New York Citys Pied-à-terre-Steuer sollte Geld von Zweitwohnungsbesitzern einbringen, die wohlhabend genug sind, nicht dauerhaft in der Stadt zu leben. Der von State Assemblyman Zohran Mamdani im Wahlkampf um das Bürgermeisteramt unterstützte Vorschlag würde auf Nicht-Hauptwohnsitze mit einem Wert oberhalb einer festgelegten Schwelle eine jährliche Zusatzabgabe erheben. Doch der Vorschlag hat eine unbeabsichtigte Folge: Er bringt mittelständische und arbeitende Hauseigentümer, darunter auch Menschen, die bereits in ihren Häusern wohnen, in Nachlassplanungs-Gespräche, die sie zuvor nie geführt haben, oft zu Stundensätzen, die sie nie gezahlt haben, für Beratung, auf die wohlhabendere Familien seit Generationen Zugriff haben.

Die öffentliche Aufmerksamkeit rund um das Büro des Bürgermeisters und eine Liste mit mehr als 680.000 New Yorker Immobilien — also ungefähr jede fünfte der rund 3,6 Millionen Wohneinheiten der Stadt —, die theoretisch einer neuen Steuer unterliegen könnten, hat zudem deutlich gemacht, wie öffentlich die meisten Immobiliendaten sind. New Yorker Grundbuchdaten sind seit Jahren über das Automated City Register Information System, kurz ACRIS, durchsuchbar, doch die gebündelte Liste zur Zusatzabgabe machte diese Sichtbarkeit unübersehbar. Zugleich lenkte sie die Aufmerksamkeit auf die Vorteile rechtmäßiger Privatsphäre oder das Risiko unbeabsichtigten Doxxings über Gracie Mansion.

"Die Wohlhabenden und die Ultra-High-Net-Worth-Klienten sind schon sehr lange in diesem Spiel", sagte Myles Fischer, Partner und Co-Leiter der Trusts and Estates-Praxisgruppe bei Harris Beach Murtha. "Die übrigen holen jetzt sozusagen auf." Und das sei nicht billig. Viele mittelständische und Arbeiterhaushalte würden "in eine Situation gedrängt, in der sie sich mit Anwälten zusammensetzen müssen", um Planungsrat einzuholen, den vermögende Familien sich schon vor Jahren gesichert hätten. "Es ist nicht so, dass man reich sein muss, um etwas zu haben, das es zu schützen gilt", fügte er hinzu. "Das sehen wir über das gesamte Spektrum hinweg."

Auslöser war eine Offenlegung öffentlicher Unterlagen. Als das Department of Finance seine ergänzende Pied-à-terre-Bewertungsdatei veröffentlichte, konzentrierte sich die Berichterstattung auf Penthäuser und die sie haltenden LLCs. Doch die ungefilterte Datei umfasste weit mehr als Luxusimmobilien. Sie enthielt auch bescheidene Häuser in Bayside, Einfamilienhäuser auf Staten Island und andere Objekte, deren Eigentümer möglicherweise nicht wussten, dass Name, Adresse und geschätzter Wert in einem öffentlich durchsuchbaren Datensatz standen. Viele wissen das noch immer nicht.

Fischer sagte, die Reaktion sei vorhersehbar gewesen. "Anonymität ist wünschenswert, wenn man sie erreichen kann", sagte er, "aber Anonymität ist typischerweise auch nur ein Teil des Kuchens, sozusagen. Sie ist Teil des Steuerplans, Teil des Nachlassplans, Teil des Vermögensschutzes, des Haftungsbegrenzungs-Kuchens." Anders gesagt: Privatsphäre ist die Tür; die Nachlassplanung liegt dahinter.

Das Stolper-und-Sturz-Szenario

Für Fischer hat die grundlegendste Begründung, Immobilien in eine LLC oder einen Trust zu übertragen, nichts mit Steuern oder öffentlichen Registern zu tun. Es geht um Haftung — und die betrifft ein millionenschweres Haus auf Staten Island ebenso direkt wie ein Penthouse an der Central Park South. Der Medianpreis für den Kauf einer Cooperative in Manhattan liegt bei 850.000 Dollar, für eine Condo bei 1,75 Millionen Dollar, zusammen gerechnet ergibt das 1,225 Millionen Dollar.

