Von Juliana Chloe A. Gonzales

Immobilienmarktanalysten auf den Philippinen gehen davon aus, dass die Entscheidung der Regierung, die Kreditobergrenze des Home Development Mutual Fund (Pag-IBIG Fund) für Wohnungsbaukredite auf 10 Millionen P anzuheben – gegenüber der bisherigen Obergrenze von 6 Millionen P – den Kreis qualifizierter Wohnungskäufer im mittleren Wohnmarktsegment erweitern wird. Die Erhöhung, die Mitte 2024 angekündigt wurde, erfolgt zu einem Zeitpunkt, da das Land mit einem geschätzten Wohnungsfehlbedarf von über 6,5 Millionen Einheiten konfrontiert ist. Analysten warnen jedoch, dass anhaltendes Nachfragewachstum von der Preisdisziplin der Bauträger, der Verkehrsinfrastruktur und einer integrierten Stadtentwicklung abhängen wird.

Joe Curran, Chief Executive Officer von Savills Philippines, bezeichnete die höhere Kreditobergrenze in erster Linie als eine Finanzierungsreform und nicht als einen „Preiskatalysator".

„Sie erweitert den Kreis qualifizierter Käufer, die Zugang zu Wohnungen erhalten, die bisher fast ausschließlich über Geschäftsbanken finanziert wurden, erheblich – insbesondere im Preissegment von 5 Millionen bis 10 Millionen P", sagte Mr. Curran in einer Viber-Nachricht.

Er identifizierte als Hauptnutznießer Käufer im oberen Bereich des mittleren Marktsegments sowie im entstehenden Premium-Erschwinglichkeitssegment, insbesondere bei gut gelegenen Projektentwicklungen in Metro Manila, der Region Cavite-Laguna-Batangas-Rizal-Quezon (Calabarzon) und Central Luzon.

Claro Cordero, Jr., Forschungsdirektor bei Cushman & Wakefield Philippines, sagte, dass die höhere Obergrenze auch dazu beitragen könnte, das Überangebot an bezugsfertigen (Ready-for-Occupancy, RFO) Eigentumswohnungen in Metro Manila abzubauen.

„Die Maßnahme vergrößert den effektiven Käuferkreis. Sie garantiert jedoch keine Marktverbesserung. Dieses Ergebnis hängt ausschließlich von der Preisdisziplin der Bauträger ab. Wer die Preisgestaltung an die tatsächliche Kreditfähigkeit der Kreditnehmer anpasst, wird Lagerbestände entschieden abbauen; wer die erweiterte Obergrenze in Gewinnmargen aufnimmt, wird ins Stocken geraten", sagte Mr. Cordero in einer E-Mail an BusinessWorld.

Infrastruktur wird die langfristige Nachfrage prägen

Während die erhöhte Pag-IBIG-Kreditobergrenze die Erschwinglichkeit von Wohnraum verbessern könnte, betonten beide Analysten, dass letztlich die Verkehrsinfrastruktur und eine integrierte Stadtplanung darüber entscheiden werden, ob die Nachfrage nachhaltig aufrechterhalten werden kann.

Präsident Ferdinand R. Marcos, Jr. kündigte in seiner Rede zur Lage der Nation (State of the Nation Address, SONA) an, dass unter dem Pambansang Pabahay para sa Pilipino (4PH)-Programm mehr als 500.000 Wohneinheiten errichtet wurden.

Mr. Curran sagte, dass der langfristige Erfolg von integrierten Stadtentwicklungen abhängen wird, bei denen Verkehrsanbindung, Beschäftigungsmöglichkeiten und Versorgungsinfrastruktur parallel zu Wohnprojekten entwickelt werden.

Mr. Cordero stellte fest, dass die für das Programm vorgesehenen 517,45 Milliarden P eine „substanzielle Neuausrichtung" der öffentlichen Aufgabenerfüllung darstellen. Er betonte jedoch, dass die fiskalische Integrität des Pag-IBIG Fonds und eine umsichtige Kreditprüfung aufrechterhalten werden müssen, um die langfristige Nachhaltigkeit des Programms zu gewährleisten.

