Financial Times informó el 22 sobre un comprador de vivienda que solicitó un préstamo respaldado por Bitcoin de $130,000 junto con una hipoteca convencional, comprometiendo $325,000 en Bitcoin — 2.5 veces el monto del préstamo.

Lo esencial de entrada: la relación de colateral es de $2.50 en Bitcoin por cada $1 prestado; el Bitcoin comprometido puede liquidarse tras 60 días de pagos vencidos; las pre-solicitudes han alcanzado $360 millones en préstamos solicitados; y un préstamo de $130,000 al 7.40% ronda los $900 mensuales.

Dos préstamos al cierre, una sola cifra en el discurso

Better y Coinbase anunciaron el producto en marzo y lo pusieron a disposición general en agosto, presentándolo como la primera hipoteca conforming respaldada por tokens — colateral cripto combinado con un préstamo hipotecario estándar de Fannie Mae, y una estructura que las compañías posicionan como una forma de ampliar el acceso a la vivienda para una nueva generación de prestatarios. Better posteriormente dijo a CoinDesk que las pre-solicitudes habían alcanzado $360 millones en volumen de préstamos solicitados, por encima de los $260 millones proyectados a partir de su lista de espera. Las cifras divulgadas corresponden a volumen solicitado, no a préstamos otorgados; cuántas de esas pre-solicitudes llegan al cierre es el siguiente dato a observar.

En realidad, los prestatarios reciben dos préstamos al cierre. El primero es una hipoteca conforming de Fannie Mae sobre la vivienda. El segundo financia el pago inicial en efectivo y está garantizado por el Bitcoin comprometido además de un segundo gravamen sobre la propiedad. Better origina ambos, con plazos fijos de 15 o 30 años, y el Bitcoin comprometido no ayuda al prestatario a calificar para la hipoteca principal.

La página del producto de Better plantea la decisión como vender frente a comprometer. Su ejemplo predeterminado arroja un “beneficio neto estimado” de $46,000 por adelantado — en su mayoría el efectivo que el comprador ya no tiene que aportar como pago inicial. Lo que la comparación omite es todo lo que ocurre después del día del cierre.

Cuánto cuesta mantener $130,000 en Bitcoin

El prestatario del FT comprometió $325,000 en Bitcoin, pero ese no es el monto de exposición que el préstamo preservó. Su alternativa era vender unos $130,000 — más los impuestos correspondientes — y conservar el resto. El segundo préstamo paga por mantener la exposición a esa porción de $130,000, mientras la totalidad de los $325,000 permanece bloqueada.

El préstamo para el pago inicial, por sí solo:

• Prestado: $130,000
• Pago mensual: unos $900
• Intereses a 30 años: unos $194,000

Las cifras son ilustrativas: 360 pagos al 7.40%, el promedio a 30 años de Freddie Mac al 15 de octubre. La fijación de precios real de Better depende del análisis de crédito. El cálculo excluye la hipoteca principal, comisiones, impuesto predial y seguros, y asume que no hay pagos anticipados.

Con ese promedio semanal de 7.40%, el prestatario paga unos $900 al mes por mantener $130,000 en Bitcoin. El compromiso solo se justifica si esa porción gana más que los intereses y comisiones, después de impuestos. Los pagos son fijos; las ganancias, no.

Día 60 para el Bitcoin, día 180 para la casa

Better afirma que una caída en el precio de Bitcoin nunca activa un reabono ni una venta forzada. Su FAQ contrasta esto con los préstamos con margen, en los que el colateral puede liquidarse automáticamente al alcanzar cierta relación préstamo-valor incluso cuando los pagos están al día.

El cronograma de morosidad es el siguiente:

• Día 1: la morosidad comienza el día posterior a un pago vencido.
• Día 30: plazo para poner la cuenta al día.
• Día 60: Better puede liquidar el Bitcoin comprometido.
• Día 180: puede iniciarse la ejecución hipotecaria de la vivienda.

Esa protección cubre el precio, no el ingreso. Un hogar afectado por la caída de los precios cripto y la pérdida del empleo escapa al llamado de margen, pero aun así debe realizar el pago que evita que el Bitcoin sea vendido al día 60. Y como el préstamo del pago inicial también lleva un segundo gravamen, la casa lo garantiza igualmente.

Bloqueado hasta saldar la hipoteca — y posiblemente reutilizado

La FAQ de Better ofrece tres respuestas distintas sobre cuándo se devuelve el Bitcoin. Una dice que se retorna una vez pagado el préstamo del pago inicial. Otra, que solo se devuelve después de que la hipoteca principal se pague por completo o se refinance. Una tercera, que se libera cuando la vivienda se vende y el préstamo del pago inicial queda saldado. Better dijo a CoinDesk que el colateral permanece bloqueado hasta que la hipoteca convencional se pague o se refinance — lo que, en un préstamo a 30 años, puede significar décadas.

Mientras tanto, las monedas podrían no permanecer intactas. Better dijo a CoinDesk que puede rehipotecar el Bitcoin comprometido, utilizándolo en otros ámbitos, siempre que mantenga un monto equivalente disponible para devolver al vencimiento. Al prestatario se le debe la misma cantidad de Bitcoin, no necesariamente las mismas monedas, y depende de que Better pueda entregarlas. Coinbase actúa únicamente como custodio y proveedor de tecnología, sin intervención en la concesión del crédito ni en las decisiones de liquidación, según dijeron las compañías a CoinDesk.

El argumento fiscal — y la prueba que importa

Evitar una venta puede evitar una factura fiscal. El IRS trata los activos digitales como propiedad, por lo que vender puede generar una ganancia de capital. El ejemplo de Better aplica una tasa plana del 20%, pero las tasas federales de largo plazo son de 0%, 15% o 20% según el ingreso, las ganancias de corto plazo se gravan como ingreso ordinario y el resultado también depende de la base de costo del titular. La propia Better recomienda a los prestatarios consultar a un asesor fiscal.

La pregunta decisiva es el flujo de caja. Bitcoin comprometido no puede usarse para realizar pagos mientras está bloqueado, por lo que el ingreso del prestatario debe cubrir ambos préstamos durante todo su plazo.

Este artículo tiene fines informativos únicamente y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Los términos y la elegibilidad de los préstamos varían; los cálculos son ilustrativos.