Les prix des copropriétés de milieu de gamme dans 33 grands marchés américains ont chuté de 15 % à 33 % par rapport à leurs sommets respectifs des années précédentes, selon une analyse de Wolf Street, avec des données jusqu’en juillet. Ces sommets ont été atteints entre 2021 et 2024, la grande majorité à la mi-2022. Le rapport présente ces marchés dans une série de graphiques sous le titre « Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts », en les décrivant comme de grands marchés qui se sont effondrés sous leur propre poids.

Dans neuf des 33 marchés — d’Oakland, en Californie, à Jacksonville, en Floride — les prix des copropriétés de milieu de gamme ont baissé de 21 % ou plus ; dans trois d’entre eux, situés en Californie et en Floride, les prix reculent de plus de 30 %. Le rapport décrit ces baisses comme substantielles sur plusieurs années.

Dans six des 33 marchés, les prix des copropriétés sont déjà passés sous les sommets de la bulle immobilière n°1 de 2006 et sont revenus à leur niveau d’il y a 20 ans, soit celui du milieu de 2005. Ces marchés sont :

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

Deux villes ont rejoint la liste des 33 marchés en juillet, leurs prix de copropriétés ayant encore baissé et franchi le seuil de -15 % : Houston, TX, et Tempe, AZ. Aucun marché présent sur la liste en juin n’en est sorti en juillet.

Dans 37 autres grandes villes, les prix des copropriétés ont baissé de 8 % à 14 % par rapport à leurs sommets respectifs. De nombreux marchés plus petits ont également enregistré des baisses au moins aussi importantes, mais ils ne sont pas inclus ici car ils sont trop petits.

Pourquoi les copropriétés sont différentes

Les copropriétés obéissent à des dynamiques différentes de celles des maisons individuelles — des dynamiques qui alimentent des envolées spectaculaires et des krachs massifs, souligne le rapport. Une partie du problème actuel tient à l’explosion des prix sur deux ans, de la mi-2020 à la mi-2022, qui a atteint 50 %, 60 %, voire 70 % dans certaines villes, sur fond de niveaux déjà élevés et en forte hausse. Sur les 10 années précédant le pic, les prix avaient grimpé de 180 % à 350 % dans ces marchés.

« Nous regardons les graphiques ci-dessous et nous nous demandons, avec le recul, ce que ces gens pouvaient bien penser », écrit l’auteur du rapport. Selon l’analyse, ces énormes bulles de copropriétés ont commencé à se dégonfler — sans relâche dans la plupart des cas, brutalement dans certains. Pour les acheteurs, les vendeurs, les prêteurs et les associations de copropriétaires, ce changement compte car les prix des copropriétés peuvent évoluer rapidement dès que le financement, les charges, l’assurance et la demande des investisseurs deviennent simultanément moins favorables.

La plupart des marchés de cette liste sont des villes. Mais la liste des 33 marchés où les prix ont reculé de 15 % ou plus comprend quelques comtés dont les villes — pourtant très connues — sont trop petites pour être incluses individuellement, ainsi que New York County, c’est-à-dire Manhattan, où les copropriétés représentent une part très importante du marché. Elle comprend aussi une zone métropolitaine statistique regroupant plusieurs petites villes.

Dans certaines grandes villes densément peuplées, les copropriétés et les coops représentent une part importante, voire la majorité, des ventes de logements. Dans la plupart des autres marchés, les copropriétés constituent une part relativement faible des ventes de logements, ce qui aide à expliquer pourquoi le même contexte immobilier national peut produire des trajectoires de prix très différentes selon les marchés locaux.

Méthodologie et données

Les prix cités ici sont des moyennes glissantes sur trois mois, corrigées des variations saisonnières, pour les copropriétés et coops de « milieu de gamme », issues du Zillow Home Value Index (ZHVI), un indice rétrospectif fondé sur des millions de points de données de la « Database of All Homes » de Zillow. Les données sous-jacentes proviennent des registres publics (données fiscales), du MLS, des agences de courtage, des associations locales d’agents immobiliers, des agents immobiliers et des ménages à travers les États-Unis, et incluent les prix des transactions hors marché ainsi que des ventes de particulier à particulier.

