Immobilienbranche fordert einheitliche Grundstücksübertragungsregeln nach Stellungnahme des Justizministeriums
Wichtige Erkenntnisse
- •Die SHDA DAR, LRA und die Registers of Deeds aufgefordert, gemeinsame operative Richtlinien zu erlassen, damit die DoJ Legal Opinion No. 16, s. 2026 landesweit einheitlich im Grundbuchnetz angewendet wird.
- •Laut DoJ-Stellungnahme erfordern Transaktionen privaten Agrarlands ohne bestehende Notice of Coverage keine DAR Land Transfer Clearance mehr.
- •Das Justizministerium kam zu dem Schluss, dass die Rechtsgrundlage der Anforderung mit dem gesetzlichen Stichtag zum 30. Juni 2014 im Rahmen des Comprehensive Agrarian Reform Program Extension with Reforms abgelaufen ist.
- •Bei unbelasteten Titeln beseitigt die Abschaffung der Anforderung einen redundanten Schritt, der Grundstückserwerb, Eigentumsübertragung, Projektfinanzierung, Genehmigungen und Bau beschleunigen könnte.
- •Die SHDA, deren 350 Mitglieder rund 80 % der jährlich auf den Philippinen gebauten Wohnungen errichten, erklärte, Entwickler hielten weiterhin Landnutzungsumwandlungsregeln, Bebauungsordnungen und Umweltauflagen ein.
Der Subdivision and Housing Developers Association, Inc. (SHDA) hat die Regierung aufgefordert, die Regeln für Grundstücksübertragungen zu harmonisieren, um die einheitliche landesweite Umsetzung einer Stellungnahme des Justizministeriums (DoJ) sicherzustellen, die agrarische Grundstücksübertragungsfreigaben abschafft.
In einer Erklärung bat der Industrieverband das Department of Agrarian Reform (DAR), die Land Registration Authority (LRA) und die Registers of Deeds (RoDs), klare operative Richtlinien zu ermitteln, die es Grundstückseigentümern, Entwicklern und Finanzinstituten ermöglichen, nach der Veröffentlichung der DoJ Legal Opinion No. 16, s. 2026 mit Sicherheit voranzukommen.
„Vorhersehbarkeit in der Grundstücksverwaltung ist wichtig, um Bauprojekte voranzutreiben. Ein klarer und konsistenter Prozess ermöglicht es Entwicklern und anderen Beteiligten, fundierte Entscheidungen zu treffen, Projektzeitpläne zu steuern und mit Vertrauen zu investieren“, erklärte SHDA-Vorsitzender Francis Richmond Z. Villegas am Mittwoch in einer Erklärung.
„Wir sehen darin die Möglichkeit, einen Rahmen zu unterstützen, der auf die Bedürfnisse der Wohnungsbaubranche eingeht und gleichzeitig mit bestehenden Gesetzen und Vorschriften im Einklang bleibt“, fügte Herr Villegas hinzu.
Die Rechtsgutachten stellte fest, dass Transaktionen privaten Agrarlands ohne bestehende Notice of Coverage — die vom DAR ausgestellte Mitteilung, die Agrarland unter das staatliche Agrarreformprogramm stellt — keiner DAR Land Transfer Clearance (LTC) mehr bedürfen.
Das DoJ kam zu dem Schluss, dass diegrundlage für die Anforderung einer LTC — die für die Fünf-Hektar-Rückbehaltsgrenze im Comprehensive Agrarian Reform Program (CARP) galt — nach dem gesetzlichen Stichtag am 30. Juni 2014 ihre Wirksamkeit verlor, der auch als CARPER-Frist bekannt ist, gemäß dem Comprehensive Agrarian Reform Program Extension with Reforms, dem Gesetz von 2009, das das Programm verlängerte.
Bei unbelasteten Eigentumstiteln beseitigt die Abschaffung der Freigabeanforderung einen redundanten Verwaltungsschritt und ermöglicht es Entwicklern, effizienter in Richtung Grundstückserwerb, Eigentumsübertragung, Projektfinanzierung, Genehmigungen, Bau und Standortvorbereitung voranzukommen.
„Die DoJ-Stellungnahme gibt der Branche rechtliche Klarheit. Was wir jetzt brauchen, ist dieselbe Klarheit in der Praxis. Gemeinsame Richtlinien von DAR, LRA und den RoDs werden sicherstellen, dass jede Behörde die Entscheidung gleich anwendet, sodass Grundstückseigentümer, Entwickler und Finanzinstitute mit Sicherheit vorankommen“, sagte SHDA-Nationalpräsident Kerwin V. Padua.
Der Verband erklärte, dass die Entwickler sich weiterhin vollständig an nationale und lokale Gesetze halten, einschließlich der Landnutzungsumwandlungsanforderungen des DAR, lokaler Bebauungsordnungen und Umweltfreigaben des Department of Environment and Natural Resources.
„Die SHDA erkennt die Bedeutung dieser Entwicklung für den Wohnungssektor an. Unsere Mitglieder setzen sich für eine effiziente, transparente und vorhersehbare Grundstücksverwaltung ein, die eine verantwortungsvolle Wohnungsentwicklung und -bereitstellung erleichtert. Die Umsetzung der DoJ Opinion No. 16, Series of 2026 kann dazu beitragen, unnötige Transaktionskosten und Verwaltungsverzögerungen zu reduzieren, die durch die Beantragung und Erlangung einer LTC bei Transaktionen im Geltungsbereich der Stellungnahme entstehen“, erklärte der Verband.
Die SHDA-Mitglieder sind für den Bau von 80 % der in den Philippinen jährlich errichteten Wohneinheiten verantwortlich. Die Organisation mit 350 Mitgliedern in acht Regionalverbänden vertritt die Auffassung, dass die Verringerung unnötiger Transaktionskosten und Verwaltungsaufwände entscheidend ist, um das Angebot erschwinglicher Wohnungen auszubauen.
Der nächste Schritt ist, ob DAR, LRA und die RoDs die von der SHDA vorgeschlagenen gemeinsamen operativen Richtlinien übernehmen — jener Mechanismus, von dem Herr Padua sagte, er stelle sicher, dass jede Behörde die Entscheidung im gesamten Grundbuchnetz des Landes gleich anwendet.
— Juliana Chloe A. Gonzales
