Der US-Wohnungsmarkt entwickelt sich in zwei deutlich unterschiedliche Richtungen, wie ein neuer Bericht von Zillow zeigt, der eine stark steigende Nachfrage nach Luxusimmobilien bei gleichzeitig nachlassenden Verkäufen im Segment der Einsteigerwohnungen offenbart.

Zillow stuft Einsteigerwohnungen als Immobilien ein, die innerhalb des 5. bis 35. Perzentils der Immobilienwerte einer bestimmten Region liegen, während Luxusimmobilien zu den obersten 5 % gehören. Landesweit ist die typische Einsteigerwohnung mit rund 202.000 Dollar bewertet, was einem jährlichen Anstieg von 2,3 % entspricht. Die typische Luxusimmobilie ist im Vergleich dazu mit etwa 1,9 Millionen Dollar bewertet und verzeichnet einen jährlichen Anstieg von 3,1 %.

Die Bestandsentwicklungen veranschaulichen die Spaltung zusätzlich. Der Bestand an Einsteigerwohnungen stieg im Juni um 4,5 % gegenüber dem Vorjahr, während der Bestand an Luxusimmobilien um 5,2 % zurückging. Der Anstieg beim Bestand an Einsteigerwohnungen erfolgt nach Jahren anhaltend geringen Neubaus in diesem Segment, der das Angebot historisch knapp gehalten hat, selbst als sich die Bedingungen vorsichtig zu entspannen begannen. Preisreduzierungen waren bei Einsteigerwohnungen ebenfalls häufiger: 25 % solcher Angebote wiesen im Juni Preissenkungen auf, verglichen mit 20,6 % der Luxusangebote.

„Der beste Zeitpunkt, um ein Haus zu kaufen, ist, wenn niemand sonst eines will“, sagte Kara Ng, Senior Economist bei Zillow. „Käufer von Einsteigerwohnungen haben heute mehr Auswahl, mehr Verhandlungsmacht und Verkäufer, die eher zu Zugeständnissen bereit sind.“

Potenzielle Käufer von Einsteigerwohnungen sehen sich jedoch mit einer schwierigen wirtschaftlichen Lage konfrontiert. Hohe Inflation belastet weiterhin die Haushaltsbudgets, das Verbrauchervertrauen bleibt niedrig, und der Arbeitsmarkt kühlt ab. Hypothekenzinsen liegen zwar unter ihren Höchstwerten aus dem Jahr 2023, bleiben jedoch deutlich über den während des kaufbooms in der Pandemiezeit vorherrschenden Niveaus von unter 3 %, was die Belastung durch die Immobilienerschwinglichkeit für preissensible Haushalte weiter erhöht. Diese kombinierten Belastungen führen typischerweise dazu, dass Haushalte größere finanzielle Verpflichtungen wie einen Immobilienkauf aufschieben, so der Bericht, selbst wenn für Käufer günstige Bedingungen herrschen.

„Die Herausforderung besteht darin, dass dieselben finanziellen Belastungen, die das Sparen für eine Anzahlung erschweren, es auch schwerer machen, diese Gelegenheit zu nutzen“, fügte Ng hinzu.

Für einkommensstarke Haushalte sieht die Situation ganz anders aus. Aktienmarktgewinne haben ihre Kaufkraft gestärkt und dazu beigetragen, eine robuste Nachfrage nach Luxusimmobilien zu befeuern. Diese Spaltung unterstreicht einen breiteren Vermögenseffekt auf dem Wohnungsmarkt: Haushalte mit bestehendem Vermögen profitieren von der Marktwerterhöhung, während diejenigen, die auf Lohneinkommen angewiesen sind, mit höheren Eintrittsbarrieren konfrontiert sind.

Nirgendwo ist die Marktspaltung so ausgeprägt wie in San Francisco, wo die Verkäufe von Luxusimmobilien im Mai um 21,6 % gegenüber dem Vorjahr stiegen, begleitet von einem starken Rückgang des Bestands und weniger Preisreduzierungen. Dagegingen die Verkäufe von Einsteigerwohnungen im Großraum San Francisco im Mai um 1,2 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Preissenkungen waren bei Einsteigerwohnungen mehr als doppelt so häufig: 22,2 % der Angebote wiesen im Juni Rücknahmen auf, verglichen mit 9,4 % der Luxusangebote.

Unter den Metropolregionen verzeichneten Louisville (19,3 %), New Orleans (12,9 %), San Jose, Kalifornien (10,5 %) und Miami (8,2 %) die größten Jahressteigerungen bei verkauften Einsteigerwohnungen zum Stand Mai.

Das stärkste Jahreswachstum bei Luxusimmobilienverkäufen zum Stand Mai wiesen Memphis (42,4 %), Nashville (40,8 %), Cincinnati (32,6 %), Austin (27,7 %) und Birmingham, Alabama (25 %), auf.

Quelle: Zillow-Bericht via Fox Business