Der Schwung des philippinischen Büromarkts kam im zweiten Quartal (Q2) 2026 zum Erliegen, da geopolitische Unsicherheit infolge der Krise im Nahen Osten Mieter dazu veranlasste, Zeitplan, Kosten und Flächenverpflichtungen neu zu bewerten. Leasing-Entscheidungen wurden in die zweite Jahreshälfte verschoben, wobei Mieter angesichts höherer Kapitalaufwandsannahmen Verlängerungen gegenüber Umzügen oder Erweiterungen den Vorrang gaben. Dennoch verfügt der Markt über Hebel für eine Erholung, zumal Vermieter um eine selektivere Mieterschaft konkurrieren und Mieter Flexibilität, Compliance und Standort sorgfältiger abwägen. Flexible Arbeitsflächen und Managed Solutions gewinnen an Zugkraft, während die Administrative Order (AO) Nr. 45 voraussichtlich das Spektrum der von der Philippine Economic Zone Authority (PEZA) akkreditierten Optionen in Metro Manila erweitern und die Anforderungen von IT- und Business-Process-Management-(IT-BPM-)Unternehmen sowie Global Capability Centern (GCC) unterstützen wird.

Nahost-Krise dämpft die Büronachfrage

Bis zum ersten Halbjahr (H1) 2026 verzeichnete Metro Manila 336.000 Quadratmeter (qm) an Bürotransaktionen, wobei auf das zweite Quartal 145.000 qm entfielen. Dies entsprach einem Rückgang von 24 % gegenüber dem Vorquartal und machte Q2 zu einem der schwächeren Quartale seit 2024. Die Verlangsamung spiegelte aufgeschobene Leasing-Entscheidungen wider, keine flächendeckende Kontraktion, da Flächenrückgaben auf normalem Niveau blieben und weiterhin überwiegend auf natürliche Ausläufe von Mietverträgen statt auf größere Verkleinerungen oder Vertragskündigungen zurückzuführen waren.

Die zentralen Geschäftsdistrikte (Central Business Districts, CBDs) blieben die Stütze der Nachfrage. Der Makati CBD führte Metro Manila mit rund 65.000 qm an Transaktionen im H1 2026 an, gefolgt von Fort Bonifacio mit 63.000 qm. Mandaluyong verzeichnete mit 47.000 qm die stärkste Verbesserung, gestützt auf eine große Pre-Leasing-Transaktion in einem künftigen Büroprojekt. Traditionelle Mieter blieben die größte Nachfragequelle, gefolgt von Third-Party-Outsourcing-Unternehmen und GCCs.

Außerhalb von Metro Manila schwächte sich die Büroimmobiliennachfrage in den Provinzen erheblich ab. Die Provinztransaktionen im H1 2026 erreichten nur 65.000 qm gegenüber 159.000 qm ein Jahr zuvor – das schwächste Halbjahresergebnis seit 2022. Iloilo lag mit 22.000 qm an Transaktionen vorn, gefolgt von Cebu mit 19.000 qm, wobei letzteres weiterhin durch das begrenzte verfügbare Angebot im Cebu IT Park und im Cebu Business Park eingeschränkt blieb.

Überarbeitete Leerstands- und Netto-Aufnahmeprognosen

Die Leerstandsquote in Metro Manila lag zum H1 2026 bei 19 %, blieb damit gegenüber den vergangenen Quartalen weitgehend stabil und verbesserte sich gegenüber 20 % ein Jahr zuvor. Angesichts der schwächeren Nachfrage revidierte Colliers seine Prognose für die Netto-Flächenaufnahme des Gesamtjahres 2026 auf 300.000 qm und seine Jahresendprognose für die Leerstandsquote auf 19,3 %. Im H1 2026 gab es keine neuen Fertigstellungen, doch werden in der zweiten Jahreshälfte rund 434.000 qm neues Angebot erwartet, was den Druck auf Vermieter erhöht, sich über Preise, Ausstattung und Gebäudeakkreditierungen zu differenzieren. Damit wird die zweite Jahreshälfte zum entscheidenden Test dafür, wie viel Nachfrage das kommende Angebot aufnehmen kann, ohne dass Eigentümer ihre Zugeständnisse ausweiten oder ältere Bestände neu positionieren müssen.

Flexibel nach vorn

Flexible Arbeitsflächen haben sich zu einem der deutlichsten Lichtblicke des Marktes entwickelt. Die Netto-Flächenaufnahme verdoppelte sich im Jahresvergleich auf rund 6.000 Arbeitsplätze im H1 2026, während der Flex-Bestand in Metro Manila rund 60.000 Arbeitsplätze erreichte. Anbieter flexibler Arbeitsflächen machten zudem einen erheblichen Teil der Nachfrage traditioneller Mieter aus, was die Nachfrage nach dieser Art von Büromodell widerspiegelt.

