El impuesto pied-à-terre de la ciudad de Nueva York fue diseñado para extraer dinero de los propietarios de segundas viviendas con la riqueza suficiente como para no vivir en la ciudad a tiempo completo. La propuesta, impulsada por el asambleísta estatal Zohran Mamdani durante su campaña para la alcaldía, impondría un recargo anual sobre las residencias no principales valoradas por encima de un umbral determinado. Pero la propuesta ha producido un efecto no intencionado: está empujando a los propietarios de clase media y trabajadores, incluidas personas que ya viven en sus casas, a conversaciones sobre planificación patrimonial que nunca habían tenido antes, a menudo a tarifas por hora que nunca habían pagado, por un asesoramiento al que las familias adineradas han accedido durante generaciones.

La publicidad en torno a la oficina del alcalde y una lista de más de 680,000 propiedades de Nueva York —aproximadamente una de cada cinco de los cerca de 3.6 millones de unidades de vivienda de la ciudad— que teóricamente podrían estar sujetas a un nuevo impuesto también ha puesto de relieve lo público que es la mayoría de los datos de propiedades. Los registros de propiedades de Nueva York han sido consultables durante años a través del Sistema Automatizado de Información del Registro de la Ciudad, o ACRIS, pero la lista consolidada de recargos hizo que esa visibilidad fuera imposible de ignorar. En el proceso, ha atraído la atención sobre los beneficios de buscar privacidad legalmente o arriesgarse a un doxxing involuntario a través de Gracie Mansion.

"Los ricos y los de alto patrimonio neto han estado en este juego durante mucho tiempo," dijo Myles Fischer, socio que codirige el grupo de práctica de Fideicomisos y Sucesiones en Harris Beach Murtha. "El resto los está alcanzando." Dijo que ese esfuerzo por ponerse al día no es barato. Muchos propietarios de clase media y trabajadores "están siendo obligados a una situación en la que tienen que sentarse con abogados" para obtener asesoramiento de planificación que las familias con recursos aseguraron hace años. "No es que tengas que ser rico para tener algo que valga la pena proteger," añadió. "Lo vemos por todas partes."

El detonante fue una divulgación de registros públicos. Cuando el Departamento de Finanzas publicó su archivo suplementario de evaluación pied-à-terre, la cobertura se centró en los áticos y las LLC que los poseían. Pero el archivo sin filtrar incluía mucho más que propiedades de lujo. También arrastró casas modestas en Bayside, viviendas unifamiliares en Staten Island y otras propiedades cuyos dueños quizás no se dieron cuenta de que su nombre, dirección y valor evaluado estaban en un conjunto de datos de búsqueda pública. Muchos aún no lo saben.

Fischer dijo que la reacción era predecible. "El anonimato es deseable cuando se puede lograr," dijo, "pero el anonimato también suele ser solo una parte del pastel, por así decirlo. Es parte del plan fiscal, parte del plan patrimonial, parte de la protección de activos, del tipo de pastel de limitación de responsabilidad." En otras palabras, la privacidad es la puerta; la planificación patrimonial es lo que hay detrás.

El escenario de tropiezo y caída

Para Fischer, la razón más básica para trasladar bienes raíces a una LLC o fideicomiso no tiene nada que ver con los impuestos o los registros públicos. Es la responsabilidad civil, y esa se aplica a una casa de un millón de dólares en Staten Island de manera tan directa como a un ático en Central Park South. El precio mediano para comprar una cooperativa en Manhattan es de $850,000 y para comprar un condominio es de $1.75 millones, lo que da un promedio de $1.225 millones combinados.

El ejemplo que da es sencillo: alguien se resbala y cae en su propiedad. Si la propiedad pertenece a una LLC o fideicomiso en lugar de estar a nombre del propietario, la parte lesionada puede demandar a la entidad, pero los activos personales del propietario —ahorros, otros bienes raíces y cuentas de jubilación— permanecen fuera de su alcance. "Lo único que estaría sujeto a esa demanda serían los activos dentro de esa LLC o fideicomiso," dijo Fischer. "Todos mis activos personales estarían protegidos."

Hay formas de perforar esa estructura si la entidad es mal gestionada, señaló, incluido tratarla "como una alcancía," mezclar fondos o no mantener registros adecuados. Pero una LLC adecuadamente mantenida mantiene la exposición personal limitada.

Fischer también rechazó, con suavidad, la idea de que este tipo de planificación sea solo para los ricos. Hablando sobre los propietarios que podrían verse atrapados en la lista de propiedades pied-à-terre, dijo que incluso los propietarios modestos pueden tener motivos para estas estructuras. "Tienes a estas personas de escasos recursos en Staten Island cuyos nombres están en la lista de Mamdani, y en su mente son pobres. Tienen una casa de un millón de dólares, pero eso probablemente es cinco veces sus otros activos. Es bastante perverso," dijo.

Los propietarios modestos, dijo, usan las mismas estructuras que los ultrarricos por cuatro razones fundamentales: limitar la responsabilidad, organizar activos, evitar el proceso sucesorio y mitigar impuestos.

La advertencia sobre la regla de transparencia

Antes de que alguien se apresure a reestructurar, Denisse Moderski, socia de impuestos estatales y locales en PKF O'Connor Davies, señala una limitación importante: trasladar una propiedad a una LLC o fideicomiso no, por sí solo, exime al propietario del recargo pied-à-terre.

