Los mercados de vivienda locales rara vez avanzan al unísono. Este análisis sigue a los mercados más grandes donde los precios de viviendas unifamiliares de nivel medio han caído de forma significativa desde sus respectivos máximos en años anteriores; en otras palabras, donde la crisis de asequibilidad se ha vuelto menos grave.

Hasta julio, los precios de viviendas unifamiliares de nivel medio en las 15 ciudades y condados más grandes de esta lista habían retrocedido entre 11% y 26% en términos ajustados estacionalmente desde sus máximos, que ocurrieron en su mayoría a mediados de 2022, aunque dos de los mercados alcanzaron su pico en 2024. Esos máximos de mediados de 2022 coincidieron con el fuerte aumento de los costos de financiamiento tras la primera subida de tasas de la Reserva Federal en marzo de 2022: la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años subió de alrededor de 3% al comienzo de 2022 a más de 7% para ese otoño, empeorando de forma marcada la asequibilidad para los compradores que dependen de financiamiento.

El umbral de inclusión se elevó a -11% desde -10% para julio con el fin de mantener la lista ordenada. Cuando esta serie esporádica comenzó hace un año, el corte era de 8%, lo que produjo una lista compacta de solo 10 mercados, con la mayor caída en 22%. Cinco ciudades grandes adicionales registraron caídas de precios del 10%. Las caídas también se desarrollan en un contexto de demanda más débil en general: las ventas pendientes de viviendas a nivel nacional han bajado a su segundo nivel más bajo registrado, como se explica en el artículo relacionado más abajo.

Texas

Austin encabeza la lista con una caída de 26%. La enorme zona de Dallas-Fort Worth coloca dos ciudades en la lista: McKinney (-14%) y Fort Worth (-11%). Otras ciudades grandes del área metropolitana no entraron en la lista, entre ellas Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) y la ciudad de Dallas (-7%).

La zona de Dallas-Fort Worth ha atraído durante años a grandes cantidades de empresas y residentes, y ha sido un objetivo de los constructores de viviendas, con nuevos desarrollos que han surgido como parte de lo que se conoce como “The Texas Miracle”. Esas nuevas viviendas ahora compiten con las viviendas existentes en venta. Los constructores, que deben vender las casas que han edificado en un mercado cada vez más difícil, han estado subsidiando las tasas hipotecarias, ofreciendo precios más bajos y entregando incentivos a los compradores, y el mercado de viviendas existentes está sintiendo esa presión. Ese tipo de incentivos se convirtió en una constante de la industria de la construcción residencial mientras las tasas hipotecarias se mantenían elevadas mucho después del repunte de 2022, otorgando a las nuevas construcciones una palanca de precio y financiamiento de la que por lo general carecen los vendedores individuales de reventa.

En otras partes de Texas, San Antonio (-10%) apenas quedó fuera del nuevo corte, mientras que Houston (-5%) y Corpus Christi (-3%) permanecen a una distancia segura de él.

California

California tiene tres mercados en la lista: Oakland (-24%); Hayward (-13%), en la costa oriental de la bahía de San Francisco; y el condado de Contra Costa (-12%) en el East Bay, que comprende Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon y muchas otras ciudades más pequeñas. Los tres son mercados del East Bay que registraron fuertes subidas de precios durante la era de la pandemia antes de alcanzar su pico.

San Francisco, sin embargo, salió de la lista. En julio del año pasado, la ciudad ocupaba el cuarto lugar con una caída de 15%; este año su descenso se redujo a 6% mientras el dinero de empresas de IA como Anthropic se movía por todas partes y el mercado comenzaba a descontrolarse, un cambio que Wolf Street describe como una manía de la IA impulsando el mercado de la vivienda.

Otras ciudades de California que siguen a una distancia segura del corte incluyen Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) y Los Angeles (-4%).

Florida

Florida tiene tres condados en esta lista. Las ciudades dentro de esos condados —muchas de ellas muy conocidas— son demasiado pequeñas individualmente para entrar, pero los condados son lo bastante grandes. El mercado de viviendas unifamiliares del estado no es ni de lejos tan débil como el mercado de condominios, donde en varios mercados el piso prácticamente desapareció. Esa debilidad de los condominios refleja presiones específicas del sector, entre ellas el fuerte aumento de las primas de seguros en todo el estado y, después del colapso del condominio de Surfside en 2021, normas estatales que exigen que los edificios más antiguos aprueben inspecciones estructurales y aparten fondos de reserva, costos que recaen especialmente sobre los propietarios y asociaciones de condominios.

Por debajo del corte

Hay muchas otras ciudades grandes donde los precios de viviendas unifamiliares de nivel medio han caído desde sus respectivos máximos de años anteriores, pero en menos de 11%. Entre los mercados grandes, San Antonio y Frisco, ambos en -10%, están más cerca del umbral actual, y la composición de la lista ya ha cambiado notablemente desde que comenzó la serie, con San Francisco ocupando el cuarto lugar hace un año antes de salir por completo.

Metodología y datos

Estos precios son promedios móviles de tres meses, ajustados estacionalmente, de viviendas unifamiliares de nivel medio —el segmento intermedio de viviendas por valor dentro de cada mercado— en “ciudades” o “condados”. Todos los datos provienen del Zillow Home Value Index (ZHVI), que se basa en millones de puntos de datos de la “Database of All Homes” de Zillow, y utiliza registros públicos (datos tributarios), MLS, corredoras, asociaciones locales de agentes inmobiliarios, agentes de bienes raíces y hogares de todo EE. UU. Incluye datos de precios de operaciones fuera del mercado y de ventas por parte del propietario. No son precios medianos.

Para las 15 ciudades grandes con caídas de precios de 11% a 26%, las métricas reportadas para cada mercado son, de izquierda a derecha: la caída desde el pico, la variación mes a mes (MoM), la variación interanual (YoY) y el aumento acumulado restante desde enero de 2000.

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Fuente: Wolf Street