Los precios de los condominios de nivel medio en 33 mercados estadounidenses más grandes han caído entre 15% y 33% desde sus respectivos picos en años anteriores, con datos hasta julio, según un análisis de Wolf Street. Esos máximos se registraron entre 2021 y 2024, y la gran mayoría ocurrió a mediados de 2022. El informe presenta estos mercados en un conjunto de gráficos bajo el título "Historic Condo Bubbles deflate in 33 charts", describiéndolos como mercados más grandes que se quebraron por su propio peso.

En nueve de los 33 mercados —de Oakland, California, a Jacksonville, Florida— los precios de los condominios de nivel medio han caído 21% o más; en tres de ellos, ubicados en California y Florida, los precios bajan más de 30%. El informe caracteriza estas caídas como descensos de precio sustanciales a lo largo de varios años.

En seis de los 33 mercados, los precios de los condominios ya han caído por debajo de sus picos de Housing Bubble 1 de 2006 y han regresado a donde estaban hace 20 años —niveles de mediados de 2005. Esos mercados son:

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

Dos ciudades se incorporaron a la lista de 33 mercados en julio, ya que sus precios de condominios siguieron cayendo y las empujaron por debajo de la línea de -15%: Houston, TX, y Tempe, AZ. Ningún mercado que estaba en la lista de junio salió de la lista en julio.

En otras 37 ciudades más grandes, los precios de los condominios han caído entre 8% y 14% desde sus respectivos máximos. También hay muchos mercados más pequeños donde los precios han bajado tanto o más, pero no se incluyen aquí porque son demasiado pequeños.

Por qué los condominios son distintos

Los condominios están sujetos a dinámicas distintas de las viviendas unifamiliares —dinámicas que alimentan booms descomunales y desplomes masivos, señala el informe. Parte del problema ahora es la explosión de precios de dos años entre mediados de 2020 y mediados de 2022, que alcanzó 50%, 60% o incluso 70% en algunas ciudades y se sumó a precios ya altos y en alza. En los 10 años previos al pico, los precios habían subido entre 180% y 350% en estos mercados.

"Estamos mirando los gráficos de abajo y moviendo la cabeza. ¿En qué estaban pensando estas personas?, pensamos con la perspectiva del tiempo", escribe el autor del informe. La evaluación es que estas enormes burbujas de condominios han comenzado a desinflarse —sin tregua en la mayoría de los casos y de forma brutal en algunos. Para compradores, vendedores, prestamistas y asociaciones de condominios, el cambio importa porque los precios de los condominios pueden moverse con rapidez cuando el financiamiento, las cuotas, los seguros y la demanda de inversionistas se vuelven menos favorables al mismo tiempo.

La mayoría de los mercados de la lista son ciudades. Pero la lista de 33 mercados donde los precios cayeron 15% o más incluye algunos condados cuyas ciudades —aunque muy conocidas— son demasiado pequeñas para incluirse por separado, así como New York County, que corresponde a Manhattan, donde los condominios son una parte enorme del mercado. También incluye un área estadística metropolitana que agrupa varias ciudades más pequeñas.

En algunas grandes ciudades densamente pobladas, los condominios y co-ops representan una parte importante o la mayoría de las ventas de viviendas. En la mayoría de los demás mercados, los condominios son una porción relativamente pequeña de las ventas de viviendas, lo que ayuda a explicar por qué el mismo contexto nacional de vivienda puede producir patrones de precios muy distintos entre mercados locales.

Metodología y datos

Los precios citados son promedios móviles trimestrales ajustados estacionalmente de condominios y co-ops "mid-tier" del Zillow Home Value Index (ZHVI), un índice retrospectivo basado en millones de datos del "Database of All Homes" de Zillow. Los datos subyacentes provienen de registros públicos (datos fiscales), MLS, corredurías, asociaciones locales de Realtors, agentes inmobiliarios y hogares de todo Estados Unidos, e incluyen datos de precios de operaciones fuera de mercado y ventas entre particulares.

