Una vivienda de $1 millón ya no garantiza lujo en gran parte de Estados Unidos, ya que años de persistente aumento de precios — impulsados por una escasez crónica de vivienda y el legado de las tasas hipotecarias históricamente bajas durante la pandemia — han empujado a millones de propiedades al territorio de siete cifras.

El número de viviendas ocupadas por sus propietarios en Estados Unidos valoradas en $1 millón o más aumentó de aproximadamente 1.5 millones en 2005 a 6.9 millones en 2024, según un análisis de la National Association of Realtors (NAR). Estas propiedades ahora representan el 8% del mercado inmobiliario, frente a apenas el 2% de dos décadas atrás.

El cambio es más pronounced en las regiones de alto costo. Aproximadamente el 40% de las viviendas ocupadas por sus propietarios en Hawái están valoradas en $1 millón o más, mientras que aproximadamente un tercio de las viviendas en California y Washington, D.C., han alcanzado ese umbral. Por el contrario, las viviendas de un millón de dólares representan solo alrededor del 1% de las propiedades en Mississippi, North Dakota y West Virginia.

Billy Rose, fundador y vicepresidente de la agencia inmobiliaria The Agency, dijo a FOX Business que la marca de $1 millón dejó de representar el verdadero lujo en Los Ángeles hace años.

"En Los Ángeles, parece que hay tanta riqueza y tanta vivienda de alto nivel que el umbral del millón de dólares ahora es realmente el nivel de entrada", dijo Rose. Señaló que algunos compradores primerizos en la región comienzan sus búsquedas en torno a los $2.5 millones o $3 millones.

Los compradores también enfrentan precios obstinados y un inventario limitado en muchos mercados. Rose dijo que los vendedores permanecen anclados a los valores alcanzados cuando los costos de endeudamiento eran más bajos, mientras que los compradores esperan mejores ofertas.

"Eso ha creado una especie de concurso de miradas entre compradores y vendedores", dijo.

El umbral de $1 millón también parece influir en el comportamiento de los compradores de manera medible. Desde 2015, aproximadamente 2.4 veces más viviendas se han vendido justo por debajo de $1 millón que justo por encima, según los datos de la NAR. Los compradores pueden configurar sus filtros de búsqueda por debajo del número redondo, enfrentar diferentes requisitos hipotecarios por encima de él o encontrar impuestos que se activan en la marca de $1 millón.

En muchas áreas de alto costo, el límite de préstamos conformes federal — establecido anualmente por la Federal Housing Finance Agency y ajustado al alza en los últimos años — aún se sitúa por debajo de los precios típicos de las viviendas, lo que significa que los compradores de propiedades de un millón de dólares a menudo deben obtener préstamos jumbo, que conllevan requisitos de suscripción más estrictos y pagos iniciales más grandes que las hipotecas conformes.

El impuesto a las mansiones de Nueva York sirve como un ejemplo de los costos relacionados con umbrales. El impuesto se ha aplicado a las compras de viviendas de $1 millón o más desde 1989, a pesar de que esa cantidad equivaldría a aproximadamente $2.7 millones hoy en día después de ajustar por inflación, señaló el informe de la NAR. La tasa del 1% añade $10,000 al costo de comprar una vivienda de $1 millón.

"Creo que hay que evaluar si esos umbrales necesitan aumentar y estar más acordes con los tiempos", dijo Rose.

La redefinición del lujo se extiende más allá de las fronteras de Estados Unidos, según un informe reciente de The Agency. En los mercados cercanos a Toronto, 1 millón de dólares canadienses — aproximadamente $731,000 — ya no compra una verdadera propiedad de lujo, dijo Steve Bailey de The Agency. Señaló que las viviendas de lujo en esos mercados generalmente comienzan más cerca de 1.7 millones a 3 millones de dólares canadienses, o aproximadamente $1.2 millones a $2.2 millones.

El mercado inmobiliario de Estados Unidos se mueve simultáneamente en dos direcciones. Un informe reciente de Zillow encontró que la demanda de lujo está aumentando mientras que las ventas de viviendas de inicio se debilitan a medida que crece el inventario en ese segmento.

Rose describió la tendencia como un reflejo de una "economía en forma de K" más amplia, en la que los compradores adinerados disfrutan de mayor flexibilidad financiera mientras que los compradores de menores ingresos enfrentan una presión creciente.

"Está creando una mayor división entre, ya sabes, los que tienen y los que no tienen", dijo.

Eric Revell de FOX Business contribuyó a este reportaje.