Des taux hypothécaires à 6,69 % ne sont pas élevés. L’inflation est élevée.

Les ventes de maisons individuelles existantes ont reculé de 1,9 % en juillet par rapport à juin en données corrigées des variations saisonnières, enregistrant une deuxième baisse mensuelle d’affilée et portant le rythme annuel à 3,69 millions de ventes, selon les données publiées aujourd’hui par la National Association of Realtors. Les ventes sont restées profondément ancrées dans la faible fourchette qu’elles occupent depuis quatre ans. Cette fourchette s’est installée après le début des hausses de taux de la Fed en 2022 et s’est maintenue alors même que l’économie continuait de créer des emplois, soulignant comment l’effet de verrouillage — des propriétaires réticents à abandonner des prêts hypothécaires bloqués à 3 % ou moins — continue de limiter à la fois l’offre et la rotation.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : +0,8 % (sur un an)

2024 : +2,5 %

2023 : +1,9 %

2022 : -15,4 %

2021 : -30,6 %

2019 : -23,3 %

2015 : -24,1 %

2009 : -5,1 % (crise immobilière)

1996 : -3,7 %

L’offre de maisons individuelles a augmenté à 4,6 mois en juillet, son niveau le plus élevé depuis l’été 2016. L’offre reflète la relation entre les stocks et les ventes. À mesure que les ventes se sont encore affaiblies, les stocks ont augmenté pour atteindre 1,4 million de maisons individuelles à vendre. La hausse des stocks conjuguée à la stagnation des ventes est une combinaison qui a historiquement déplacé le pouvoir de négociation vers les acheteurs, même si son effet sur les prix varie fortement selon les marchés.

Les ventes de condos et de coopératives sont restées inchangées en juillet, en données corrigées des variations saisonnières et arrondies au 10 000 le plus proche, à un rythme annuel de 370 000, juste au-dessus du plus bas historique de la série, qui remonte à la fin de 2011.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : 0 % (sur un an)

2021 : -47,9 %

2019 : -36,2 %

2012 : -27,5 % (premier juin de la série)

L’offre de condos a augmenté à 6,6 mois, au niveau de mai, juin et septembre 2025, son plus haut niveau depuis 2012. Le marché des condos est soumis à une pression particulière dans les marchés du Sun Belt et de Floride, où les achats dominés par les investisseurs pendant la pandémie ont laissé place à des coûts d’assurance élevés et à des hausses de charges de copropriété.

Ventes par région

Les ventes de logements existants, incluant les maisons individuelles, les condos et les coopératives, ont reculé d’un mois sur l’autre dans le Sud (-3,1 %) et dans le Midwest (-2,0 %), dans les deux cas pour un deuxième mois consécutif, en données corrigées des variations saisonnières. Les ventes sont restées inchangées dans l’Ouest et ont augmenté dans le Nord-Est (+2,0 %).

Par rapport au même mois de 2019, les ventes étaient en baisse dans toutes les régions : Ouest (-37 %), Nord-Est (-27 %), Midwest (-24 %) et Sud (-19 %). Une carte des quatre régions figure plus bas dans l’article, en haut des commentaires.

Dans le Sud, le rythme annualisé corrigé des variations saisonnières des ventes a reculé de 3,1 % en juillet par rapport à juin, soit une deuxième baisse mensuelle consécutive, à 1 860 000 logements.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : 0 % (sur un an)

2024 : +2,8 %

2023 : 0 %

2022 : -14,3 %

2019 : -19,1 %

2018 : -17,3 %

Dans l’Ouest, le rythme annualisé corrigé des variations saisonnières des ventes est resté inchangé en juillet à 730 000 logements.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : +1,4 % (sur un an)

2024 : -2,7 %

2023 : -1,4 %

2022 : -17,0 %

2019 : -36,5 %

2018 : -38,7 %

Dans le Midwest, le rythme annualisé corrigé des variations saisonnières des ventes a reculé de 2,0 % en juillet, à 970 000 logements.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : +2,1 % (sur un an)

2024 : +4,3 %

2023 : 0 %

2022 : -19,2 %

2019 : -23,6 %

2018 : -23,6 %

Dans le Nord-Est, le rythme annualisé corrigé des variations saisonnières des ventes a augmenté de 2,0 %, à 500 000 logements.

