Indiens Wohnungsmarkt vollzieht laut CareEdge Ratings einen strukturellen Wandel hin zu Premium- und Luxusimmobilien, während das Segment des bezahlbaren Wohnraums bei neuen Projektstarts stetig an Anteil verliert.

Die Ratingagentur nannte die stärkere Nachfrage wohlhabender Käufer und steigende Entwicklungskosten als zentrale Treiber dieses Übergangs. Der Wandel findet statt, obwohl die Wohnungsumsätze in einigen der großen Städte Indiens nachlassen, wo Belastungen durch die Erschwinglichkeit und eine vorsichtigere Kaufstimmung die Aktivität dämpfen. Steigende Inputkosten und Bodenpreise haben günstigeren Projekte für Entwickler weniger tragfähig gemacht, während die Nachfrage nach der Pandemie von größeren, besser finanzierten Käufern getragen wurde, die weniger auf Wohnkredite angewiesen sind.

Bezahlbarer Wohnraum verliert Anteil an das Premium-Segment

Die Einschätzung von CareEdge Ratings verweist auf eine veränderte Zusammensetzung des neuen Angebots: Entwickler konzentrieren ihre Projektstarts zunehmend auf die Premium- und Luxuskategorien statt auf das Segment bezahlbaren Wohnraums, das einst den indischen Wohnungsmarkt dominierte. Der Trend stellt eine Umkehrung der Jahre nach 2015 dar, als bezahlbarer Wohnraum den Großteil der Projektstarts ausmachte, unter anderem gefördert durch staatliche Anreize wie das kreditgebundene Subventionsprogramm im Rahmen der Pradhan Mantri Awas Yojana. Das Auslaufen dieses Subventionszeitraums sowie hohe Bau- und Landkosten haben Projekte unter 45 Lakh Rupien für Bauträger unattraktiver gemacht, auch wenn die Nachfrage von Ersterwerbern in dieser Preisklasse preissensibel bleibt.

Bilanzen der Entwickler stärken sich

Neben der Verschiebung der Nachfragestruktur stellte die Agentur fest, dass sich die Bilanzen der Entwickler gestärkt haben, was die gesündere Finanzlage der Branche widerspiegelt. Die Konsolidierung folgte auf die branchenweite Krise der 2010er Jahre, in der hoch verschuldete Bauträger, stockende Projekte sowie die Demonetisierung 2016 und nachfolgende politische Änderungen schwächere Akteure verdrängten. Größere börsennotierte Entwickler, die in den vergangenen Jahren einen wachsenden Anteil der Projektstarts und Verkäufe erobert haben, profitierten von verbesserten Vorverkaufserlösen und geringerer Verschuldung, wodurch sie Premiumprojekte mit geringerer Abhängigkeit von externen Krediten finanzieren können.

Wohnungsumsätze zeigen deutliche cityweise Divergenz

Der Bericht hob zudem erhebliche Unterschiede in der Leistung der Wohnungsmärkte zwischen den Städten hervor.

West- und Nordmärkte schwächer; südliche Städte bleiben resilient

Die Wohnungsumsätze in den West- und Nordmärkten haben nachgelassen, während südliche Städte resilient geblieben sind, so CareEdge Ratings. Die Divergenz spiegelt unterschiedliche lokale Dynamiken wider: Die Region Mumbai (MMR) und die National Capital Region kühlen nach einem starken Nachpandemie-Boom ab, in dem die Preise schneller stiegen als die Einkommen, während Bengaluru, Hyderabad und Chennai weiterhin eine stetige Absorption verzeichnen, gestützt durch anhaltendes Beschäftigungswachstum bei Angestellten in der Informationstechnologie und verwandten Sektoren.

Wie sich der Premiumisierungstrend weiterentwickelt, wird vom Verlauf der Wohnkreditzinsen, vom Einkommenswachstum der Haushalte und davon abhängen, ob Entwickler einen Wiedereinstieg in das Segment bezahlbaren Wohnraums prüfen – ein Bereich, in dem staatliche Förderpolitik und die Lagerhaltungsökonomie die entscheidenden Faktoren bleiben.

Quelle: Economic Times Markets