Das von ihm beschriebene Szenario ist einfach: Jemand rutscht auf Ihrem Grundstück aus und stürzt. Befindet sich die Immobilie in einer LLC oder einem Trust statt im Namen des Eigentümers, kann die verletzte Person die Gesellschaft verklagen, aber auf das Privatvermögen des Eigentümers — Ersparnisse, andere Immobilien, Rentenkonten — ist nicht zuzugreifen. "Das Einzige, was Gegenstand dieser Klage wäre, wären die Vermögenswerte innerhalb dieser LLC oder dieses Trusts", sagte Fischer. "All mein persönliches Vermögen wäre geschützt." Es gebe Möglichkeiten, diese Struktur zu durchbrechen, wenn die Gesellschaft schlecht geführt werde, bemerkte er, etwa wenn sie "wie ein Sparschwein" behandelt werde, Gelder vermischt oder keine ordentlichen Unterlagen geführt würden; eine korrekt geführte LLC begrenze jedoch das persönliche Risiko.

Fischer widersprach auch vorsichtig der Vorstellung, dass solche Planung ausschließlich ein Spiel der Reichen sei. Mit Blick auf Hausbesitzer, die auf der Pied-à-terre-Liste landen könnten, sagte er, auch kleine Eigentümer hätten gute Gründe für solche Strukturen. "Da sind diese armen Leute auf Staten Island, deren Namen auf Mamdanis Liste stehen, und in ihrem Kopf sind sie arm. Sie haben ein Haus im Wert von einer Million Dollar, aber das ist wahrscheinlich das Fünffache ihres übrigen Vermögens. Das ist ziemlich pervers", sagte er. Kleine Eigentümer nutzten dieselben Strukturen wie die Ultrareichen aus vier Kerngründen: zur Haftungsbegrenzung, zur Organisation von Vermögen, zur Vermeidung des Nachlassverfahrens und zur Steuerbegrenzung.

Der Look-through-Vorbehalt

Bevor jemand vorschnell umstrukturiert, weist Denisse Moderski, State-and-Local-Tax-Partnerin bei PKF O'Connor Davies, auf eine wichtige Einschränkung hin: Die Übertragung einer Immobilie in eine LLC oder einen Trust nimmt einen Eigentümer nicht automatisch aus der Pied-à-terre-Zusatzabgabe heraus.

"Selbst bei einem Trust hat die Stadt klargestellt, dass sie ein Look-through-Prinzip anwenden", sagte sie Fortune. "Selbst wenn Sie anfangen, Immobilien in einen Trust zu übertragen, müssen Sie sich also weiterhin fragen, welche Unterlagen die Stadt durchsehen wird — denn es besteht das potenzielle Risiko, dass selbst wenn Sie diese Immobilie in eine LLC oder eine andere Einheit übertragen, diese Look-through-Regel greift und einen Steuerpflichtigen dennoch der Zusatzabgabe unterwerfen könnte."

Die Look-through-Regel bedeutet, dass die Stadt den wirtschaftlich Berechtigten einer Einheit für Zwecke der Zusatzabgabe als Steuerpflichtigen behandelt; ein anderer Name im Grundbuch ändert also nicht, wer die Abgabe schuldet. Eine Umstrukturierung kann Privatsphäre und Haftung betreffen. Sie beseitigt die Zusatzabgabe selbst jedoch nicht.

"Diese Werte wurden bei Immobilien mit deutlich niedrigeren Werten angesetzt, aber der Steuersatz ist viel höher", fügte Moderski hinzu. "Wenn man über die Bewertung nachdenkt, muss man beide Seiten betrachten." Dennoch beobachtet sie mehr Anfragen von Eigentümern, die nicht zum typischen Trust- und Estate-Klientel gehören. "Ich kann sagen, besonders bei höher profilieren Fällen, dass sie das vielleicht wollen, weil sie nicht möchten, dass diese öffentlichen Informationen dort draußen sind." Privatsphäre bleibt also ein reales Motiv — die Look-through-Regel betrifft die Steuer, nicht die öffentliche Sichtbarkeit der Daten. Eine Immobilie in einer LLC mit dem Namen "Five Park Place Trust" erscheint in öffentlichen Registern anders als eine Immobilie im Namen einer Privatperson.

