Einfamilienhauspreise in 15 größeren US-Städten 11% bis 26% unter dem Höchststand, während San Francisco von der Liste verschwindet
Wichtige Erkenntnisse
- •Bis Juli lagen die Preise für Einfamilienhäuser der mittleren Preisklasse in 15 größeren Märkten saisonbereinigt 11% bis 26% unter ihren Höchstständen, die meist Mitte 2022 erreicht wurden, nachdem der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins nach der ersten Zinserhöhung der Fed im März 2022 von rund 3% auf über 7% gestiegen war.
- •Austin verzeichnete mit 26% den stärksten Rückgang, gefolgt von Oakland mit 24%; Hayward (-13%) und Contra Costa County (-12%) komplettieren Kaliforniens drei East-Bay-Einträge, und auch drei Counties in Florida schafften es auf die Liste.
- •San Francisco fiel von der Liste, nachdem sich sein Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 15% auf 6% verengt hatte; Wolf Street führt dies auf Ausgaben von KI-Unternehmen wie Anthropic zurück.
- •Bauträger im Raum Dallas-Fort Worth, wo McKinney um 14% und Fort Worth um 11% fiel, senken Hypothekenzinsen und bieten Anreize für Neubauten an, was den Wettbewerb am Markt für Bestandsimmobilien erhöht.
- •Die Rückgänge erfolgen vor dem Hintergrund einer schwächeren Nachfrage, da die ausstehenden Hausverkäufe in den USA auf den zweittiefsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen gefallen sind.
Lokale Wohnungsmärkte bewegen sich selten im Gleichschritt. Diese Analyse erfasst größere Märkte, in denen die Preise für Einfamilienhäuser der mittleren Preisklasse in den vergangenen Jahren deutlich von ihren jeweiligen Höchstständen gefallen sind — mit anderen Worten: in denen sich die Erschwinglichkeitskrise etwas entspannt hat.
Bis Juli waren die Preise für Einfamilienhäuser der mittleren Preisklasse in den 15 größeren Städten und Counties auf dieser Liste saisonbereinigt um 11% bis 26% gegenüber ihren Höchstständen gefallen. Diese lagen meist Mitte 2022, zwei der Märkte erreichten ihre Spitzenwerte jedoch erst 2024. Diese Höchststände Mitte 2022 fielen mit dem Anstieg der Finanzierungskosten nach der ersten Zinserhöhung der Federal Reserve im März 2022 zusammen: Der durchschnittliche 30-jährige Festhypothekenzins stieg vom Jahresbeginn 2022 von rund 3% bis zum Herbst auf über 7% und verschlechterte die Erschwinglichkeit für Käufer, die auf Finanzierung angewiesen sind, deutlich.
Die Aufnahmehürde wurde für Juli von -10% auf -11% angehoben, um die Liste übersichtlich zu halten. Als diese unregelmäßige Serie vor einem Jahr begann, lag die Schwelle bei 8%, wodurch eine kompakte Liste mit nur 10 Märkten entstand; der größte Rückgang betrug damals 22%. Fünf weitere größere Städte verzeichneten Preisrückgänge von 10%. Die Preisrückgänge vollziehen sich zudem vor dem Hintergrund einer allgemein schwächeren Nachfrage — die ausstehenden Hausverkäufe in den USA sind auf den zweittiefsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen gefallen, wie im verlinkten Beitrag unten beschrieben.
Texas
Austin liegt mit einem Rückgang von 26% an der Spitze. Die große Metropolregion Dallas-Fort Worth stellt zwei Städte auf der Liste: McKinney (-14%) und Fort Worth (-11%). Weitere größere Städte in der Region schafften es nicht auf die Liste, darunter Frisco (-10%), Garland (-9%), Plano (-9%), Arlington (-7%) und die Stadt Dallas (-7%).
Die Region Dallas-Fort Worth zieht seit Jahren zahlreiche Unternehmen und Einwohner an und ist ein Ziel der Bauträger geworden, wobei im Rahmen dessen, was als „The Texas Miracle“ bekannt ist, viele neue Entwicklungen entstanden sind. Diese neuen Häuser konkurrieren nun mit bestehenden Häusern auf dem Markt. Bauträger, die ihre in einem zunehmend schwierigen Markt errichteten Häuser verkaufen müssen, senken Hypothekenzinsen, bieten niedrigere Preispunkte und gewähren Käufern Anreize — und der Markt für bestehende Häuser spürt diesen Druck. Solche Anreize sind zu einem festen Bestandteil der Bauindustrie geworden, da die Hypothekenzinsen lange nach dem Preissprung von 2022 erhöht blieben und Neubauten damit über einen Preis- und Finanzierungshebel verfügen, der einzelnen Wiederverkäufern in der Regel fehlt.
