Le prix médian des maisons individuelles neuves vendues par les constructeurs en juin est tombé à $398,300, soit une baisse de 2.7% sur un an, un recul de 3.8% par rapport à il y a deux ans et une diminution de 13.5% par rapport au pic d’octobre 2022, selon les données publiées par le Census Bureau.

Toutefois, ce prix médian ne reflète que les prix indiqués dans les contrats de vente et ne tient pas compte des incitations ni des coûts importants liés aux rachats de taux hypothécaires que les constructeurs utilisent pour stimuler les ventes. Dans un dispositif classique de rachat de taux, le constructeur verse des frais initiaux à un prêteur afin de réduire temporairement ou durablement le taux d’intérêt de l’acheteur, ce qui abaisse les mensualités sans réduire davantage le prix contractuel affiché. Les constructeurs intègrent bien ces coûts dans les prix de vente moyens qu’ils déclarent dans leurs états financiers, mais ils ne sont pas pris en compte dans les données du Census Bureau, ce qui signifie que le coût effectif pour les constructeurs par logement vendu est plus élevé que ne le suggère la médiane publiée.

Le prix médian moyen sur trois mois, qui atténue la volatilité d’un mois à l’autre, a reculé de 1.7% sur un an et de 6.7% par rapport à il y a deux ans, à $408,800 — un niveau qui avait été atteint pour la première fois en octobre 2021.

Les constructeurs de logements restent concentrés sur la construction et la vente de maisons, quelles que soient les conditions de taux hypothécaires ou les difficultés du marché. Pour protéger ou accroître leurs parts de marché dans l’environnement actuel, ils ont réduit les prix, ajouté des incitations et racheté des taux hypothécaires. Ces mesures ont pesé sur leurs marges brutes, leurs bénéfices nets et leurs cours de Bourse.

Depuis la mi-septembre 2024, les actions des plus grands constructeurs de logements ont reculé dans une fourchette allant de -23% pour D.R. Horton à -51% pour Lennar. Lennar a mené une politique tarifaire agressive, sacrifiant une part importante de sa marge brute tout en gagnant une part de marché substantielle. PulteGroup fait exception, son action n’ayant reculé que d’environ 3% sur la même période. Taylor Morrison a été acquis par Berkshire Hathaway plus tôt cette année.

Les ventes de maisons individuelles neuves à tous les stades de construction ont diminué de 5.3% sur un an en juin, à 54,000 logements — le troisième mois consécutif de baisse sur un an. Par rapport à juin 2019, les ventes étaient en recul de 18%.

Sur l’ensemble des ventes, 67% ont eu lieu dans le Sud et 21% dans l’Ouest, soit 88% au total. Les 12% restants ont été réalisés dans le Nord-Est et le Midwest réunis.

Les stocks de maisons individuelles à tous les stades de construction ont augmenté à 491,000, soit la troisième hausse mensuelle consécutive — suivant à la fois la flambée des taux hypothécaires sur trois mois et la baisse des ventes sur trois mois.

Par région, 61% de ces stocks se situent dans le Sud (où 67% des ventes ont eu lieu), 21% dans l’Ouest (où 21% des ventes ont été réalisées) et 18% dans le Midwest et le Nord-Est réunis (où 12% des ventes ont eu lieu).

Ces stocks représentent 9.3 mois d’offre au rythme actuel des ventes, un niveau nettement supérieur au seuil de six mois que les économistes du logement considèrent généralement comme indicatif d’un marché équilibré. Les nouvelles additions au parc immobilier américain sont largement considérées comme ce dont le marché du logement a le plus besoin, et les constructeurs continuent de construire. Le défi reste d’attirer suffisamment d’acheteurs aux taux hypothécaires en vigueur.

Les stocks de logements en construction ont augmenté à 262,000 — la troisième hausse mensuelle consécutive — tout en restant en baisse de 10% sur un an. Ces logements représentent le pipeline de construction qui n’a pas encore été vendu, et les constructeurs sont incités à les vendre de manière offensive.

Les stocks de logements achevés à vendre ont progressivement diminué depuis les niveaux élevés observés en décembre, atteignant 113,000 en juin. Ce chiffre était inchangé par rapport à mai, mais restait en hausse de 1% sur un an et de 49% par rapport à 2019. Il s’agit en grande partie de maisons spéculatives prêtes à être occupées, dans lesquelles les constructeurs ont immobilisé un capital important.

Stocks et ventes par région

Sud : Les stocks de maisons individuelles neuves à vendre à tous les stades de construction ont diminué de 4% sur un an, à 300,000 en juin, mais restaient en hausse de 71% par rapport à juin 2019. Les ventes étaient inchangées sur un an, à 36,000 maisons individuelles, en baisse d’environ 8% par rapport à 2019. Avec des stocks en hausse de 71% et des ventes en baisse de 8% par rapport à 2019, la région illustre un excédent d’offre.

Ouest : Les stocks de maisons individuelles neuves à vendre ont diminué de 6% sur un an et de 4% par rapport à il y a deux ans, à 104,000, mais restaient en hausse de 22% par rapport à 2019. Les ventes ont chuté de 25% sur un an, de 36% par rapport à il y a deux ans et de 50% par rapport à 2019, à seulement 9,000 logements.

Midwest : Les stocks ont bondi de 8% sur un an, de 34% par rapport à il y a deux ans et de 49% par rapport à 2019, à 55,000 logements neufs — égalant octobre et novembre 2025 comme plus haut sur 16 ans. Les ventes se sont établies à 7,000 (le Census Bureau arrondit au millier le plus proche).

Nord-Est : Les stocks ont augmenté de 3% sur un an, de 28% par rapport à il y a deux ans et de 14% par rapport à 2019, à 32,000 maisons individuelles neuves. Le Nord-Est est une région plus petite, dominée par des villes densément peuplées où la construction multifamiliale — copropriétés et appartements — joue un rôle plus important que la construction de maisons individuelles. Les ventes se sont établies à 2,000 (arrondies au millier le plus proche).