"Incluso con un fideicomiso, la ciudad ha dicho que están aplicando una regla de transparencia," dijo a Fortune. "Así que incluso si empiezas a trasladar propiedades a un fideicomiso, todavía tienes que preguntarte qué registros va a tener que revisar la ciudad — porque hay un riesgo potencial aquí de que incluso si transfieres esta propiedad a una LLC o una entidad, esta regla de transparencia se aplicaría y aún podría sujetar a un contribuyente al recargo."

Bajo la regla de transparencia, la ciudad trata al beneficiario efectivo de una entidad como el contribuyente a efectos del recargo. Un nombre diferente en la escritura no cambia quién debe la factura. La reestructuración puede abordar la privacidad y la responsabilidad, pero no elimina el recargo en sí.

"Han evaluado este valor en propiedades de un valor mucho menor, pero la tasa es mucho más alta," dijo Moderski. "Cuando piensas en la evaluación, tienes que mirarlo desde ambos ángulos."

Dijo que ha visto más consultas de propietarios que no son los clientes tradicionales de fideicomisos y sucesiones. "Puedo decir, especialmente con publicaciones de mayor perfil, que pueden querer hacerlo porque no quieren que esta información pública esté disponible," dijo. La privacidad sigue siendo una motivación real, incluso si la regla de transparencia afecta solo a la factura de impuestos y no a la exposición en los registros públicos.

Una propiedad en una LLC o un fideicomiso con un nombre como "Five Park Place Trust" es una entrada de registro público diferente a una que está a nombre de una persona.

Cómo titulan sus activos los ricos

Fischer se negó a comentar nombres específicos que aparecieron en la reciente cobertura de la lista de propiedades, pero describió un patrón común entre los propietarios ultrarricos que buscan anonimato. A menudo titulan los fideicomisos con nombres no relacionados, como "the XYZ trust" o "the Five Park Place trust," en lugar de sus propios nombres, y con frecuencia es un fideicomiso revocable en vida —la columna vertebral de un plan patrimonial más amplio— el que termina teniendo la propiedad.

Sugirió que el episodio del pied-à-terre apunta a una solución estructural que los propietarios de ingresos medios también podrían considerar: una entidad independiente utilizada únicamente para poseer bienes raíces a efectos del registro del evaluador público, separada de la estructura de planificación patrimonial más amplia de una persona. De ese modo, la privacidad en los registros de propiedades no requeriría reestructurar todo un plan patrimonial cada vez que cambie la ley.

Qué sucede cuando no hay un plan

La versión más seria de esta conversación no trata sobre el impuesto pied-à-terre. Trata sobre qué le sucede a una casa después de que el propietario fallece.

Fischer describió un caso que lo marcó: un cliente que falleció a principios de sus 30 años sin testamento, dejando atrás a su cónyuge e hijos pequeños. Bajo la ley de sucesión intestada de Nueva York, que se aplica cuando no hay testamento, la herencia se dividió por ley entre la viuda y un fideicomiso para los hijos. El apartamento de la pareja fue adjudicado mitad a la viuda y mitad a un fideicomiso para un menor. "No lo que el pobre esposo de 30 años habría querido," dijo Fischer, pero sin un documento que expresara sus deseos, la ley proporcionó la respuesta.

Un fideicomiso cambia eso. Permite al propietario controlar no solo quién hereda, sino cuándo y cómo. Puede mantener una herencia fuera del alcance de un joven de 18 años, mantener los activos fuera de un proceso sucesorio impugnado y preservar la calidad "protegida" de la riqueza para la próxima generación de la misma manera en que fue protegida para la persona que la creó.

Nada de eso es nuevo. La planificación ha estado disponible durante mucho tiempo para cualquiera dispuesto a pagarla. Lo que cambió el mes pasado es que una hoja de cálculo hizo que unos cientos de miles de propietarios de Nueva York se dieran cuenta brevemente de que su nombre estaba en un registro público en el que nunca habían pensado, y algunos comenzaron a hacer preguntas que sus vecinos más ricos respondieron hace años.

Esa cuestión de responsabilidad se aplica igualmente a una vivienda unifamiliar en Bayside que a un ático en Manhattan. El escenario de tropiezo y caída de Fischer es simple: si alguien resulta lesionado en la propiedad de un propietario y esa propiedad está dentro de una LLC o fideicomiso en lugar de a nombre del propietario, "lo único que estaría sujeto a esa demanda serían los activos dentro de esa LLC o fideicomiso. Así que todos mis activos personales estarían protegidos."

Dijo que hay formas de perforar esa estructura, pero mientras la entidad se mantenga adecuadamente —y no se trate "como una alcancía"— la exposición personal se detiene en el límite del fideicomiso o la LLC.

Moderski hizo eco de esa precaución. "Incluso con un fideicomiso, la ciudad ha dicho que están aplicando una regla de transparencia. Así que incluso si empiezas a trasladar propiedades a un fideicomiso," dijo a Fortune, "todavía tienes que preguntarte qué registros va a tener que revisar la ciudad — porque hay un riesgo potencial aquí de que incluso si transfieres esta propiedad a una LLC o una entidad, esta regla de transparencia se aplicaría y aún podría sujetar a un contribuyente al recargo."

Esta historia se publicó originalmente en Fortune.com