Miami est une ville réputée pour son ostentation et ses étiquettes à neuf chiffres, mais son quartier riverain le plus convoité affiche des biens à partir d’environ 60 millions de dollars — et une quasi-certitude que les personnes extérieures ne pourront jamais mettre les pieds sur l’île.

Indian Creek Island, largement connue sous le nom de Billionaire Bunker, est une bande de terre artificielle de 300 acres située dans la baie de Biscayne, juste au nord de Miami Beach. Elle a attiré en grand nombre l’élite ultra-riche. Parmi ses résidents actuels figurent le quarterback de la NFL Tom Brady, le fondateur d’Amazon Jeff Bezos et Ivanka Trump, fille du président Donald Trump.

L’île ne compte que 41 lots, tous en bord de mer, ce qui ajoute une couche d’exclusivité à un coût d’entrée déjà élevé. L’intérieur de l’île est occupé par l’Indian Creek Country Club et son parcours privé de golf 18 trous. L’adhésion nécessiterait des frais d’entrée de 500,000 $ ainsi qu’un long processus d’admission.

Plus tôt cette année, le PDG de Meta, Mark Zuckerberg, serait devenu le dernier milliardaire à acquérir une demeure récemment achevée sur l’île, pour un prix estimé entre 150 millions et 200 millions de dollars. Si certains biens se vendent à des prix inférieurs, de nombreux acheteurs ultra-riches choisissent de démolir les structures existantes pour reconstruire, a déclaré Michael Martirena, cofondateur de l’Ivan and Mike Team au sein du courtier immobilier Compass.

Le prix de l’exclusivité

Avec seulement 84 résidents selon le recensement de 2020, Indian Creek Island compte parmi les enclaves les plus exclusives des États-Unis. Un facteur majeur de cette exclusivité est le niveau exceptionnel de confidentialité et de sécurité dont bénéficient ses habitants ultra-riches.

Indian Creek fonctionne comme une municipalité indépendante, avec son propre gouvernement et une force de police dédiée qui patrouille l’île 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, par voie terrestre comme par voie maritime. Un seul pont gardé relie l’île au continent. Tous les visiteurs doivent présenter une pièce d’identité et peuvent même être soumis à une inspection du véhicule, a indiqué Martirena, qui a visité des propriétés sur l’île avec des clients.

« C’est une bulle, et personne ne peut entrer ni sortir, sauf si vous avez une raison », a déclaré Martirena, spécialiste de l’immobilier ultra-luxueux.

Contrairement aux enclaves de célébrités de South Beach comme Palm, Star et Hibiscus Islands, où des tours en bateau passent régulièrement devant des villas en bord de mer, les patrouilles maritimes d’Indian Creek tiennent les curieux à distance, a expliqué Martirena à Fortune.

En raison de la position géographique de l’île et de l’aménagement paysager stratégique, très peu de maisons dans les zones environnantes, comme Bay Harbor Islands ou Surfside, offrent une vue dégagée sur Indian Creek Island. Cela rend l’île très privée, a déclaré Martirena, et très désirable.

« C’est l’endroit où il faut être », a déclaré Martirena. « Des personnes de ce niveau-là se sentent en sécurité et ne sont pas dérangées. »

Cependant, la richesse seule ne garantit pas l’accès. Toutes les annonces sont traitées « hors marché », a précisé Martirena, ce qui signifie qu’un agent d’acheteur doit traiter directement avec les représentants du propriétaire et les contacter à plusieurs reprises si celui-ci n’est pas encore prêt à vendre.

« C’est une petite communauté, et pour maintenir les échanges à un niveau bas, ils gèrent tout en interne et de manière très privée », a-t-il dit.

Dans cette communauté déjà exclusive, le côté ouest offre une expérience encore plus retirée, car les lots bordent la voie navigable intracôtière qui sépare l’île du continent, avait précédemment indiqué à Fortune Mick Duchon, agent immobilier basé à Miami Beach chez Corcoran Group. De ce côté de l’île, qui abrite deux des cinq personnes les plus riches du monde, Zuckerberg et Bezos, les lots mesurent environ 80,000 pieds carrés, contre 50,000 pieds carrés en moyenne sur l’île, a précisé Duchon.

Depuis qu’il a annoncé son déménagement de Seattle vers la Floride en 2023, Bezos a acheté trois propriétés sur l’île pour un total combiné supérieur à 230 millions de dollars. Il transforme deux lots à l’ouest en un seul complexe, tout en résidant dans une maison de style méditerranéen située sur le troisième lot, de l’autre côté de l’île.

Une migration plus large vers le sud de la Floride

L’afflux de milliardaires vers Indian Creek Island reflète une tendance plus large du marché immobilier de luxe dans le sud de la Floride, que Martirena a décrit comme « COVID 2.0 ». En partie grâce à l’absence d’impôt sur le revenu au niveau de l’État en Floride, l’intérêt des acheteurs haut de gamme explose, même si l’activité ralentit dans le segment inférieur du marché du logement. La Floride offre également des lois solides sur la résidence principale et la protection des actifs, qui la rendent depuis longtemps attractive pour les personnes fortunées cherchant à protéger leur bien immobilier contre les créanciers — un avantage structurel antérieur à la récente vague de déménagements.

À cette migration s’ajoute l’urgence créée par la Proposition 40 en Californie, un impôt ponctuel sur la fortune des milliardaires qui a récemment été validé pour le scrutin de novembre dans l’État. Si les électeurs l’approuvent, la mesure imposerait une taxe de 5 % sur la valeur nette des personnes qui étaient résidentes de Californie au 1er janvier 2026.

Le cofondateur de Google, Larry Page, fait partie des Californiens fortunés qui auraient commencé à transférer des actifs, y compris son family office, hors de Californie. Il a également récemment acheté deux demeures en bord de mer dans le quartier de Coconut Grove à Miami pour un total de 173 millions de dollars.

Martirena a indiqué que son activité avait récemment progressé, avec plusieurs demandes qu’il attribue directement à la perspective de cette taxe sur la fortune en Californie.

« Ils anticipent un peu à l’avance. Ils ne veulent pas déménager ici », a-t-il dit. « Ils veulent rester dans l’État de Californie, parce qu’ils aiment l’endroit où ils vivent et n’avaient jamais pensé à partir. Mais ils travaillent très dur pour leur argent, et ils disent qu’ils préfèrent beaucoup plus leur portefeuille. »