Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken stieg auf 6,71 % und damit auf den höchsten Stand seit Juli des Vorjahres, wie aus der heute veröffentlichten wöchentlichen Erhebung von Freddie Mac für die Woche bis Mittwoch, den 2. September, hervorgeht. Abgesehen von einigen kurzzeitigen Ausschlägen nach oben bewegt sich der Satz seit September 2022 in einer Bandbreite von 6,0 % bis 7,0 %.

Aus historischer Sicht sind Hypothekenzinsen im Bereich von 6–7 % nicht hoch. Erhöht wirken sie nur vor dem Hintergrund der 14 Jahre finanzieller Repression zwischen 2008 und 2022, als die Federal Reserve die kurzfristigen Zinsen nahezu auf Null senkte und die Hypothekenzinsen durch Anleihekäufe im Billionenbereich – finanziert durch Geldschöpfung – von hypothekarisch besicherten Wertpapieren (MBS) und Staatsanleihen drückte.

Für Kaufinteressenten und Eigentümer, die eine Refinanzierung erwägen, bedeutet dies praktisch, dass die monatlichen Raten für einen bestimmten Kreditbetrag weit höher ausfallen als in der Ära der Sätze unter 3 %. Dies ist ein Grund, warum die Wohnungserschwinglichkeit auch angesichts historisch betrachtet moderater Zinsen ein dauerhaftes politisches und wirtschaftliches Thema bleibt.

Der Spread zwischen Staatsanleiherenditen und Hypothekenzinsen

Der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken orientiert sich an der Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, liegt aber darüber. Da Häuser verkauft oder Darlehens refinanziert werden, wird eine 30-jährige Hypothek im Durchschnitt nach etwa 12 Jahren abgelöst. Der Abstand zwischen beiden Sätzen – der Spread – schwankt im Zeitverlauf.

In den Jahren 2022 und 2023 weitete sich der Spread auf über 3 Prozentpunkte aus, der höchste Stand seit den frühen 1980er-Jahren. Das bedeutete, dass Hypothekenzinsen im Verhältnis zu den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen ungewöhnlich hoch waren. Danach begann sich der Spread zu verengen und lag Ende 2025 bei 2 Prozentpunkten.

Um den Spread weiter zu verengen und die Hypothekenzinsen zu senken, kündigten Fannie Mae und Freddie Mac – beide seit der Finanzkrise 2008 in staatlicher Verwahrung – am 8. Januar 2026 mit großem Aufwand an, die Rückkäufe zuvor ausgegebener MBS erheblich zu beschleunigen.

Zur Finanzierung dieser Rückkäufe nutzen beide Unternehmen operative Cashflows, die sonst für den Kauf von Staatsanleihen verwendet worden wären, und bauen Staatsanleihen aus ihren Bilanzen ab – ersetzen also faktisch Staatsanleihen durch eigene MBS. Damit wandelten sich Fannie und Freddie, früher große Käufer und Halter von Staatsanleihen, zu Verkäufern von Staatsanleihen, was die Renditen nach oben treiben hilft. Das Ergebnis ist ein engerer Spread, der teilweise durch höhere Staatsanleiherenditen erreicht wird.

Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen gab heute, nach einem Anstieg zu Wochenbeginn, auf 4,77 % nach und liegt damit im oberen Bereich der seit Mitte 2023 vorherrschenden Spanne von 4–5 %. Bevor die finanzielle Repression der Fed 2008 begann, galt diese Spanne von 4–5 % als unteres Ende des bisherigen Vier-Jahrzehnte-Spektrums.

Der Spread selbst verdient Beachtung: Die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen liegt im Wesentlichen unverändert zum Stand von Oktober 2023, während der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken im selben Zeitraum um einen vollen Prozentpunkt gesunken ist – und der Spread hat sich um denselben Betrag verengt.

Wo der Spread derzeit steht

Der wöchentliche Durchschnittssatz für 30-jährige Hypotheken bis Mittwoch lag bei 6,71 % (Messgröße von Freddie Mac), die wöchentliche Durchschnittsrendite 10-jähriger Staatsanleihen bei 4,74 %. Damit lag der Spread am Mittwoch bei 1,97 Prozentpunkten. Das entspricht fast exakt dem Stand Ende Dezember 2025 und Anfang Januar 2026 – vor der Ankündigung des groß angelegten MBS-Rückkaufprogramms durch Fannie und Freddie sowie Trump. All diese Werte liegen jedoch etwa 1 Prozentpunkt unter den Niveaus von Mitte bis Ende 2023, als der Spread zeitweise bei rund 3 Prozentpunkten lag.

