Digital Realty (NYSE : DLR), la société d'investissement immobilier spécialisée dans les centres de données et l'un des plus grands opérateurs de data centers au monde, a enregistré le plus fort trimestre de location de son histoire et a relevé ses prévisions annuelles de core funds from operations après avoir signé des baux d'une valeur record de 855 millions de dollars de loyers annualisés en base GAAP — la valeur annuelle des loyers des baux signés — au cours du troisième trimestre.

Les résultats du troisième trimestre, publiés le 29 octobre 2026, montrent des réservations supérieures de 20 % au précédent record trimestriel de la société — une accélération remarquable pour une activité généralement décrite comme stable. Le chiffre de 855 millions de dollars est mesuré à 100 % de part, ce qui signifie qu'il comptabilise la valeur totale des baux signés sur l'ensemble de la plateforme ; à la part propre de Digital Realty, les réservations se sont élevées à 627 millions de dollars. Cet écart reflète les participations détenues par des partenaires dans des projets développés conjointement, une structure de financement devenue courante pour la construction de centres de données à grande échelle.

Les transactions ont porté à la fois sur des opérations hypocalibre servant les grands opérateurs de cloud et d'IA ainsi que sur l'activité de colocation et d'interconnexion de la société, qui loue de l'espace, de l'énergie et de la connectivité à un plus large éventail de clients entreprise.

La société attribue une grande partie de cette dynamique à l'intelligence artificielle. Les organisations qui construisent des infrastructures d'IA ont besoin d'un endroit où installer leur matériel, et l'offre de capacité de centres de données prête à l'emploi continue de se resserrer — les nouvelles installations nécessitent des années de planification et de construction, et l'obtention d'une puissance électrique suffisante est devenue l'une des contraintes centrales du secteur. La rareté renforce le pouvoir de fixation des prix d'un bailleur, et cet avantage se traduit désormais directement dans la croissance organique de Digital Realty.

Les chiffres derrière ce dépassement

Le core funds from operations s'est établi à 2,10 dollars par action pour le trimestre, en hausse de 11 % par rapport à la même période un an plus tôt. Le funds from operations est l'indicateur de résultats que les sociétés d'investissement immobilier utilisent à la place du résultat net conventionnel : il exclut l'amortissement immobilier, ce qui donne une lecture plus fiable de la trésorerie réellement générée par un bailleur.

La direction a relevé ses prévisions annuelles de core FFO à une fourchette de 8,30 à 8,35 dollars par action, soit une croissance de près de 13 % par rapport à l'année précédente.

Le carnet de baux signés n'ayant pas encore commencé à générer de loyers a atteint un record de 2,5 milliards de dollars à 100 % de part, soit 1,8 milliard de dollars à la part de Digital Realty. Ce montant représente environ 40 % des revenus locatifs en place des centres de données et, selon la société, lui offre une visibilité sur ses revenus bien au-delà de 2027 et 2028.

Les locataires ne partent pas — et ils paient plus

Les indicateurs opérationnels sous-jacents aux chiffres annoncés étaient sans doute encore plus révélateurs. Le taux d'attrition, c'est-à-dire la part des loyers perdue du fait de départs de locataires, est tombé à un niveau plancher record de 0,7 %, une fidélisation inhabituelle des locataires dans un marché où la capacité est tendue.

Les renouvellements se sont également accompagnés de hausses de prix. Les spreads de relocation en cash ont atteint 11,8 %, ce qui signifie que les clients ayant renouvelé ont accepté de payer sensiblement plus cher que dans le cadre de leurs contrats précédents.

Le résultat opérationnel net en cash à capital constant, qui mesure les revenus des biens déjà détenus et exploités par la société et isole donc la croissance organique des gains issus des nouvelles constructions ou acquisitions, a progressé d'environ 6 % sur un an. Le taux d'occupation stabilisé, un indicateur qui ne comptabilise que les biens fonctionnant à des niveaux normaux, a atteint 93,4 %.

Un pari de construction de 22 milliards de dollars

Pour répondre à cette demande, Digital Realty construit à grande échelle. La société dispose de 1,5 gigawatt de capacité en construction pour un coût attendu d'environ 22 milliards de dollars, et 63 % de ce portefeuille est déjà pré-loué. Conserver des locataires avant la fin des travaux limite l'exposition spéculative d'un chantier de cette ampleur. La direction projette un rendement stabilisé moyen de 11,6 % sur ce développement — le revenu opérationnel annuel attendu par rapport à l'investissement une fois les projets opérationnels.

Pourquoi l'expansion de l'IA continue de se concentrer ici

Digital Realty se décrit comme une plateforme de centres de données neutre vis-à-vis du cloud et des opérateurs de réseau. Cette neutralité signifie que les clients peuvent se connecter à plusieurs fournisseurs de cloud et opérateurs de réseau sous un même toit, plutôt que d'être enfermés dans l'écosystème d'un seul vendeur.

La demande du troisième trimestre a été large, avec une contribution importante des infrastructures d'IA aux côtés de l'informatique en cloud traditionnelle et des charges de travail entreprise. Le matériel d'IA consomme bien plus d'énergie par baie que les serveurs conventionnels, ce qui accentue la prime sur les capacités déjà construites, alimentées et prêtes à être occupées.

Ce que cela signifie pour les investisseurs et le marché des centres de données

Pour les actionnaires, le chiffre le plus déterminant n'est peut-être pas du tout le record de réservations. Il s'agit du carnet de commandes de 2,5 milliards de dollars représentant environ 40 % des revenus locatifs en place des centres de données, qui soutient la trajectoire de revenus de la société bien au-delà de ce trimestre.

Les risques résident principalement dans l'exécution. Un portefeuille dont le coût attendu est d'environ 22 milliards de dollars exige que l'électricité, les équipements et les équipes de construction soient disponibles selon le calendrier. Les 37 % de capacité non encore pré-loués dépendent également du maintien de la demande jusqu'à l'achèvement.

Ce qu'il faut surveiller désormais : la capacité de la société à maintenir ses réservations proches de ce rythme record, la rapidité de conversion du carnet de commandes en loyers encaissés sur 2027 et 2028, et l'évolution de la pré-location du portefeuille de 1,5 GW au-delà de son niveau actuel de 63 %.