Bill Ackman dice que la razón por la que es tan caro vivir en la ciudad de Nueva York no es el capitalismo, sino el Ayuntamiento.

En una entrevista de amplio alcance con la editora en jefe de Fortune, Alyson Shontell, para la serie de pódcast Fortune 500 Titans and Disruptors of Industry, el CEO de Pershing Square sostuvo que la crisis de asequibilidad de Nueva York es un fracaso de política pública y no del mercado —y que la agenda de congelación de alquileres del alcalde Zohran Mamdani está empeorando el problema.

“Tomemos la ciudad de Nueva York como un microcosmos, comenzando con el costo de la vivienda”, dijo Ackman a Fortune. “Es tan alto porque los alcaldes de izquierda han hecho que sea muy difícil para los desarrolladores construir aquí, y Mamdani, al congelar los alquileres, solo va a empeorar el problema”.

Los comentarios llegan meses después de que Mamdani, que se autodenomina socialista democrático, asumiera el cargo y cumpliera una promesa central de campaña: en junio, la Rent Guidelines Board de la ciudad de Nueva York votó 7-1 para congelar los alquileres de los contratos de uno y dos años para casi un millón de apartamentos con alquiler estabilizado, la primera congelación de este tipo para contratos de dos años en la historia de la ciudad. Mamdani calificó la votación como “una victoria histórica para los inquilinos de la ciudad de Nueva York”. Ackman lo ve de otra manera.

Un mercado dividido por la mitad

El argumento central de Ackman es estructural. Dijo que el sistema de estabilización de alquileres de Nueva York ha dividido efectivamente el mercado de la vivienda en dos, y que los propietarios compensan el ingreso congelado de un lado subiendo los alquileres del otro.

“En muchos edificios de la ciudad de Nueva York, aproximadamente la mitad de los inquilinos están en apartamentos con alquiler estabilizado y renta congelada, y la otra mitad paga precio de mercado”, dijo Ackman. “Entonces los propietarios suben los alquileres en la mitad de mercado libre para generar suficiente flujo de caja para cubrir sus gastos por intereses. Esa es una mala política que contribuye al problema de asequibilidad”.

También señaló lo que describió como otra consecuencia de la regulación de alquileres: propietarios que retiran unidades del mercado porque no pueden recuperar los costos de renovación bajo las reglas actuales. Ese tema importa más allá de un solo edificio, porque la oferta de vivienda en Nueva York ya es limitada y cada unidad que permanece vacante o fuera de alcance añade presión al resto del mercado.

“Unas 60,000 unidades están fuera del mercado porque no se pueden recuperar los costos de renovación bajo las regulaciones de alquiler”, dijo. En abril de 2026, el estado reportó más de 57,000 apartamentos vacantes con alquiler estabilizado.

Los grupos de defensa y los datos de la ciudad han seguido durante mucho tiempo un gran inventario de unidades vacantes con alquiler estabilizado, aunque las causas subyacentes siguen siendo objeto de disputa. Los grupos de inquilinos y algunos investigadores de vivienda argumentan que la desregulación, no la estabilización, ha causado más daño de largo plazo a la asequibilidad, señalando que más de 300,000 unidades fueron desreguladas entre 1994 y 2019. Un análisis de Moody’s citado por defensores de inquilinos concluyó que una congelación de alquileres de cinco años pondría en riesgo de incumplimiento solo alrededor del 6% de los préstamos multifamiliares en toda la ciudad para 2030.

Costos de energía y el argumento de construir más

Ackman extendió la misma crítica a los costos de energía de Nueva York, que también atribuyó a decisiones de política y no a fuerzas de mercado.

“¿Por qué son tan altos los costos de energía en el estado de Nueva York? Porque hemos cerrado la energía nuclear, tardan 15 años en aprobar un gasoducto y hemos prohibido el fracking, así que estamos importando gas natural desde Pennsylvania. Eso es simplemente mala política, y podemos arreglar mucho de eso con una mejor política”.

Ackman podría estar refiriéndose al Constitution Pipeline, que solicitó aprobación en 2012, vio cómo el Departamento de Conservación Ambiental de Nueva York denegaba el permiso de calidad del agua requerido en 2016, y cómo el Segundo Circuito confirmaba esa denegación en 2017; después de años en un limbo regulatorio, la empresa retiró por completo su solicitud en noviembre de 2025, aproximadamente 13 años después de iniciado el proceso, sin que el gasoducto se construyera.

En materia de política inmobiliaria, contrapuso Nueva York con otros dos ejemplos. Florida, dijo, es “un estado increíblemente bien administrado que recientemente votó para eliminar los impuestos inmobiliarios, simplemente mediante buena política”. Eso es algo exagerado, aunque en líneas generales va en línea con los acontecimientos actuales: la legislatura de Florida ha colocado una medida de reducción del impuesto a la propiedad en la boleta de noviembre de 2026, y aún requiere el 60% de aprobación de los votantes; implementaría gradualmente una exención homestead más amplia en lugar de eliminar por completo los impuestos a la propiedad.

