Las ventas de viviendas usadas en EE. UU. en julio registraron una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,06 millones, ligeramente por encima del consenso de 4,05 millones, según datos publicados por la National Association of Realtors el 11 de agosto.

La cifra del mes anterior fue originalmente reportada en 4,09 millones, pero ha sido revisada al alza a 4,13 millones.

Datos clave de julio:

• Ventas: -1,7% intermensual frente a una lectura previa de -2,4% (revisada a -1,4%)
• Precios de la vivienda: +2,0% interanual
• Precio mediano: $434,100
• Inventario: 4,6 meses de oferta, sin cambios respecto al mes anterior

Dado que las ventas de viviendas usadas se registran en el cierre —generalmente entre 30 y 60 días después de la firma del contrato— las cifras de julio reflejan en gran medida decisiones de compra tomadas en mayo y junio, lo que convierte a la serie en un indicador rezagado de la demanda de vivienda.

El mercado inmobiliario se mantiene en un estado estable, con tasas hipotecarias elevadas —impulsadas por el aumento de los rendimientos del Tesoro y condicionadas por las expectativas de política de la Reserva Federal— que siguen presionando la actividad. Al ajustar por el IPC, la asequibilidad ha mostrado una mejora leve pero constante. Una pregunta clave sin resolver es la trayectoria de las tasas de préstamo en adelante, ya que los participantes del mercado siguen de cerca los próximos pasos de la Fed en busca de señales sobre si las tasas hipotecarias se reducirán de manera significativa.

Una preocupación estructural de más largo plazo es que la construcción de viviendas en EE. UU. no ha avanzado al mismo ritmo que la formación de hogares, lo que ha generado una brecha de oferta que eventualmente podría requerir un represo significativo en la actividad de construcción. Los 4,6 meses de oferta actualmente en el mercado se mantienen por debajo de los aproximadamente seis meses generalmente asociados con un mercado equilibrado. Sin embargo, los constructores podrían necesitar una señal de precios más fuerte antes de acelerar la construcción.

Las ventas de viviendas usadas representan el componente más grande del mercado inmobiliario de EE. UU. y se monitorean de cerca para obtener señales sobre la confianza de los hogares, la asequibilidad, la demanda hipotecaria y el gasto relacionado con la vivienda. Los datos abarcan cierres de viviendas unifamiliares, adosadas, condominios y cooperativas, lo que hace que la serie sea más amplia y generalmente menos propensa a revisiones que las cifras de ventas de viviendas nuevas, que se basan en la firma de contratos.

Contexto de la recuperación de mayo

Hasta mayo, el mercado venía mostrando una modesta recuperación frente a la debilidad inducida por las tasas que ha deprimido la rotación desde 2022. Las ventas aumentaron 3,2% respecto a abril y también subieron 3,2% interanual, alcanzando una tasa anual ajustada estacionalmente de 4,17 millones —el ritmo más fuerte desde diciembre. Las viviendas unifamiliares impulsaron la mejora, con ventas al alza de 3,5% intermensual hasta un ritmo anualizado de 3,80 millones, mientras que las ventas de condominios y cooperativas se mantuvieron sin cambios en 370.000.

La asequibilidad mejoró en cierta medida, con el índice de asequibilidad de la NAR subiendo a 105,6 desde 97,5 un año antes, a medida que el crecimiento de los ingresos superó los aumentos de precios de la vivienda en muchas regiones. Aun así, la asequibilidad sigue siendo la principal restricción del mercado. La tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años fue de 6,44% en mayo, superior a la de abril pero por debajo de la tasa de 6,82% registrada un año antes.

El inventario ha avanzado en la dirección correcta, aunque solo de forma gradual. La oferta no vendida aumentó 3,3% en mayo a 1,55 millones de viviendas, equivalente a 4,5 meses de oferta. Pese al aumento en los listados, los precios se mantuvieron firmes: el precio mediano nacional de viviendas usadas subió 1,3% interanual hasta un récord de mayo de $429,300, lo que sugiere que la oferta adicional aún no ha producido un alivio generalizado de precios. Los compradores por primera vez representaron el 35% de las ventas, mientras que los compradores en efectivo se mantuvieron estables en 25%.

Informe del mes anterior