Le marché immobilier indien connaît un changement structurel en faveur des logements premium et de luxe, le segment abordable perdant progressivement du poids dans les lancements de nouveaux projets, selon CareEdge Ratings.

L'agence de notation indique que la demande accrue des acheteurs fortunés et la hausse des coûts de développement sont les principaux moteurs de cette transition. Ce mouvement s'opère alors même que les ventes de logements ralentissent dans certaines grandes villes indiennes, où les pressions sur l'accessibilité et un sentiment des acheteurs plus prudent ont pesé sur l'activité. La hausse des coûts des intrants et des prix du foncier a rendu les projets à bas prix moins viables pour les promoteurs, tandis que la demande post-pandémie a été portée par des acheteurs plus fortunés et mieux financés, moins dépendants des crédits immobiliers.

Le logement abordable perd des parts au profit du segment premium

L'analyse de CareEdge Ratings met en évidence une évolution de la composition de l'offre neuve, les promoteurs concentrant de plus en plus leurs lancements sur les catégories premium et de luxe plutôt que sur le segment abordable qui dominait autrefois le marché résidentiel indien. Cette tendance marque un renversement par rapport aux années suivant 2015, lorsque le logement abordable représentait l'essentiel des lancements, soutenu en partie par des incitations gouvernementales comme le programme de subvention liée au crédit dans le cadre du Pradhan Mantri Awas Yojana. La fin progressive de cette fenêtre de subvention et les coûts élevés de construction et du foncier ont rendu les projets de moins de 45 lakh de roupies moins attractifs pour les promoteurs, alors même que la demande des primo-accédants dans cette tranche de prix demeure sensible aux prix.

Des bilans financiers renforcés pour les promoteurs

Parallèlement à cette évolution de la structure de la demande, l'agence a noté que les bilans financiers des promoteurs se sont renforcés, reflétant une situation financière plus saine des constructeurs dans l'ensemble du secteur. Cette consolidation fait suite aux difficultés du secteur dans les années 2010, lorsque des promoteurs trop endettés, des projets bloqués, la démonétisation de 2016 et les changements de politique qui ont suivi ont éliminé les acteurs les plus fragiles. Les grands promoteurs cotés, qui ont capté une part croissante des lancements et des ventes ces dernières années, ont bénéficié de recettes de préventes améliorées et d'un endettement moindre, ce qui leur permet de financer des projets premium en s'appuyant moins sur l'emprunt externe.

Des ventes de logements marquées par de fortes divergences entre villes

Le rapport a également souligné des écarts significatifs de performance du marché immobilier selon les villes.

Les marchés de l'Ouest et du Nord ralentissent ; les villes du Sud restent résilientes

Les ventes de logements dans les marchés de l'Ouest et du Nord ont ralenti, tandis que les villes du Sud sont restées résilientes, selon CareEdge Ratings. Cette divergence reflète des dynamiques locales différentes : la région métropolitaine de Mumbai et la région de la capitale nationale se refroidissent après une forte période post-pandémie au cours de laquelle les prix ont augmenté plus vite que les revenus, tandis que Bengaluru, Hyderabad et Chennai continuent d'enregistrer une absorption régulière, soutenue par la croissance durable de l'emploi de cols blancs dans les technologies de l'information et les secteurs connexes.

L'évolution future de cette tendance à la premiumisation dépendra de la trajectoire des taux d'intérêt des crédits immobiliers, de la croissance des revenus des ménages et de la question de savoir si les promoteurs envisageront de revenir dans le segment abordable — un espace où le soutien des politiques publiques et l'économie des stocks restent les variables clés.

Source : Economic Times Markets