Les stocks de maisons individuelles neuves à vendre ont augmenté dans toutes les régions en juillet — s’approchant de niveaux record dans le Sud et bondissant dans le Midwest jusqu’à leur plus haut niveau depuis 2008 — tandis que le prix médian de vente est tombé à son plus bas niveau depuis 2021 et que les ventes ont continué de fléchir, selon les données publiées le 25 août par le U.S. Census Bureau.

Le prix médian des maisons individuelles neuves vendues en juillet a reculé de 1% par rapport à un an plus tôt, de 8.2% par rapport à deux ans plus tôt et de 14% par rapport au pic d’octobre 2022, pour s’établir à 393,800 $ — le niveau le plus bas depuis septembre 2021. Ces prix n’incluent pas les incitations ni les coûts importants des rachats de taux hypothécaires que les promoteurs utilisent pour soutenir leurs ventes. Les promoteurs intègrent ces coûts dans les prix de vente moyens qu’ils publient dans leurs états financiers, mais ils ne figurent pas dans les données du Census Bureau, qui reflètent à la place les prix inscrits dans les contrats de vente.

Le prix médian moyen sur trois mois, qui atténue une partie de la volatilité mensuelle, a reculé de 1.5% sur un an et de 7.2% par rapport à deux ans plus tôt, à 404,400 $ — son plus bas niveau depuis octobre 2021.

Les grands promoteurs immobiliers — des sociétés qui doivent construire et vendre des logements pour rester en activité — s’adaptent à cette nouvelle réalité depuis près de quatre ans. Pour maintenir leurs revenus et préserver ou gagner des parts de marché, ils ont abaissé leurs prix, multiplié les incitations et racheté une partie des taux hypothécaires, un ensemble de mesures qui a fortement réduit leurs marges brutes et écrasé leurs bénéfices nets ainsi que leurs cours boursiers. Les actions de DR Horton et Lennar, les deux plus grands promoteurs, ont chuté de 25% et 52%, respectivement, depuis la mi-septembre 2024. L’indice mensuel NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, qui suit la part des promoteurs qui réduisent leurs prix et utilisent des incitations, offre une mesure continue de cet arbitrage entre volumes de ventes et marges.

Les ventes de maisons individuelles neuves à tous les stades de construction ont reculé de 5.7% sur un an en juillet, à 55,000 logements, et étaient en baisse de 9% par rapport à juillet 2019. La moyenne sur trois mois des ventes a diminué de 0.6% par rapport à un an plus tôt — soit le septième mois consécutif de baisse sur un an. Comme le Census Bureau comptabilise une vente au moment de la signature du contrat, et non à la clôture comme pour les ventes de logements anciens, cette série constitue l’un des indicateurs les plus rapides de la demande de logement — et, cette année, elle a évolué globalement au rythme des taux hypothécaires. Sur ces ventes totales, 63% ont eu lieu dans le Sud et 28% dans l’Ouest, soit 91% au total, le reste se répartissant entre le Nord-Est et le Midwest.

Les stocks de maisons individuelles à tous les stades de construction ont grimpé à 495,000, soit un quatrième mois consécutif de hausse mensuelle. Depuis le début de l’année, la baisse des ventes et la hausse des stocks ont globalement suivi l’augmentation des taux hypothécaires. Par rapport à juillet 2019, les stocks à vendre ont bondi de 71%. Par région, 61% de ces stocks se trouvaient dans le Sud — la région qui représentait 63% des ventes — et 21% dans l’Ouest, qui représentait 28% des ventes.

Contrairement aux stocks de revente, qui n’arrivent sur le marché que lorsque les propriétaires existants décident de vendre, l’offre de logements neufs peut être créée par la construction. Ces nouvelles additions au parc résidentiel américain sont précisément ce dont le marché du logement a le plus besoin, estime Wolf Street, et les promoteurs les construisent — laissant le secteur avec 9.6 mois d’offre au rythme actuel des ventes, bien au-dessus d’environ six mois, niveau qui sert depuis longtemps de repère pour un marché équilibré. Construisez-les, et ils viendront, ajoute la publication — peut-être, si le prix est suffisamment bas et les incitations suffisamment élevées.

Les stocks de logements en construction ont reculé à 262,000 logements, en baisse de 10% sur un an. Ce repli s’explique en partie par l’achèvement de certains logements, qui ont été transférés vers la catégorie suivante — les logements terminés à vendre — dont le stock a augmenté. Par rapport à juillet 2019, les stocks en construction étaient en hausse de 32%. Les logements de cette catégorie sont dans le pipeline de construction et proposés à la vente, mais n’ont pas encore été vendus ; les promoteurs ont une part importante de capital immobilisée dans ces stocks et sont incités à les écouler.

Les stocks de logements terminés à vendre ont augmenté à 114,000, après avoir été écoulés depuis les niveaux très élevés enregistrés en décembre. Par rapport à juillet 2019, ces stocks ont augmenté de 50%, et par rapport à juillet 2022 ils ont bondi de 170%. Les promoteurs ont beaucoup de capital immobilisé dans ces logements largement prêts à emménager, dits « spec homes », et sont très motivés à les vendre.

Stocks et ventes par région

Dans le Sud, les stocks à vendre ont augmenté à 301,000 maisons individuelles neuves à tous les stades de construction. Cela représente une baisse de 4% par rapport au record historique établi en juillet dernier, mais une hausse de 73% par rapport à juillet 2019 — un volume gigantesque de stocks que les promoteurs doivent vendre. Les ventes dans la région ont diminué de 6% sur un an et de 9% par rapport à 2019, laissant les promoteurs avec près de 10 mois d’offre.

Dans l’Ouest, les stocks à vendre ont augmenté à 103,000 maisons individuelles neuves, en baisse de 6% par rapport à juillet dernier et en hausse de 18% par rapport à juillet 2019. Les ventes sont restées inchangées sur un an et ont reculé de 15% par rapport à 2019. L’offre est montée à 9.4 mois au rythme actuel des ventes.

Dans le Midwest, les stocks à vendre ont bondi de 18% sur un an et de 60% par rapport à juillet 2019, pour atteindre 59,000 logements neufs — le niveau le plus élevé depuis 2008. Vive l’offre ! Les ventes sont tombées à 4,000, chiffre arrondi au millier le plus proche par le Census Bureau, ce qui entraîne de fortes erreurs d’arrondi. Sur cette base, les ventes ont chuté de 50% et l’offre a grimpé à près de 15 mois.

Dans le Nord-Est, les stocks à vendre ont augmenté de 3% sur un an et de 14% par rapport à 2019, à 33,000 maisons individuelles neuves. Le Nord-Est est une petite région comportant de grandes villes densément peuplées, où la construction multifamiliale (copropriétés et appartements) joue un rôle important, plutôt que la construction de maisons individuelles.

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