El precio mediano de las viviendas unifamiliares nuevas vendidas por constructores en junio cayó a $398,300, lo que representa una baja de 2.7% interanual, una caída de 3.8% frente a dos años atrás y una disminución de 13.5% desde el máximo de octubre de 2022, según datos publicados por la Oficina del Censo.

Sin embargo, este precio mediano refleja únicamente los precios establecidos en los contratos de venta y no contempla los incentivos ni los costos sustanciales de reducción de tasas hipotecarias que los constructores utilizan para impulsar las ventas. En un acuerdo típico de reducción de tasa, el constructor paga una comisión inicial a un prestamista para reducir de manera temporal o permanente la tasa de interés del comprador, lo que disminuye los pagos mensuales sin recortar más el precio contractual principal. Los constructores sí incluyen estos costos en los precios promedio de venta que reportan en sus estados financieros, pero no quedan registrados en los datos de la Oficina del Censo, lo que significa que el costo efectivo para los constructores por vivienda vendida es mayor de lo que sugiere la mediana publicada.

El precio mediano promedio de tres meses, que suaviza la volatilidad mensual, bajó 1.7% interanual y 6.7% frente a dos años atrás, a $408,800, un nivel alcanzado por primera vez en octubre de 2021.

Los constructores de viviendas siguen enfocados en construir y vender casas independientemente de las condiciones de las tasas hipotecarias o de las dificultades del mercado. Para proteger o ampliar su participación de mercado en el entorno actual, han reducido precios, agregado incentivos y comprado reducciones de tasas hipotecarias. Estas medidas han pesado sobre sus márgenes brutos, utilidades netas y precios de sus acciones.

Desde mediados de septiembre de 2024, las acciones de los mayores constructores de viviendas han caído en un rango que va de -23% para D.R. Horton a -51% para Lennar. Lennar ha aplicado una estrategia agresiva de precios, sacrificando una parte significativa de su margen bruto mientras gana una participación de mercado considerable. PulteGroup es la excepción, con una caída de solo aproximadamente 3% en el mismo período. Taylor Morrison fue adquirida por Berkshire Hathaway a comienzos de este año.

Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en todas las etapas de construcción cayeron 5.3% interanual en junio, a 54,000 viviendas, el tercer mes consecutivo de descensos interanuales. En comparación con junio de 2019, las ventas bajaron 18%.

Del total de ventas, 67% ocurrió en el Sur y 21% en el Oeste, para un 88% combinado. El 12% restante de las ventas tuvo lugar en el Noreste y el Medio Oeste en conjunto.

El inventario de viviendas unifamiliares en todas las etapas de construcción subió a 491,000, el tercer aumento mensual consecutivo, en línea tanto con el repunte de tres meses en las tasas hipotecarias como con la caída de tres meses en las ventas.

Por región, 61% de este inventario se encuentra en el Sur (donde ocurrió 67% de las ventas), 21% en el Oeste (donde ocurrió 21% de las ventas) y 18% en el Medio Oeste y el Noreste combinados (donde se realizó 12% de las ventas).

Este inventario representa 9.3 meses de oferta al ritmo actual de ventas, muy por encima del nivel de seis meses que los economistas de vivienda suelen considerar indicativo de un mercado equilibrado. Las nuevas incorporaciones al parque habitacional de EE. UU. son ampliamente consideradas como lo que más necesita el mercado de vivienda, y los constructores siguen construyendo. El desafío sigue siendo atraer suficientes compradores con las tasas hipotecarias vigentes.

El inventario de viviendas en construcción subió a 262,000, el tercer aumento mensual consecutivo, aunque todavía se ubicó 10% por debajo del nivel de un año atrás. Estas viviendas representan la cartera de construcción que aún no se ha vendido, y los constructores están motivados para venderlas de manera agresiva.

El inventario de viviendas terminadas en venta ha venido disminuyendo gradualmente desde los elevados niveles observados en diciembre, hasta llegar a 113,000 en junio. La cifra no cambió frente a mayo, pero aún estuvo 1% por encima del año anterior y 49% por encima de 2019. Se trata en gran medida de viviendas especulativas listas para habitar, en las que los constructores tienen un capital significativo inmovilizado.

Inventario y ventas por región

Sur: El inventario de viviendas unifamiliares nuevas en venta en todas las etapas de construcción disminuyó 4% interanual a 300,000 en junio, pero se mantuvo 71% por encima de junio de 2019. Las ventas no registraron cambios interanuales, en 36,000 viviendas unifamiliares, y estuvieron aproximadamente 8% por debajo de 2019. Con un inventario 71% mayor y ventas 8% menores frente a 2019, la región ejemplifica un exceso de oferta.

Oeste: El inventario de viviendas unifamiliares nuevas en venta disminuyó 6% interanual y 4% frente a dos años atrás, a 104,000, pero se mantuvo 22% por encima de 2019. Las ventas se desplomaron 25% interanual, 36% frente a dos años atrás y 50% frente a 2019, a solo 9,000 viviendas.

Medio Oeste: El inventario saltó 8% interanual, 34% frente a dos años atrás y 49% frente a 2019, a 55,000 viviendas nuevas, igualando octubre y noviembre de 2025 como máximo de 16 años. Las ventas fueron de 7,000 (la Oficina del Censo redondea al millar más cercano).

Noreste: El inventario subió 3% interanual, 28% frente a dos años atrás y 14% frente a 2019, a 32,000 viviendas unifamiliares nuevas. El Noreste es una región más pequeña dominada por ciudades densamente pobladas, donde la construcción multifamiliar —condominios y apartamentos— tiene un papel más importante que la construcción unifamiliar. Las ventas fueron de 2,000 (redondeadas al millar más cercano).