Wie die Wohlhabenden ihre Vermögenswerte titulieren

Fischer wollte keine konkreten Namen kommentieren, die in jüngster Berichterstattung über Immobilienlisten aufgetaucht sind, bemerkte aber ein Muster bei der Strukturierung durch ultrareiche Eigentümer: Wer Anonymität anstrebt, benennt Trusts häufig mit nicht zusammenhängenden Namen — etwa "the XYZ trust" oder "the Five Park Place trust" — statt mit dem eigenen Namen, und häufig ist es der widerrufliche Living Trust, also das Fundament eines umfassenderen Nachlassplans, der die Immobilie hält. Er schlug vor, dass der Pied-à-terre-Fall für eine konkrete strukturelle Lösung spricht, die auch Haushalte mit mittlerem Einkommen in Betracht ziehen könnten: eine eigenständige Einheit, die ausschließlich dazu dient, Immobilien für das öffentliche Bewertungsregister zu halten, getrennt von der größeren Nachlassstruktur einer Person. So würde Privatsphäre in den Grundstücksunterlagen nicht jedes Mal eine Umstrukturierung des gesamten Nachlasses erfordern, wenn sich das Gesetz ändert.

Was passiert, wenn es keinen Plan gibt

Die folgenreichste Variante dieser Nachhol-Gespräche dreht sich gar nicht um die Pied-à-terre-Steuer. Es geht darum, was mit einem Haus passiert, wenn der Eigentümer stirbt.

Fischer schilderte einen Fall, der ihm in Erinnerung geblieben ist: Ein Mandant starb Anfang 30 ohne Testament und hinterließ einen Ehepartner und kleine Kinder. Nach dem New Yorker Intestate Law — das gilt, wenn es kein Testament gibt; Probate, so Fischer, ist eigentlich das Verfahren, das nach einem vorhandenen Testament folgt — wurde der Nachlass per Gesetz zwischen der Witwe und einem Trust für die Kinder aufgeteilt. Die Wohnung des Paares wurde zur Hälfte der Witwe und zur Hälfte in einen Trust für ein minderjähriges Kind übertragen. "Nicht das, was der arme 30-jährige Ehemann gewollt hätte", sagte Fischer, aber da es kein Dokument gab, das seinen Willen festhielt, lieferte das Gesetz die Antwort.

Ein Trust ändert das. Er erlaubt es einem Eigentümer, nicht nur zu bestimmen, wer erbt, sondern auch wann und wie — etwa indem ein Erbe vor dem Zugriff eines 18-Jährigen geschützt, Vermögen aus einem streitigen Nachlassverfahren herausgehalten und die von Fischer so bezeichnete "geschützte" Qualität von Vermögen für die nächste Generation bewahrt wird, so wie sie für die Person geschützt war, die es aufgebaut hat.

Nichts davon ist neu. Diese Planung stand schon immer jedem offen, der bereit war, dafür zu bezahlen. Neu im letzten Monat war, dass eine Tabelle einige hunderttausend New Yorker Hauseigentümer kurz darauf aufmerksam machte, dass ihr Name in einem öffentlichen Register stand, über das sie nie nachgedacht hatten — und einige begannen Fragen zu stellen, die ihre wohlhabenderen Nachbarn schon vor Jahren beantwortet hatten.

Dieser Haftungsaspekt gilt für ein Einfamilienhaus in Bayside ebenso wie für ein Penthouse in Manhattan. Fischers Stolper-und-Sturz-Beispiel ist simpel: Wenn sich jemand auf dem Grundstück eines Hauseigentümers verletzt und die Immobilie in einer LLC oder einem Trust statt im Namen des Eigentümers steht, "wäre das Einzige, was von dieser Klage betroffen wäre, das Vermögen innerhalb dieser LLC oder dieses Trusts. Mein gesamtes persönliches Vermögen wäre also geschützt." Es gebe Möglichkeiten, diese Struktur zu durchbrechen, sagte er, aber solange die Einheit ordnungsgemäß geführt werde — und nicht "wie ein Sparschwein" behandelt werde — ende das persönliche Risiko an der Grenze des Trusts oder der LLC.

Das wird auch von Denisse Moderski betont, einer State-and-Local-Tax-Partnerin bei PKF O'Connor Davies. "Selbst bei einem Trust hat die Stadt klargestellt, dass sie ein Look-through-Prinzip anwendet. Selbst wenn Sie also damit beginnen, Immobilien in einen Trust zu übertragen", sagte sie Fortune, "müssen Sie sich weiterhin fragen, welche Unterlagen die Stadt durchsehen wird — denn es besteht das potenzielle Risiko, dass selbst wenn Sie diese Immobilie in eine LLC oder eine andere Einheit übertragen, diese Look-through-Regel greift und einen Steuerpflichtigen dennoch der Zusatzabgabe unterwerfen könnte."

Diese Geschichte wurde ursprünglich auf Fortune.com veröffentlicht