Eine Vielzahl von Faktoren bewegt den Spread, darunter:

• Dynamik am MBS-Markt: Käufer und Verkäufer im rund 12-Billionen-Dollar-Markt für MBS, dem zweitgrößten Anleihenmarkt nach dem Markt für US-Staatsanleihen.
• Die Fed: Durch den Abbau von MBS trägt die Fed zu einem weiteren Spread bei. Unter der quantitativen Straffung (QT) weitete sich der Spread von Ende 2022 bis 2023 auf rund 3 Prozentpunkte aus. Obwohl die QT im Dezember 2025 endete, läuft der MBS-Abbau weiter.
• Fannie und Freddie: Seit Ende 2025 tragen ihre Rückkäufe eigener MBS zu einem engeren Spread bei.

Der durchschnittliche Satz für 30-jährige Festhypotheken lag bei 6,21 %, bevor Fannie und Freddie – und Trump – am 8. Januar die Ausweitung des Rückkaufprogramms ankündigten. Bis Ende Februar fielen die Hypothekenzinsen auf 6,01 %. Danach stiegen sie erneut, da die Rendite 10-jähriger Anleihen anzog, und liegen nun bei 6,71 % – dem höchsten Stand seit über einem Jahr –, während der Spread trotz der Rückkäufe bei rund 2 Prozentpunkten feststeckt. Die Frage lautet: Wo stünden die Hypothekenzinsen ohne die Rückkäufe – über 7 %?

Für Leser, die die weitere Entwicklung verfolgen: Entscheidend sind der Verlauf der Rendite 10-jähriger Staatsanleihen, das Tempo des laufenden MBS-Abbaus der Fed sowie Umfang und Dauer des Rückkaufprogramms von Fannie und Freddie – jeder dieser Faktoren fließt unmittelbar in den Spread und damit in den Zinssatz ein, den Hypothekennehmer tatsächlich zahlen.

Der Einfluss der Fed auf den Spread

Während der quantitativen Lockerung (QE) kaufte die Fed MBS, um den Spread zwischen Staatsanleiherenditen und Hypothekenzinsen zu verengen und zugleich die Langfristzinsen insgesamt zu drücken – sie unterdrückte die Hypothekenzinsen also auf zwei Wegen. Der Spread verengte sich auf weniger als 1,5 Prozentpunkte, und da auch die Staatsanleiherenditen fielen, sanken die Hypothekenzinsen unter 3 % – selbst als die Inflation auf fast 9 % anzog.

Diese Periode finanzieller Repression führte nach Darstellung des Autors zur schlimmsten Inflation seit 40 Jahren und zum größten Anstieg der Hauspreise aller Zeiten und begründete die heute sogenannte „Erschwinglichkeitskrise“.

Die QE endete Anfang 2022, und in der zweiten Jahreshälfte 2022 begann die QT, als die Fed den MBS-Abbau einleitete. Sie reduziert ihre MBS weiterhin in einem Tempo von rund 15–18 Milliarden US-Dollar pro Monat – bestimmt durch die durchgereichten Principal-Zahlungen, die MBS-Halter erhalten, wenn die zugrunde liegenden Hypotheken abgelöst oder durch monatliche Tilgungszahlungen herabgesetzt werden. Nach dem Ende der QT im vergangenen Dezember kaufte die Fed kurzlaufende Schatzanweisungen (T-Bills), um den MBS-Abbau auszugleichen.

Bis heute hat die Fed 827 Milliarden US-Dollar oder 30 % der während der QE erworbenen MBS abgebaut, davon 190 Milliarden US-Dollar in den vergangenen 12 Monaten und 17 Milliarden US-Dollar in den vergangenen vier Wochen.

Das Ende der QE Anfang 2022 – beginnend mit den entsprechenden Erwartungen im Vorfeld –, anschließend die QT und der MBS-Abbau waren wesentliche Faktoren für die damalige Ausweitung des Spreads. Die Verlangsamung der QT im Jahr 2024 und ihr Ende 2025 nahmen viel Druck vom Spread, der sich bis Ende 2025 um 1 Prozentpunkt verengte. Der laufende MBS-Abbau belastet den Spread jedoch weiterhin.

Der drohende 7-%-Hypothekenzins

Bei 6,71 % sind die Hypothekenzinsen nicht weit von der 7-%-Marke entfernt, die sie 2023 bereits überschritten hatten, als der Spread bei 3 Prozentpunkten lag. Die Rückkäufe von Fannie und Freddie scheinen den MBS-Abbau der Fed in Bezug auf den Spread auszugleichen, auch wenn sie die Staatsanleiherenditen möglicherweise nach oben treiben, indem sie beide Unternehmen aus dem Staatsanleihenmarkt herausziehen.

Die Rückkäufe könnten der einzige Faktor sein, der die Hypothekenzinsen unter 7 % hält, indem sie den Spread nahe 2 Prozentpunkten halten, statt ein weiteres Auseinanderdriften zuzulassen. In diesem Szenario würde der Satz für 30-jährige Festhypotheken die 7 % überschreiten, sobald die Rendite 10-jähriger Staatsanleihen über 5 % steigt und dort bleibt – statt die 5 % nur kurz zu berühren und wieder zurückzuweichen, wie es im Oktober 2023 spektakulär der Fall war.

Quelle: Wolf Street