Les tableaux accompagnant chaque marché indiquent, de gauche à droite : la baisse du prix par rapport au pic, la variation par rapport au mois précédent (MoM), la variation sur un an (YoY) et la hausse restante depuis janvier 2000.

Retour à 2005

Les prix des copropriétés de milieu de gamme sont revenus au niveau du milieu de 2005 — il y a donc 21 ans. Les prix sont revenus à leur niveau initial de 2005, mais ils restent très élevés après la forte envolée des années précédant 2022.

Le comté de l’East Bay dans cette liste comprend Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon et de nombreuses autres petites villes. Le comté de San Mateo comprend de nombreuses petites villes qui constituent la partie nord de la Silicon Valley.

Le segment des baisses de 8 % à 14 %

Dans de nombreuses grandes villes, les prix des copropriétés ont reculé de moins de 15 %, et ces villes ne figurent pas dans la liste des 33. Le rapport fournit un échantillon de 37 grandes villes où les prix ont baissé de 8 % à 14 % par rapport à leurs sommets respectifs. Plusieurs d’entre elles ne sont qu’à quelques mauvais mois de rejoindre la liste, notamment San Antonio et Dallas, deux des plus grandes villes des États-Unis.

Rappel des spécificités auxquelles les copropriétés sont confrontées

Certaines personnes achètent une copropriété comme logement — pour vivre dans un centre urbain ou en bord de mer, pour profiter de la vue, de bonnes prestations ou d’un emplacement central. Elles apprécient la tranquillité d’esprit : ne pas avoir à s’occuper de l’entretien, des réparations et du jardinage ; avoir du personnel à l’entrée ; ou ne pas avoir à monter les escaliers. D’autres achètent des copropriétés pour les louer ou pour des locations de vacances de courte durée, ou encore comme résidences secondaires. D’autres encore, surtout des investisseurs étrangers non-résidents, achètent des copropriétés pour placer de l’argent aux États-Unis et regarder les prix s’envoler à distance. Ce sont ces investisseurs qui rendent les copropriétés particulièrement spéculatives, avance le rapport.

Parmi les spécificités relevées par le rapport :

• Terrain contre bâtiment. À long terme, la valeur du terrain augmente, tandis que la plupart des bâtiments se déprécient jusqu’à zéro et finissent par être démolis. Le terrain sur lequel se trouvent les grands immeubles en copropriété peut avoir une grande valeur, mais chaque propriétaire ne détient qu’une infime part de ce terrain ; le reste de son investissement se trouve dans le bâtiment. Une maison individuelle peut être construite sur un terrain moins précieux, mais son propriétaire en détient l’intégralité.
• Les prix sont devenus trop élevés. Les prix qui ont explosé ces dernières années se sont révélés bien trop élevés une fois la frénésie retombée.
• Appels de fonds exceptionnels. De lourds appels de fonds exceptionnels — ou la crainte d’en avoir — pour des réparations majeures longtemps différées pénalisent certains immeubles plus anciens. C’est un problème particulier en Floride, mais pas uniquement.
• Hausse des charges HOA. De fortes augmentations des charges d’association de copropriétaires dans de nombreux immeubles, en partie liées à la flambée des coûts d’assurance dans les zones exposées aux catastrophes naturelles, alourdissent sensiblement les coûts mensuels des copropriétés.
• Liste noire de Fannie Mae. Si un immeuble en copropriété figure sur la liste noire de Fannie Mae, le financement d’un lot dans cet immeuble devient très difficile, et les ventes peuvent alors se limiter aux acheteurs comptant qui le savent.
• Normalisation des taux hypothécaires. L’argent facile a pris fin, et les taux hypothécaires sont revenus à peu près à un niveau normal — un problème que rencontrent aussi les acheteurs de maisons individuelles.
• Recul des acheteurs étrangers. Les propriétaires basés à l’étranger, lassés des États-Unis, se sont mis à vendre, ce qui ajoute de l’offre, tandis que l’intérêt des acheteurs étrangers pour acquérir un logement aux États-Unis s’est émoussé, ce qui retire de la demande.
• Concurrence des nouveaux appartements. Les investisseurs dans les copropriétés destinées à la location font face à une forte concurrence d’une vague d’immeubles d’appartements haut de gamme récemment achevés, pour lesquels les promoteurs cherchent des locataires.

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