Austin, dijo Ackman, ha visto caer los alquileres “significativamente porque es fácil construir”, un argumento del lado de la oferta que han reiterado investigadores que describen la escasez de vivienda de Nueva York como “autoinfligida y solucionable” mediante reformas de zonificación y permisos. Eso no es una exageración; los alquileres en Austin han venido cayendo durante varios años.

Ackman extrajo una conclusión clara: “Si haces que sea difícil construir donde la gente quiere vivir, y no dejas que los propietarios recuperen los costos de renovación, retirarán unidades del mercado”.

La riqueza que quiere conservar — y el impuesto que no quiere

La crítica de Ackman sobre la vivienda está ligada a su visión más amplia sobre qué tipo de riqueza debería atraer Nueva York.

Habló positivamente de que el multimillonario Ken Griffin invirtiera en la ciudad y pagara aproximadamente $250 millones por un apartamento, compra que fue objeto de un controvertido video de Mamdani en TikTok.

“Esa compra hace económicamente viable un edificio, lo que crea empleos en la construcción y atrae residentes adinerados que pagan impuestos”, argumentó Ackman.

“Quieres que quienes más ganan —que son una pequeña parte de la población— paguen una gran parte de los impuestos”, dijo, estimando que el 10% superior de ingresos genera 70% de la recaudación fiscal. “Eso no es particularmente injusto. Pero no quieres desalentar a personas como Elon Musk para que ubiquen aquí sus negocios”.

Vinculó esa visión con su oposición a la otra gran idea de recaudación de Mamdani, un impuesto pied-à-terre sobre segundas viviendas propiedad de no residentes, así como con el impuesto a la riqueza de California, advirtiendo que esos gravámenes suelen expandirse más allá de su alcance original.

“Dicen que es ‘una sola vez’, pero nunca es una sola vez”, dijo Ackman. “Los impuestos sobre la renta también empezaron siendo pequeños y solo aplicaban a unas pocas personas”.

Informes recientes de Fortune han señalado por separado que la propuesta de Mamdani sobre el impuesto pied-à-terre se ha topado con complicaciones vinculadas con la gran población de “ghost cars” no registrados y propietarios ausentes de la ciudad, lo que subraya las dificultades de aplicación que pueden enfrentar estos impuestos en la práctica.

Cuando la conversación giró hacia el socialismo, Ackman fue directo: “La respuesta no es el socialismo —el socialismo es un desastre”. Luego añadió: “Vean qué pasa con la ciudad de Nueva York si Mamdani logra implementar estos planes”.

La crítica pública de Ackman a Mamdani se remonta a la primaria para la alcaldía, cuando prometió financiar una alternativa de centro y calificó la plataforma de Mamdani como “desastrosa para NYC”.

El caso de un multimillonario a favor del capitalismo

El debate sobre vivienda forma parte de un argumento más amplio que Ackman expuso durante toda la entrevista: que el capitalismo, y no la redistribución gubernamental ni la filantropía, es la herramienta más eficaz para abordar la asequibilidad y la desigualdad.

Ackman ha dicho durante mucho tiempo que la importancia de una persona se mide, en última instancia, por cuánto beneficia positivamente al mayor número de personas.

También vinculó la conversación con el llamado efecto riqueza de la participación en el mercado bursátil, al afirmar que casi la mitad de los estadounidenses no participa en las ganancias del mercado de valores y atribuir en parte esa dinámica al apoyo a candidatos como Mamdani.

En lugar de argumentar que Estados Unidos depende demasiado de la riqueza del mercado bursátil, Ackman adoptó la postura contraria.

“Los salarios no pueden crecer compuestos tan rápido como las acciones, así que todos necesitan participar en el mercado de valores para creer en el capitalismo”, dijo Ackman. Esa es la justificación que ha dado para presentar a la administración Trump lo que terminó siendo el “Trump savings plan”, una cuenta similar a un 401(k) con aportes públicos, destinada a trabajadores sin planes de jubilación patrocinados por sus empleadores.

Si el diagnóstico de Ackman coincide o no con los datos de vivienda de la ciudad sigue en disputa, pero a medida que entra en vigor la congelación de alquileres de Mamdani, la discusión sobre quién tiene la culpa de la crisis de asequibilidad de Nueva York no hace más que intensificarse. Ackman, con 2.7 millones de seguidores y una línea directa con la Casa Blanca, no parece dispuesto a ceder en la pelea.

Para esta historia, los periodistas de Fortune usaron IA generativa como herramienta de investigación. Un editor verificó la exactitud de la información antes de publicar.

Mira aquí la entrevista completa de Fortune con Bill Ackman.

Esta historia apareció originalmente en Fortune.com