Par rapport à juillet des années précédentes :

2025 : 0 % (sur un an)

2024 : +2,0 %

2023 : +4,2 %

2022 : -20,6 %

2019 : -26,5 %

2018 : -27,5 %

Les taux hypothécaires ne sont pas élevés ; l’inflation est élevée.

Le taux moyen des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans a augmenté à 6,69 %, selon la mesure hebdomadaire de Freddie Mac publiée mercredi dernier.

Les taux hypothécaires suivent généralement le rendement du Trésor à 10 ans (4,69 % au moment présent), mais ils sont plus élevés et l’écart entre les deux varie. L’inflation est restée élevée, dans un contexte de craintes qu’elle ne revienne pas à des niveaux plus bas, ce qui explique en partie pourquoi le rendement du Trésor à 10 ans se situe à 4,69 %.

Les taux hypothécaires actuels se trouvent dans la partie basse de la fourchette observée avant le début du QE de la Fed en 2009. Ce programme consistait en des achats de milliers de milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires afin de comprimer les taux hypothécaires et de soutenir les prix des logements.

Pendant la pandémie, le méga-QE a contribué à faire passer les taux hypothécaires sous 3 % tandis que l’inflation montait vers 9 %, ce qui a rendu les taux hypothécaires fortement négatifs en termes réels après ajustement de l’inflation. Cela, combiné au FOMO des acheteurs cherchant à verrouiller ces taux, a aidé à alimenter la hausse des prix des logements de la mi-2020 à la mi-2022. La stratégie de création monétaire de la Fed a finalement contribué à la crise actuelle de l’accessibilité financière et à une inflation élevée.

Nous le disons depuis des années : le marché du logement — acheteurs, vendeurs et tous les acteurs intermédiaires — doit s’habituer à ces taux hypothécaires.

Prix national, prix local, inflation et hausses de salaires

Le prix médian national des maisons individuelles a légèrement augmenté de 1,9 % sur un an en juillet, en données non corrigées des variations saisonnières. D’un mois sur l’autre, il est retombé à 440 300 $.

Depuis la fin de 2022, l’inflation générale et la progression des salaires nationaux ont dépassé la hausse du prix médian national des maisons individuelles, ce qui allège très progressivement, sur de nombreuses années, la crise de l’accessibilité provoquée par l’explosion de 40 % du prix médian national au cours des deux années jusqu’à la mi-2022, elle-même intervenue après des prix déjà élevés.

L’explosion des prix s’est terminée en juin 2022. Sur les quatre années écoulées depuis lors :

Prix médian national des maisons individuelles : +4,6 % jusqu’en juillet.

Indice des prix à la consommation (CPI) : +13,2 % jusqu’en juin.

Revenu horaire moyen : +16,9 % jusqu’en juillet.

Mais le prix médian national n’a pas d’importance pour les personnes qui achètent ou vendent un logement. Ce qui compte pour elles, ce sont les prix locaux, donc…

Les prix des maisons individuelles ont baissé de 10 % à 26 % dans 15 grands marchés, notamment :

Austin, TX : -26 %

Oakland, CA : -25 %

New Orleans, LA : -20 %

Sarasota County, FL : -17 %

Dans certaines autres grandes villes, les prix des maisons individuelles ont continué d’atteindre de nouveaux sommets ; les plus fortes hausses sur un an dans ces villes ont été observées à :

New York City : +4,1 %

Chicago : +4,4 %

Milwaukee : +3,6 %.

Le prix médian national des condos et des coopératives a augmenté de 2,2 % sur un an.

À l’échelle locale, les prix des condos ont chuté de 15 % à 33 % par rapport à leurs sommets dans 30 grands marchés, plusieurs marchés repassant sous leurs pics de 2006. Par rapport au pic :

Cape Coral, FL : -33 %

Oakland, CA : -32 %

Petersburg, Fl : -29 %

Austin, TX : -28 %

Fort Myers, FL : -27 %

Sarasota County, FL : -24 %

Garland, TX : -21 %

Tampa, FL : -21 %.

Voici Oakland, par exemple. Le prix médian national des condos n’a vraiment pas d’importance pour les acheteurs et les vendeurs de condos n’importe où (les 30 graphiques sont ici) :

Au cas où vous l’auriez manqué : un autre coup porté à la demande sur le marché du logement : les achats des acheteurs étrangers ont chuté de 76 % par rapport au pic.

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