Bill Ackman affirme que si vivre à New York City est si coûteux, la faute n’en revient pas au capitalisme mais à l’Hôtel de Ville.

Dans un long entretien avec Alyson Shontell, rédactrice en chef de Fortune, pour la série de podcasts Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry, le PDG de Pershing Square a soutenu que la crise de l’accessibilité du logement à New York est un échec des politiques publiques, et non du marché — et que le programme de gel des loyers du maire Zohran Mamdani aggrave le problème.

« Prenons New York City comme microcosme, en commençant par le coût du logement », a déclaré Ackman à Fortune. « Il est si élevé parce que des maires de gauche ont rendu la construction extrêmement difficile pour les promoteurs, et Mamdani, en gelant les loyers, ne fera qu’aggraver le problème. »

Ces propos interviennent plusieurs mois après l’entrée en fonction de Mamdani, qui se décrit comme un socialiste démocratique, et après l’une de ses promesses de campagne phares : en juin, le Rent Guidelines Board de New York City a voté par 7 voix contre 1 le gel des loyers pour les baux d’un et deux ans concernant près d’un million d’appartements à loyer stabilisé, une première pour les baux de deux ans dans l’histoire de la ville. Mamdani a qualifié ce vote de « victoire historique pour les locataires de New York City ». Ackman n’est pas d’accord.

Un marché coupé en deux

L’argument central d’Ackman est structurel. Il a expliqué que le système de stabilisation des loyers de New York a de facto divisé le marché du logement en deux, les propriétaires compensant les revenus gelés d’un côté en augmentant les loyers de l’autre.

« Dans de nombreux immeubles de New York City, environ la moitié des locataires vivent dans des appartements à loyer stabilisé avec un loyer gelé, et l’autre moitié paie au prix du marché », a déclaré Ackman. « Les propriétaires augmentent donc les loyers de la partie libre du marché afin de générer suffisamment de trésorerie pour couvrir leurs charges d’intérêts. C’est une mauvaise politique qui contribue au problème d’accessibilité. »

Il a également évoqué une autre conséquence, selon lui, de la réglementation des loyers : des propriétaires retirent des logements du marché parce qu’ils ne peuvent pas récupérer les coûts de rénovation dans le cadre des règles actuelles. Cette question dépasse le cas d’un seul immeuble, car l’offre de logements à New York est déjà tendue et chaque logement laissé vacant ou indisponible accroît la pression sur le reste du marché.

« Environ 60 000 logements sont hors marché parce que les coûts de rénovation ne peuvent pas être récupérés sous les règles de régulation des loyers », a-t-il indiqué. En avril 2026, l’État signalait plus de 57 000 appartements vacants à loyer stabilisé.

Les groupes de défense des locataires et les données municipales suivent depuis longtemps un important stock d’appartements vacants à loyer stabilisé, même si les causes profondes restent contestées. Des groupes de locataires et certains chercheurs en logement soutiennent que la dérégulation, et non la stabilisation, a davantage nui à long terme à l’accessibilité, en notant que plus de 300 000 logements ont été dérégulés entre 1994 et 2019. Une analyse de Moody’s citée par des défenseurs des locataires a conclu qu’un gel des loyers de cinq ans ne mettrait qu’environ 6 % des prêts multilogements de la ville en situation de défaut d’ici 2030.

Coûts de l’énergie et plaidoyer pour construire davantage

Ackman a étendu la même critique aux coûts de l’énergie à New York, qu’il attribue lui aussi à des choix politiques plutôt qu’aux forces du marché.

« Pourquoi les coûts de l’énergie sont-ils si élevés dans l’État de New York ? Parce que nous avons fermé l’énergie nucléaire, qu’il faut 15 ans pour faire approuver un pipeline, et que nous avons interdit la fracturation hydraulique — nous importons donc du gaz naturel de Pennsylvanie. C’est simplement une mauvaise politique, et nous pouvons en corriger une grande partie avec une meilleure politique. »

Ackman faisait peut-être référence au Constitution Pipeline, qui a déposé une demande d’approbation en 2012, s’est vu refuser en 2016 par le Department of Environmental Conservation de New York le permis de qualité de l’eau requis, décision confirmée par le Second Circuit en 2017, avant que la société ne retire finalement sa demande en novembre 2025, après des années d’incertitude réglementaire — soit environ 13 ans après le début du processus, le pipeline n’ayant jamais été construit.

Sur la politique immobilière, il a opposé New York à deux autres exemples. La Floride, a-t-il dit, est « un État incroyablement bien géré qui a récemment voté la suppression des taxes immobilières, grâce à une bonne politique ». C’est quelque peu exagéré, même si cela s’inscrit globalement dans les évolutions en cours : le parlement de Floride a inscrit au scrutin de novembre 2026 une mesure de réduction de la taxe foncière, qui exige encore 60 % des voix ; elle instaurerait progressivement une exemption homestead plus élevée plutôt que de supprimer totalement les taxes foncières.