Andernorts in Texas verfehlte San Antonio (-10%) die angehobene Schwelle nur knapp, während Houston (-5%) und Corpus Christi (-3%) weiterhin mit ausreichendem Abstand darüber lagen.
Kalifornien
Kalifornien hat drei Märkte auf der Liste: Oakland (-24%); Hayward (-13%) am östlichen Ufer der San Francisco Bay; und Contra Costa County (-12%) in der East Bay, zu dem Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon und viele weitere kleinere Städte gehören. Alle drei sind East-Bay-Märkte, die vor ihrem Höchststand starke Preisanstiege während der Pandemie erlebt hatten.
San Francisco ist hingegen von der Liste verschwunden. Im Juli vor einem Jahr lag die Stadt mit einem Rückgang von 15% auf Platz vier; in diesem Jahr hat sich der Rückgang auf 6% verengt, da Geld von KI-Unternehmen wie Anthropic „links und rechts“ ausgegeben wurde und der Markt zu entgleisen begann — eine Entwicklung, die Wolf Street als von KI-Euphorie getriebenen Wohnungsmarkt beschreibt.
Weitere kalifornische Städte, die weiterhin mit sicherem Abstand von der Schwelle entfernt waren, sind Sacramento (-9%), Stockton (-8%), San Jose (-6%), San Diego (-4%) und Los Angeles (-4%).
Florida
Florida hat drei Counties auf dieser Liste. Die Städte in diesen Counties — viele davon bekannte Städte — sind einzeln zu klein, um aufgenommen zu werden, doch die Counties sind groß genug. Der Einfamilienhausmarkt in Florida ist nicht annähernd so schwach wie der Condo-Markt, bei dem in mehreren Märkten der Boden weggebrochen ist. Diese Schwäche bei Condos spiegelt sektorspezifische Belastungen wider, darunter stark steigende Versicherungsprämien im gesamten Bundesstaat und — nach dem Einsturz des Surfside-Condo-Gebäudes im Jahr 2021 — staatliche Vorgaben, wonach ältere Gebäude strukturelle Inspektionen bestehen und Rücklagen bilden müssen; diese Kosten treffen insbesondere Condo-Eigentümer und -Gemeinschaften.
Unterhalb der Schwelle
Es gibt viele weitere größere Städte, in denen die Preise für Einfamilienhäuser der mittleren Preisklasse seit ihren jeweiligen Höchstständen in früheren Jahren gefallen sind, jedoch um weniger als 11%. Unter den größeren Märkten liegen San Antonio und Frisco, beide bei -10%, am nächsten an der aktuellen Schwelle — und die Zusammensetzung der Liste hat sich seit Beginn der Serie bereits deutlich verändert, nachdem San Francisco vor einem Jahr noch auf Platz vier lag und dann ganz herausfiel.
Methodik und Daten
Bei diesen Preisen handelt es sich um saisonbereinigte Dreimonatsdurchschnitte von Einfamilienhäusern der mittleren Preisklasse — also der mittleren Wertklasse innerhalb jedes Marktes — in „cities“ oder „counties“. Alle Daten stammen aus dem Zillow Home Value Index (ZHVI), der auf Millionen von Datenpunkten aus der Zillow-„Database of All Homes“ basiert und öffentliche Unterlagen (Steuerdaten), MLS, Maklerfirmen, lokale Realtor-Verbände, Immobilienmakler und Haushalte in den gesamten USA einbezieht. Er enthält Preisdaten für Off-Market-Transaktionen und Verkäufe von Eigentümern an Käufer ohne Makler. Es handelt sich nicht um Medianpreise.
Für die 15 größeren Städte mit Preisrückgängen von 11% bis 26% sind die in jeder Tabelle von links nach rechts angegebenen Kennzahlen: der Preisrückgang vom Höchststand, die Veränderung gegenüber dem Vormonat (MoM), die Veränderung gegenüber dem Vorjahr (YoY) und der verbleibende Anstieg seit Januar 2000.
Quelle: Wolf Street