Große Verkehrsprojekte werden voraussichtlich ebenfalls die Struktur der Wohnraumnachfrage verändern. Mr. Curran sagte, dass die North-South Commuter Railway (NSCR) und die Metro Rail Transit (MRT) Line 7 ein „Netzwerk verbundener städtischer Knotenpunkte" schaffen werden, wobei er Valenzuela und Bulacan als aufstrebende Zentren für verkehrsorientierte Entwicklung identifizierte.

Mr. Cordero beschrieb die Schienenerweiterung als eine über Jahrzehnte reichende Veränderung hinsichtlich der Frage, wo Grundstückswerte entstehen. Er nannte Malolos, Bulacan, als primären institutionellen Anker und San Jose del Monte als zentrales Entlastungsgebiet. Er fügte hinzu, dass die Verlängerung der South Luzon Expressway Toll Road 4 (SLEX-TR4) in die Provinz Quezon Investitionsmöglichkeiten schaffen könnte, da die Grundstückswerte dort noch nicht die verbesserte Anbindung an den Calabarzon-Industriegürtel widerspiegeln.

Wirtschaftskorridor und Sonderwirtschaftszonen

Der Luzon Economic Corridor wird voraussichtlich die Nachfrage nach hochspezifizierten Industrieanlagen und Rechenzentren ankurbeln. Mr. Curran sagte, dass die Philippinen strukturelle Vorteile für Infrastruktur für künstliche Intelligenz (KI) und Cloud-Computing besitzen, wobei die künftige Nachfrage jedoch von einer zuverlässigen Stromversorgung, widerstandsfähigen Telekommunikationsnetzen und einem rationalisierten Genehmigungsverfahren abhängen wird.

Mr. Cordero bezeichnete den Korridor als Entstehung einer neuen Premium-Industrieanlageklasse.

„Die institutionelle Nachfrage nach hochspezifizierten Industrieflächen und hyperskalierbaren Rechenzentrumsanlagen entlang dieses Korridors wird voraussichtlich im kurz- bis mittelfristigen Zeitraum die konventionelle Absorption deutlich übertreffen", sagte er.

Hinsichtlich der vorgeschlagenen Sonderwirtschaftszonen in Palawan, Misamis Oriental und Dumaguete, Negros Oriental, sagten beide Analysten, dass diese die Calabarzon-Region ergänzen statt mit ihr zu konkurrieren.

„Calabarzon profitiert weiterhin von jahrzehntelang akkumulierten Investitionen, ausgereiften Lieferketten, qualifizierten Arbeitskräften, etablierten Industriegebieten, internationalem Hafenzugang und der Nähe zu Metro Manila, die alle erhebliche Wettbewerbsvorteile schaffen. Stattdessen sehen wir, dass diese neuen Sonderwirtschaftszonen zunehmend spezialisierte Rollen übernehmen", sagte Mr. Curran.

Er schlug vor, dass Dumaguete wissensbasierte Industrien anziehen könnte, die durch Bildungseinrichtungen unterstützt werden, während Palawan Möglichkeiten im Bereich nachhaltiger Industrien, Tourismus-bezogener Fertigung und Meeresressourcen entwickeln könnte, sofern strenge Umweltschutzauflagen eingehalten werden.

Mr. Cordero stellte fest, dass Dumaguete und Palawan Umwelt- und Versorgungsbedingungen bieten, die zunehmend von Pharmaherstellern nachgefragt werden, die ihr Produktionsrisiko vom überlasteten Luzon-Kerngebiet diversifizieren möchten. Er fügte hinzu, dass Misamis Oriental einen verteidigbaren Standortvorteil für Halal-Investitionen besitzt, da es in der Nähe des landwirtschaftlichen Sektors von Mindanao und der Halal-zertifizierten Lieferbasis liegt.