Austin, a ajouté Ackman, a vu ses loyers baisser « de manière significative parce qu’il est facile de construire », un argument axé sur l’offre repris par des chercheurs qui ont qualifié la pénurie de logements à New York de « problème auto-infligé et solvable » grâce à des réformes du zonage et des autorisations. Ce n’est pas exagéré : les loyers à Austin baissent depuis plusieurs années.

Ackman en tire une conclusion claire : « Si vous rendez la construction difficile là où les gens veulent vivre et que vous ne permettez pas aux propriétaires de récupérer les coûts de rénovation, ils retireront des logements du marché. »

La richesse qu’il veut préserver — et l’impôt qu’il rejette

La critique du logement formulée par Ackman est indissociable de sa vision plus large de ce que New York devrait attirer.

Il s’est montré favorable à l’investissement du milliardaire Ken Griffin dans la ville et au paiement d’environ 250 millions de dollars pour un appartement, achat qui a fait l’objet d’une vidéo TikTok controversée de Mamdani.

« Cet achat rend un immeuble économiquement viable, ce qui crée des emplois dans la construction et attire des résidents aisés qui paient des impôts », a soutenu Ackman.

« Vous voulez que les plus hauts revenus — qui représentent une petite part de la population — paient une grande part des impôts », a-t-il dit, estimant que les 10 % de revenus les plus élevés génèrent 70 % des recettes fiscales. « Ce n’est pas particulièrement injuste. Mais vous ne voulez pas décourager des gens comme Elon Musk d’installer leurs entreprises ici. »

Il a relié cette idée à son opposition à l’autre grand projet de recettes de Mamdani, une taxe pied-à-terre sur les résidences secondaires détenues par des non-résidents, ainsi qu’à l’impôt sur la fortune en Californie, avertissant que de telles taxes dépassent rarement leur périmètre initial.

« Ils disent que c’est “une fois”, mais ce n’est jamais une fois », a déclaré Ackman. « L’impôt sur le revenu aussi a commencé modestement et ne s’appliquait qu’à quelques personnes. »

Fortune a par ailleurs indiqué récemment que la proposition de taxe pied-à-terre de Mamdani s’est heurtée à des complications liées à la forte présence dans la ville de « ghost cars » non immatriculées et de propriétaires absents, soulignant à quel point ce type de taxe est difficile à faire respecter dans la pratique.

Lorsqu’il a été question de socialisme, Ackman n’a pas nuancé : « La réponse n’est pas le socialisme — le socialisme est un désastre. » Il a ensuite averti : « Regardez ce qui arrivera à New York City si Mamdani parvient à mettre en œuvre ces plans. »

La position publique d’Ackman à l’égard de Mamdani remonte à la primaire municipale, lorsqu’il s’est engagé à financer une alternative centriste et a qualifié le programme de Mamdani de « désastreux pour NYC ».

L’argument d’un milliardaire en faveur du capitalisme

Le débat sur le logement s’inscrit dans un argument plus large développé par Ackman tout au long de l’entretien : le capitalisme, et non la redistribution publique ou la philanthropie, est l’outil le plus efficace pour répondre à l’accessibilité et aux inégalités.

Ackman affirme depuis longtemps que la valeur d’une personne se mesure en fin de compte à la manière positive dont elle influence le plus grand nombre.

Il a également relié cette discussion à ce qu’on appelle l’effet de richesse lié à la participation aux marchés actions, estimant que près de la moitié des Américains ne profitent pas des gains boursiers et rattachant cette dynamique, en partie, au soutien accordé à des candidats comme Mamdani.

Au lieu d’affirmer que les États-Unis dépendent trop de la richesse boursière, Ackman a soutenu l’inverse.

« Les salaires ne peuvent pas croître en capitalisation aussi vite que les actions, donc tout le monde doit participer au marché actions pour croire au capitalisme », a déclaré Ackman. C’est l’argument qu’il a avancé lorsqu’il a présenté à l’administration Trump ce qui est devenu le “Trump savings plan”, un compte de type 401(k) assorti d’un abondement public et destiné aux travailleurs qui n’ont pas de plan de retraite via leur employeur.

La validité du diagnostic d’Ackman au regard des données immobilières de la ville reste contestée, mais à mesure que le gel des loyers voulu par Mamdani entre en vigueur, le débat sur la responsabilité de la crise de l’accessibilité à New York s’intensifie. Ackman, qui compte 2,7 millions d’abonnés et dispose d’un accès direct à la Maison-Blanche, ne semble pas prêt à se taire.

Pour cet article, les journalistes de Fortune ont utilisé l’IA générative comme outil de recherche. Un rédacteur a vérifié l’exactitude des informations avant publication.

Regardez l’entretien complet de Fortune avec Bill Ackman, ici.

Cet article a été initialement publié sur Fortune.com