L'élan du marché philippin des bureaux s'est interrompu au deuxième trimestre (T2) 2026, l'incertitude géopolitique liée à la crise au Moyen-Orient ayant conduit les occupants à réévaluer le calendrier, les coûts et les engagements en matière d'espace. Les décisions de location ont été repoussées à la seconde partie de l'année, les occupants privilégiant les renouvellements plutôt que les relocalisations ou les expansions dans un contexte d'hypothèses de dépenses d'investissement plus élevées. Même ainsi, le marché dispose toujours de leviers de relance, d'autant que les propriétaires se disputent une base de locataires plus sélective et que les occupants pèsent plus attentivement la flexibilité, la conformité et la localisation. Les espaces de travail flexibles et les solutions gérées gagnent du terrain, tandis que l'Administrative Order (AO) n° 45 devrait élargir l'éventail d'options agréées par l'Autorité philippine des zones économiques (PEZA) dans le Grand Manille et répondre aux besoins des secteurs des technologies de l'information et de la gestion des processus métier (IT-BPM) ainsi que des centres de capacités mondiaux (GCC).

La crise au Moyen-Orient pèse sur la demande de bureaux

Au premier semestre (S1) 2026, le Grand Manille a enregistré 336 000 mètres carrés (m²) de transactions de bureaux, dont 145 000 m² pour le deuxième trimestre. Cela représentait un recul de 24 % par rapport au trimestre précédent, faisant du T2 l'une des périodes les plus faibles depuis 2024. Ce ralentissement traduisait des décisions de location différées plutôt qu'une contraction généralisée, les restitutions d'espaces restant à des niveaux normaux et demeurant largement liées à des échéances naturelles de baux plutôt qu'à des réductions importantes de surface ou à des résiliations.

Les principaux quartiers d'affaires centraux (CBD) ont continué d'ancrer la demande. Le CBD de Makati a dominé le Grand Manille avec environ 65 000 m² de transactions au S1 2026, suivi de Fort Bonifacio avec 63 000 m². Mandaluyong a affiché la progression la plus marquée avec 47 000 m², portée par une importante transaction de pré-commercialisation dans un futur ensemble de bureaux. Les occupants traditionnels sont restés la première source de demande, devant les sociétés d'externalisation tierces et les GCC.

Hors du Grand Manille, la demande provinciale de bureaux s'est considérablement affaiblie. Les transactions provinciales du S1 2026 n'ont atteint que 65 000 m², contre 159 000 m² un an plus tôt, soit la plus faible performance de premier semestre depuis 2022. Iloilo est restée en tête avec 22 000 m² de transactions, suivie de Cebu avec 19 000 m², cette dernière restant freinée par un stock disponible limité dans les parcs Cebu IT Park et Cebu Business Park.

Révisions des prévisions de vacance et d'absorption nette

La vacance dans le Grand Manille s'établissait à 19 % au S1 2026, globalement stable par rapport aux derniers trimestres et en amélioration par rapport aux 20 % d'un an plus tôt. Compte tenu d'une demande plus molle, Colliers a révisé sa prévision d'absorption nette 2026 à 300 000 m² et sa prévision de vacance de fin d'année à 19,3 %. Aucune nouvelle livraison n'a été enregistrée au S1 2026, mais environ 434 000 m² de nouvelle offre sont attendus au second semestre (S2), maintenant la pression sur les propriétaires pour se différencier par les prix, les services et les accréditations des immeubles. La seconde moitié de l'année constituera donc un test clé de la capacité de la demande à absorber les stocks à venir sans obliger les propriétaires à accentuer les concessions ou à repositionner les actifs plus anciens.

Cap sur la flexibilité

L'espace de travail flexible est devenu l'un des points les plus positifs du marché. L'absorption nette a doublé en glissement annuel pour atteindre environ 6 000 postes au S1 2026, tandis que le parc flexible du Grand Manille atteignait environ 60 000 postes. Les fournisseurs d'espaces de travail flexibles ont également représenté une part significative de la demande des occupants traditionnels, traduisant l'intérêt pour ce type de modèle de bureaux.

L'attrait est simple : les solutions flexibles et gérées transforment des engagements de long terme et capitalistiques en obligations plus courtes et plus modulables. Pour les occupants encore incertains quant à la croissance des effectifs, aux politiques de travail hybride ou au calendrier d'expansion, ce modèle offre une plus grande agilité et réduit le risque lié à l'aménagement. Pour les propriétaires, s'associer à des opérateurs flexibles permet d'activer plus rapidement les étages vacants, de constituer un vivier de futurs locataires conventionnels et d'améliorer la compétitivité des immeubles où la demande en location directe a ralenti.

L'AO n° 45 pour soutenir la demande

L'Administrative Order n° 45 arrive à un moment important pour le secteur des bureaux. En exemptant les parcs et centres de technologies de l'information (IT) du Grand Manille du moratoire prévu par l'AO n° 18, cette mesure devrait rouvrir un éventail plus large de localisations conformes PEZA pour les entreprises IT-BPM et les GCC. Au S1 2026, le Grand Manille comptait environ 7,9 millions de m² de parc de bureaux agréé PEZA, dont environ 1,46 million de m² disponibles à la location. Colliers estime par ailleurs qu'environ 681 000 m² d'espaces disponibles actuellement en cours de traitement ou de demande auprès de la PEZA pourraient s'ajouter au stock conforme en cas d'approbation.

Cela devrait bénéficier aux occupants qui avaient différé leurs décisions de location en raison d'options PEZA limitées dans leurs sous-marchés de prédilection. L'impact variera toutefois selon les localisations. Fort Bonifacio, le CBD de Makati et le couloir C5 offrent encore des fenêtres de sélection de sites relativement étroites, tandis que des sous-marchés comme la Bay Area, la périphérie de Makati (Makati Fringe), Quezon City et le CBD d'Ortigas disposent de réserves plus importantes d'offre PEZA actuelle et potentielle. Les occupants ont donc intérêt à agir tôt, à élargir leurs listes restreintes et à engager le dialogue avec les propriétaires dont l'agrément est encore en cours d'instruction.

Conclusion

Bien que la crise au Moyen-Orient continue de peser sur le sentiment du marché de la location, les occupants devraient éviter une attitude passive d'attentisme. Les revues de bail devraient débuter 18 à 24 mois avant l'échéance afin de préserver leur pouvoir de négociation, d'obtenir des conditions favorables et d'identifier des espaces alignés sur les besoins de l'entreprise à long terme. Les occupants enregistrés auprès de la PEZA devraient surveiller à la fois les immeubles agréés et ceux en cours d'agrément, en particulier dans les zones contraintes où l'offre conforme peut être rapidement absorbée. Les espaces de travail flexibles et les solutions gérées devraient également être envisagés lorsque le taux d'utilisation, les effectifs ou les coûts restent incertains.

La sélection des sites devrait également accorder davantage de poids aux aménagements orientés vers les transports en commun. Le temps de trajet étant de plus en plus lié à la rétention des talents et au retour au bureau, les localisations proches des pôles de transport existants et à venir devraient rester plus résilientes. Les propriétaires, de leur côté, devraient se préparer à un marché des occupants plus sélectif en valorisant les services, en visant la certification verte et en repositionnant les actifs PEZA plus anciens par la rénovation, la révision des prix ou des stratégies de durabilité plus claires. Le marché traverse peut-être un cycle plus lent, mais les occupants et les propriétaires qui agissent tôt seront les mieux positionnés au retour de la demande.

Kevin Jara est directeur et responsable de la représentation des locataires, tandis que Kath Taburada est analyste de marché principale chez Colliers Philippines.