Por Juliana Chloe A. Gonzales

Analistas del mercado inmobiliario en Filipinas señalan que la decisión del gobierno de elevar el límite del préstamo hipotecario del Home Development Mutual Fund (Fondo Pag-IBIG) a P10 millones—frente al tope anterior de P6 millones—ampliará el grupo de compradores calificados en el segmento residencial de mercado medio. El aumento, anunciado a mediados de 2024, se produce en un momento en que el país enfrenta un déficit habitacional estimado en más de 6,5 millones de unidades. Sin embargo, los analistas advierten que el crecimiento sostenido de la demanda dependerá de la disciplina de precios de los desarrolladores, la infraestructura de transporte y el desarrollo urbano integrado.

Joe Curran, director ejecutivo de Savills Philippines, describió el aumento del límite de préstamo principalmente como una reforma financiera más que como un "catalizador de precios."

"Amplía significativamente el grupo de compradores calificados que pueden acceder a viviendas anteriormente financiadas casi exclusivamente a través de bancos comerciales, particularmente dentro del rango de precios de P5 millones a P10 millones," señaló el Sr. Curran en un mensaje de Viber.

Identificó como los principales beneficiarios a los compradores del segmento alto de mercado medio y del emergente segmento premium asequible, especialmente en desarrollos bien ubicados en la Región Metropolitana de Manila, la región de Cavite-Laguna-Batangas-Rizal-Quezon (Calabarzon) y Luzón Central.

Claro Cordero, Jr., director de investigación de Cushman & Wakefield Philippines, señaló que el nuevo tope también podría ayudar a absorber el exceso de condominios listos para ocupar (RFO, por sus siglas en inglés) en la Región Metropolitana de Manila.

"La política amplía el grupo efectivo de compradores. Sin embargo, no garantiza una mejora del mercado. Ese resultado depende enteramente de la disciplina de precios de los desarrolladores. Quienes alineen los precios con la capacidad real de los prestatarios moverán inventario de manera decisiva; quienes absorban el límite ampliado en sus márgenes se estancarán," indicó el Sr. Cordero en un correo electrónico a BusinessWorld.

La infraestructura moldeará la demanda a largo plazo

Aunque el aumento del límite de préstamo de Pag-IBIG puede mejorar la asequibilidad de la vivienda, ambos analistas enfatizaron que la infraestructura de transporte y la planificación urbana integrada determinarán en última instancia si la demanda puede sostenerse.

El presidente Ferdinand R. Marcos, Jr. anunció en su Discurso sobre el Estado de la Nación (SONA) que se han construido más de 500.000 unidades de vivienda bajo el Programa Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH).

El Sr. Curran señaló que el éxito a largo plazo dependerá de desarrollos urbanos integrados donde la conectividad de transporte, las oportunidades de empleo y los servicios públicos se desarrollen junto con los proyectos residenciales.

El Sr. Cordero observó que los P517.450 millones asignados al programa representan una "re-calibración material" de la ejecución del sector público. Sin embargo, advirtió que debe mantenerse la integridad fiscal del Fondo Pag-IBIG y una prudente evaluación crediticia para preservar la sostenibilidad a largo plazo del programa.

Se espera además que los principales proyectos de transporte reconfiguren los patrones de demanda residencial. El Sr. Curran señaló que el Ferrocarril de Transporte Norte-Sur (NSCR) y la Línea 7 del Metro Rail Transit (MRT) crearán "una red de nodos urbanos interconectados," identificando Valenzuela y Bulacan como centros emergentes para el desarrollo orientado al transporte.

El Sr. Cordero describió la expansión ferroviaria como un cambio de varias décadas en el lugar donde se generará el valor del suelo. Citó Malolos, Bulacan, como un ancla institucional primaria y San Jose del Monte como una zona clave de descongestión. Añadió que la extensión del South Luzon Expressway Toll Road 4 (SLEX-TR4) hacia la provincia de Quezon podría generar oportunidades de inversión, ya que los valores del suelo allí aún no reflejan la mejora en la conectividad con el cinturón industrial de Calabarzon.

Corredor económico y ecozonas

Se espera que el Corredor Económico de Luzón impulse la demanda de instalaciones industriales de alta especificación y centros de datos. El Sr. Curran señaló que Filipinas cuenta con ventajas estructurales para la infraestructura de inteligencia artificial (AI) y computación en la nube, aunque la demanda futura dependerá de un suministro eléctrico confiable, redes de telecomunicaciones resilientes y permisos simplificados.

El Sr. Cordero caracterizó el corredor como el surgimiento de una nueva clase de activos industriales premium.

"Se proyecta que la demanda institucional por espacio industrial de alta especificación e instalaciones de centros de datos con capacidad hiperscala a lo largo de este corredor superará sustancialmente la absorción convencional en el corto a mediano plazo," señaló.

Respecto a las zonas económicas propuestas en Palawan, Misamis Oriental y Dumaguete, Negros Oriental, ambos analistas señalaron que estas complementarían en lugar de competir con la región de Calabarzon.

"Calabarzon continúa beneficiándose de décadas de inversión acumulada, cadenas de suministro maduras, mano de obra calificada, polígonos industriales establecidos, acceso a puertos internacionales y proximidad a la Región Metropolitana de Manila, todo lo cual genera ventajas competitivas significativas. En cambio, vemos estas nuevas ecozonas desempeñando roles cada vez más especializados," indicó el Sr. Curran.

Sugirió que Dumaguete podría atraer industrias basadas en el conocimiento apoyadas por instituciones educativas, mientras que Palawan podría desarrollar oportunidades vinculadas a industrias sostenibles, manufactura relacionada con el turismo y recursos marinos, siempre que se apliquen salvaguardas ambientales estrictas.

El Sr. Cordero señaló que Dumaguete y Palawan ofrecen condiciones ambientales y de servicios públicos cada vez más demandadas por fabricantes farmacéuticos que buscan diversificar el riesgo de producción lejos del congestionado núcleo de Luzón. Añadió que Misamis Oriental posee una ventaja locacional defendible para inversiones halal debido a su proximidad al sector agrícola de Mindanao y su base de suministro certificado halal.