans », a déclaré Fischer, mais comme aucun document n’exprimait sa volonté, la loi a apporté la réponse.

Une fiducie change cela. Elle permet à un propriétaire de contrôler non seulement qui hérite, mais quand et comment — en empêchant qu’un héritage ne tombe entre les mains d’un jeune de 18 ans, en évitant des procédures de probate contestées et en préservant pour la génération suivante le caractère « protégé » de la richesse, de la même manière qu’il l’était pour celui ou celle qui l’a créée.

Rien de tout cela n’est nouveau. Cette planification est accessible depuis longtemps à quiconque est prêt à la financer. Ce qui a changé le mois dernier, c’est qu’un tableau de données a brièvement fait prendre conscience à quelques centaines de milliers de propriétaires new-yorkais que leur nom figurait dans un registre public auquel ils n’avaient jamais pensé — et certains ont commencé à poser des questions auxquelles leurs voisins plus aisés avaient répondu depuis des années.

La question de responsabilité s’applique tout autant à une maison individuelle à Bayside qu’à un penthouse de Manhattan. Le scénario de la chute décrit par Fischer est simple : si quelqu’un se blesse sur la propriété d’un propriétaire et que cette propriété est détenue par une LLC ou une fiducie plutôt qu’au nom du propriétaire, « la seule chose qui serait visée par cette action en justice serait les actifs à l’intérieur de cette LLC ou de cette fiducie. Donc tous mes actifs personnels seraient protégés. »

Il a précisé qu’il existe des moyens de percer cette structure, mais tant que l’entité est correctement gérée — et n’est pas traitée « comme une tirelire » — l’exposition personnelle s’arrête aux limites de la fiducie ou de la LLC.

Cette prudence a été reprise par Moderski. « Même avec une fiducie, la ville a indiqué qu’elle appliquait une règle de transparence. Donc même si vous commencez à transférer des biens dans une fiducie », a-t-elle déclaré à Fortune, « vous devez encore vous demander quels registres la ville devra examiner — car il existe ici un risque potentiel : même si vous transférez ce bien dans une LLC ou une entité, cette règle de transparence pourrait s’appliquer et soumettre malgré tout un contribuable à la surtaxe. »

Cette histoire a été initialement publiée sur Fortune.com