Le marché immobilier de San Francisco connaît un revirement spectaculaire. Une ville autrefois synonyme de déclin urbain de l'ère pandémique est devenue le marché immobilier le plus chaud des États-Unis, portée par le boom de l'intelligence artificielle. Les employés fortunés des entreprises d'IA se disputent si agressivement les maisons prêtes à habiter que des offres entièrement en espèces de 25 millions de dollars sont désormais jugées insuffisantes dans certains segments du marché.

Des bureaux vides aux journées portes ouvertes à 50 enchérisseurs

Il y a trois ans, San Francisco était méconnaissable. La ville a perdu plus de 60 000 habitants entre 2020 et 2022 alors que le télétravail explosait pendant la pandémie. Le prix médian de vente d'une maison était tombé à 1,28 million de dollars en janvier 2023, en baisse par rapport à un pic de 1,68 million de dollars au printemps précédent.

Cette déconfiture est désormais terminée. Le prix médian des maisons a grimpé de 25 % au cours des douze derniers mois, et l'agent immobilier Paul Kitchen raconte que certaines annonces ont attiré jusqu'à 50 offres.

« Vous êtes obligé d'en rire tant c'est ridicule et hors normes », a déclaré Kitchen, évoquant des situations où des acheteurs haut de gamme proposent 25 millions de dollars en espèces sans parvenir à décrocher une maison.

Pourquoi l'argent de l'IA est différent

San Francisco a bénéficié des booms technologiques précédents, mais celui de l'IA se distingue par la concentration de la richesse entre un nombre relativement restreint de personnes. La plupart des entreprises d'IA ne sont pas encore cotées en bourse, ce qui signifie que la richesse reste entre les mains d'un groupe étroit d'employés et d'investisseurs. Cela tranche avec les cycles antérieurs, où les entreprises nouvellement cotées répartissaient les gains d'actions entre de larges bases d'actionnaires et d'employés en même temps ; ici, une grande partie de la manne potentielle reste enfermée dans des mains privées jusqu'aux introductions en bourse anticipées.

L'ampleur de la richesse sur papier en jeu est colossale. Les employés actuels et anciens d'OpenAI pourraient détenir environ 135 milliards de dollars d'actions après impôt si l'entreprise s'introduit en bourse à sa valorisation attendue, les employés d'Anthropic détenant environ 63 milliards de dollars de plus. Ensemble, ces deux fortunes représentent près de 33 % de la valeur du parc immobilier de San Francisco — une comparaison qui souligne à quel point une faible part de cette richesse suffirait à s'écouler dans l'immobilier local pour faire bouger les prix dans une ville où l'offre est notoirement limitée par la géographie et des décennies de restrictions de zonage.

OpenAI et Anthropic prévoient toutes deux de s'introduire en bourse. Chacune a loué environ 1 million de pieds carrés de bureaux à San Francisco au cours des deux dernières années tout en rappelant ses employés au bureau — un revirement qui a commencé à inverser le creusement du centre-ville lié à la pandémie, où le taux de vacance des bureaux a atteint 34,4 % fin 2025.

Locataires et acheteurs à revenus modestes évincés

La pression dépasse le segment du luxe. De jeunes travailleurs de la tech très bien payés versent 10 000 dollars de loyer mensuel, et certaines annonces de location reçoivent des centaines de demandes en quelques heures. Le loyer moyen à San Francisco a augmenté de plus de 1 000 dollars en un an pour atteindre environ 4 600 dollars, ce qui en fait le marché locatif le plus cher du pays, juste devant New York.

Les ménages aux revenus ordinaires se heurtent à des obstacles encore plus raides. Selon une analyse de mai 2026 de Realtor.com et de la National Association of Realtors, seuls 2,1 % des annonces de mars étaient abordables pour un ménage gagnant 75 000 dollars par an — soit à peine 2 475 maisons. Pour les enseignants, les infirmiers et les autres travailleurs dont la ville dépend, la réduction du vivier d'annonces abordables alimente les inquiétudes de longue date concernant l'exode de la classe moyenne apparues lors des pertes de population liées à la pandémie.

Un conte de deux pôles technologiques

Le boom de l'IA n'a pas porté tous les pôles technologiques. Seattle a vu les prix des maisons reculer de 3,6 % à 809 479 dollars, pénalisés par les licenciements d'Amazon et de Microsoft.

En revanche, le prix médian de vente de juillet à San Francisco a bondi de 6 % sur un an à 1,6 million de dollars, tandis que les annonces actives chutaient de 18,4 % — la plus forte baisse d'inventaire du pays.\n
Au premier trimestre, le flux de déménagements de San Francisco vers Seattle est tombé à 369 personnes, contre plus de 5 100 en 2021. « L'IA réorganise le marché du travail technologique, San Francisco et Seattle représentant les deux faces de cette transition », a déclaré Chen Zhao, responsable de la recherche économique chez Redfin.

Quelle est la prochaine étape pour San Francisco ?

Les responsables municipaux s'emploient à accroître l'offre de logements. En décembre 2025, San Francisco a adopté le Family Zoning Plan, ouvrant davantage de quartiers à un habitat plus dense. Cette législation permet aussi des réformes qui faciliteraient la conversion de bureaux vacants — qui affichaient un taux de vacance de 34,4 % fin 2025 — en logements, répondant à la surabondance d'immobilier commercial laissée par le télétravail alors même que la demande de logement explose.

La question de savoir si les nouvelles constructions arriveront assez vite pour changer la donne reste ouverte, la demande continuant de dépasser le nombre de maisons à vendre. Les introductions en bourse anticipées d'OpenAI et d'Anthropic se profilent comme un test supplémentaire de la part de la richesse sur papier du secteur qui se convertira en pouvoir d'achat dans les années à venir.