Las tablas que acompañan a cada mercado muestran, de izquierda a derecha: la caída del precio desde el pico, el cambio respecto del mes anterior (MoM), el cambio interanual (YoY) y el aumento restante desde enero de 2000.

De vuelta a 2005

Los precios de los condominios de nivel medio están de vuelta a mediados de 2005, es decir, hace 21 años. Los precios han regresado al nivel en que estuvieron por primera vez en 2005, pero siguen siendo muy altos después del gran aumento registrado en los años previos a 2022.

El condado de East Bay en la lista comprende Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon y muchas otras ciudades más pequeñas. San Mateo County comprende muchas ciudades pequeñas que forman la parte norte de Silicon Valley.

El tramo de 8% a 14%

En muchas ciudades más grandes, los precios de los condominios han caído menos de 15%, y esas ciudades no se incluyen en la lista de 33. El informe ofrece una lista de muestra de 37 ciudades más grandes donde los precios han caído entre 8% y 14% desde sus respectivos máximos. Varias de ellas están a solo unos meses malos de sumarse a la lista, incluidas San Antonio y Dallas, dos de las ciudades más grandes de Estados Unidos.

Los problemas particulares que enfrentan los condominios

Algunas personas compran condominios como vivienda —para vivir en un centro urbano o junto a la costa, para disfrutar de las vistas amplias, buenas comodidades o una ubicación céntrica. Valoran la vida sin preocupaciones: no tener que ocuparse del mantenimiento, las reparaciones y el trabajo de jardinería; contar con personal en un mostrador junto a la entrada; o no tener que subir escaleras. Otros compran condominios como propiedades de alquiler o como alquileres vacacionales de corta estancia, o como casas de vacaciones. Otros más, especialmente inversionistas extranjeros no residentes, compran condominios para estacionar algo de dinero en Estados Unidos y observar desde lejos cómo sigue subiendo el precio. Son estos inversionistas los que hacen que los condominios sean particularmente especulativos, sostiene el informe.

Entre los problemas especiales que identifica el informe:

• Terreno versus edificio. A largo plazo, la tierra se aprecia, mientras que la mayoría de los edificios se deprecian hasta cero y finalmente se demuelen. El terreno sobre el que se ubican los grandes edificios de condominios puede ser muy valioso, pero cada propietario solo posee una pequeña parte; el resto de su inversión está en el edificio. Una casa unifamiliar puede estar sobre un terreno menos valioso, pero el propietario lo posee por completo.
• Los precios subieron demasiado. Los precios que se dispararon en los últimos años terminaron siendo demasiado altos una vez que la manía se calmó.
• Derramas especiales. Las derramas especiales elevadas —o el temor a ellas— por reparaciones mayores postergadas durante mucho tiempo afectan a algunos edificios antiguos de condominios. Este es un problema particular en Florida, pero también en otros lugares.
• Aumento de cuotas de HOA. Grandes aumentos en las cuotas de HOA en muchas propiedades, impulsados en parte por el fuerte alza de los costos de seguros en zonas de desastres naturales, incrementan de manera sustancial los costos mensuales de los condominios.
• Lista negra de Fannie Mae. Si un edificio de condominios está en la lista negra de Fannie Mae, financiar una unidad en ese edificio se vuelve muy difícil, y las ventas pueden quedar limitadas a compradores de contado que lo sepan.
• Normalización de las tasas hipotecarias. El dinero gratis terminó, y las tasas hipotecarias volvieron aproximadamente a un rango normal, un problema que también enfrentan los compradores de viviendas unifamiliares.
• Retroceso de compradores extranjeros. Los propietarios con base en el extranjero que ya se hartaron de Estados Unidos se han convertido en vendedores, lo que añade oferta, mientras que el interés de compradores extranjeros por adquirir una vivienda en Estados Unidos ha disminuido, quitando demanda.
• Competencia de nuevos departamentos. Los inversionistas en condominios como propiedades de alquiler enfrentan una competencia fuerte por una ola de edificios de departamentos de mayor gama recién terminados para los que los desarrolladores intentan encontrar inquilinos.

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