Le Financial Times a rapporté le 22 le cas d'un acheteur immobilier qui a contracté un prêt de 130 000 $ adossé au Bitcoin en plus d'un prêt hypothécaire classique, en nantissant 325 000 $ de Bitcoin — soit 2,5 fois le montant emprunté.

L'essentiel d'emblée : le ratio de collatéral est de 2,50 $ de Bitcoin pour chaque 1 $ prêté ; le Bitcoin nant peut être liquidé après 60 jours de paiements manqués ; les pré-demandes ont atteint 360 millions de dollars de prêts sollicités ; et un prêt de 130 000 $ à 7,40 % représente environ 900 $ par mois.

Deux prêts à la signature, un seul chiffre dans le discours

Better et Coinbase ont annoncé le produit en mars et l'ont rendu disponible à tous en août, le présentant comme le premier prêt hypothécaire conforme adossé à un token — un collatéral en cryptomonnaies associé à un prêt immobilier de type Fannie Mae, une structure que les entreprises positionnent comme élargissant l'accès à la propriété pour une nouvelle génération d'emprunteurs. Better a ensuite déclaré à CoinDesk que les pré-demandes avaient atteint 360 millions de dollars de volumes de prêts sollicités, au-dessus des 260 millions de dollars projetés à partir de sa liste d'attente. Les chiffres communiqués portent sur les volumes demandés, pas sur les prêts débloqués ; le nombre de pré-demandes qui iront jusqu'à la signature est la prochaine donnée à surveiller.

Les emprunteurs reçoivent en réalité deux prêts à la signature. Le premier est un prêt hypothécaire conforme Fannie Mae sur le logement. Le second finance l'acompte en espèces et est garanti par le Bitcoin nant ainsi qu'une seconde hypothèque sur le bien. Better accorde les deux, en termes fixes de 15 ou 30 ans, et le Bitcoin nant n'aide pas l'emprunteur à se qualifier pour le prêt principal.

La page produit de Better présente la décision comme un choix entre vendre et nantir. Son exemple par défaut aboutit à un « bénéfice net estimé » de 46 000 $ au départ — essentiellement l'argent que l'acheteur n'a plus besoin d'apporter. Ce que la comparaison omet, c'est tout ce qui vient après le jour de la signature.

Ce qu'il en coûte de conserver 130 000 $ en Bitcoin

L'emprunteur du FT a nanti 325 000 $ de Bitcoin, mais ce n'est pas le montant d'exposition que le prêt a préservé Son alternative était de vendre environ 130 000 $ — plus les éventuels impôts dus — et de conserver le reste. Le second loan paie l'exposition continue à cette tranche de 130 000 $, tandis que l'intégralité des 325 000 $ reste bloquée.

Le prêt d'acompte, à lui seul :

• Montant emprunté : 130 000 $
• Mensualité : environ 900 $
• Intérêts sur 30 ans : environ 194 000 $

Ces chiffres sont illustratifs : 360 paiements à 7,40 %, moyenne 30 ans de Freddie Mac au 15 octobre. La tarification réelle de Better dépend de la souscription. Le calcul exclut le prêt principal, les frais, la taxe foncière et l'assurance, et suppose aucun remboursement anticipé.

À cette moyenne hebdomadaire de 7,40 %, l'emprunteur paie environ 900 $ par mois pour conserver 130 000 $ de Bitcoin. Le nantissement ne se justifie que si cette tranche gagne davantage que les intérêts et les frais, après impôt. Les paiements sont fixes ; les gains ne le sont pas.

Jour 60 pour le Bitcoin, jour 180 pour la maison

Better affirme qu'une baisse du prix du Bitcoin ne déclenche jamais d'appel de marge complémentaire ni de vente forcée. Sa FAQ oppose cela aux prêts sur marge, où le collatéral peut être liquidé automatiquement à un certain ratio prêt/valeur, même lorsque les paiements sont à jour.

Le calendrier des impayés est le suivant :

• Jour 1 : le défaut de paiement commence le jour suivant un paiement manqué.
• Jour 30 : délai pour régulariser le compte.
• Jour 60 : Better peut liquidés le Bitcoin nanti.
• Jour 180 : une procédure de saisie du logement peut être engagée.

Cette protection couvre le prix, pas les revenus. Un ménage touché par la baisse des cryptomonnaies et la perte d'un emploi échappe à l'appel de marge, mais doit toujours effectuer le paiement qui empêche la vente du Bitcoin au jour 60. Et comme le prêt d'acompte comporte également une seconde hypothèque, la maison le garantit aussi.

Bloqué jusqu'à extinction du prêt hypothécaire — et possiblement réutilisé

La FAQ de Better apporte trois réponses différentes sur le moment où le Bitcoin est restitué. L'une indique qu'il est rendu une fois le prêt d'acompte remboursé. Une autre dit qu'il ne revient qu'après le remboursement intégral ou le refinancement du prêt principal. Une troisième indique qu'il est libéré lorsque le logement est vendu et le prêt d'acompte soldé. Better a déclaré à CoinDesk que le collatéral reste bloqué jusqu'au remboursement ou au refinancement du prêt hypothécaire classique — ce qui, sur un prêt de 30 ans, peut signifier des décennies.

Entre-temps, les pièces ne restent pas nécessairement intactes. Better a indiqué à CoinDesk qu'elle peut rehypothéquer le Bitcoin nanti, en l'utilisant ailleurs, tant qu'un montant équivalent reste disponible pour la restitution au remboursement. L'emprunteur a droit à la même quantité de Bitcoin, pas nécessairement aux mêmes pièces, et dépend de la capacité de Better à les livrer. Coinbase n'agit qu'en tant que dépositaire et prestataire technologique, sans rôle dans l'octroi du crédit ni dans les décisions de liquidation, selon les deux sociétés auprès de CoinDesk.

L'argument fiscal — et le test qui compte vraiment

Éviter une vente permet d'éviter une facture fiscale. L'IRS traite les actifs numériques comme des biens, si bien que vendre peut réaliser une plus-value en capital. L'exemple de Better applique un taux forfaitaire de 20 %, mais les taux fédéraux à long terme sont de 0 %, 15 % ou 20 % selon les revenus, les plus-values à court terme sont imposées comme un revenu ordinaire, et le résultat dépend aussi du prix de base du détenteur. Better elle-même recommande aux emprunteurs de consulter un conseiller fiscal.

La question décisive est la trésorerie. Le Bitcoin nanti ne peut pas servir à effectuer les paiements tant qu'il est bloqué, donc les revenus de l'emprunteur doivent couvrir les deux prêts pendant toute leur durée.

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Les conditions et l'éligibilité des prêts varient ; les calculs sont illustratifs.