Der Reiz liegt auf der Hand: Flex- und Managed Solutions wandeln langfristige, kapitalintensive Verpflichtungen in kürzere und besser skalierbare Verpflichtungen um. Für Mieter, die bezüglich Personalwachstum, hybrider Arbeitsmodelle oder des Zeitpunkts von Erweiterungen noch unsicher sind, bietet dieses Modell größere Agilität und verringert das Fit-out-Risiko. Für Vermieter kann eine Partnerschaft mit Flex-Betreibern helfen, leerstehende Etagen schneller zu aktivieren, eine Pipeline künftiger konventioneller Mieter aufzubauen und die Wettbewerbsfähigkeit in Gebäuden zu verbessern, in denen die Nachfrage nach klassischen Mietverträgen nachgelassen hat.

AO Nr. 45 zur Unterstützung der Nachfrage

Die Administrative Order Nr. 45 kommt für den Bürosektor zu einem wichtigen Zeitpunkt. Durch die Ausnahme von IT-Parks und IT-Zentren in Metro Manila vom Moratorium gemäß AO Nr. 18 dürfte die Regelung ein breiteres Spektrum an PEZA-konformen Standorten für IT-BPM-Unternehmen und GCCs wieder öffnen. Zum H1 2026 verfügte Metro Manila über rund 7,9 Millionen qm PEZA-akkreditierten Bürobestands, von denen rund 1,46 Millionen qm zur Vermietung zur Verfügung standen. Colliers schätzt zudem, dass rund 681.000 qm verfügbarer Fläche, die derzeit im PEZA-Prüf- oder Antragsverfahren ist, bei Genehmigung zum konformen Bestand hinzukommen könnten.

Dies dürfte jenen Mietern zugutekommen, die Leasing-Entscheidungen aufgrund begrenzter PEZA-Optionen in bevorzugten Teilmärkten aufgeschoben hatten. Die Wirkung wird jedoch je nach Standort unterschiedlich ausfallen. Fort Bonifacio, der Makati CBD und der C5-Korridor bieten nach wie vor relativ enge Spielräume für die Standortwahl, während Teilmärkte wie die Bay Area, Makati Fringe, Quezon City und der Ortigas CBD über größere Bestände an aktuellem und potenziellem PEZA-Angebot verfügen. Mieter sollten daher frühzeitig handeln, ihre Auswahl erweitern und Vermieter einbeziehen, deren Akkreditierung noch läuft.

Fazit

Solange die Krise im Nahen Osten weiter auf die Leasing-Stimmung drückt, sollten Mieter einen passiven Abwarteansatz vermeiden. Mietvertragsprüfungen sollten 18 bis 24 Monate vor Ablauf beginnen, um Verhandlungsmacht zu wahren, günstige Konditionen zu sichern und Flächen zu identifizieren, die den langfristigen Geschäftsanforderungen entsprechen. PEZA-registrierte Mieter sollten sowohl akkreditierte als auch in Prüfung befindliche Gebäude beobachten, insbesondere in engen Lagen, in denen konformes Angebot schnell absorbiert werden kann. Flexible Arbeitsflächen und Managed Solutions sollten auch dort erwogen werden, wo Auslastung, Personalbestand oder Kosten unsicher bleiben.

Bei der Standortwahl sollten zudem Transit-orientierte Entwicklungen stärker berücksichtigt werden. Da die Pendelzeit zunehmend mit der Mitarbeiterbindung und der Beteiligung an Rückkehr-an-den-Arbeitsplatz-Modellen zusammenhängt, werden Lagen in der Nähe bestehender und geplanter Verkehrsknotenpunkte voraussichtlich resilienter bleiben. Vermieter sollten sich derweil auf einen selektiveren Mietermarkt einstellen, indem sie die Ausstattung verbessern, grüne Zertifizierungen anstreben und ältere PEZA-Objekte durch Sanierung, Neupreisung oder klarere Nachhaltigkeitsstrategien neu positionieren. Der Markt durchläuft möglicherweise einen schwächeren Zyklus, doch Mieter und Vermieter, die frühzeitig handeln, sind am besten positioniert, wenn die Nachfrage zurückkehrt.

Kevin Jara ist Director und Head of Tenant Representation, Kath Taburada ist Senior Market Analyst bei Colliers Philippines.