Werteorientiertes Investieren hat ein Marketingproblem. Mit dem Wachstum des Segments hat sich das Label schneller verbreitet als die Substanz dahinter. Betreiber, die tatsächlich Gemeinschaftsinfrastruktur in ihre Objekte integrieren, und Betreiber, die Wirkungssprache als Mittel zur Kapitalbeschaffung einsetzen, sind von außen immer schwerer zu unterscheiden. Laut Steven Libman, Gründer von Investing With Purpose, kommt der Unterschied auf einen Punkt zurück: messbare, berichtete und überprüfbare Wirkung – und die meisten, die dieses Label führen, können sie nicht vorlegen.

„Ich glaube nicht, dass das immer absichtlich unehrlich ist“, sagt Libman. „Ich glaube, viele Menschen meinen es tatsächlich gut. Aber ich habe Sorge, wenn es zu einem Marketinglabel wird.“

Der ESG-Sektor dient hier als warnendes Beispiel. Ein Jahrzehnt voller Wirkungssprache, Renditen unter Benchmark und begrenzt überprüfbarer Ergebnisse hat Anleger bei Werteversprechen insgesamt skeptisch gemacht. Diese Entwicklung erklärt, warum Betreiber werteorientierter Immobilien heute mehr als nur gute Absichten vorlegen müssen: Wenn die Berichterstattung dünn ist, lässt sich die Mission kaum noch von Markenkommunikation unterscheiden. Werteorientierte Immobilien laufen Gefahr, dasselbe Muster zu wiederholen, wenn Betreiber eine einfache Frage nicht beantworten können: Wie belegen Sie, dass Sie tatsächlich tun, was Sie sagen?

Geprüfte Finanzzahlen sind die Mindestvoraussetzung

Die grundlegenden Due-Diligence-Fragen für jeden Immobilienbetreiber gelten ebenso für werteorientierte Betreiber: geprüfte Finanzzahlen, Ausschüttungshistorie, Quartalsberichterstattung, Gesamtrisikoprofil, Renditehistorie. Diese Punkte sind nicht optional, nur weil ein Betreiber mit einer Mission spricht. Sie sind der Mindeststandard, und jeder Betreiber, der sie nicht vorlegen will, sollte unabhängig davon, wie überzeugend die Geschichte klingt, mit Skepsis betrachtet werden.

Libman spricht darüber sehr klar. Die Glaubensdimension eines Vorhabens ersetzt keine Anlagedisziplin. Sie sollte danebenstehen und denselben Maßstäben an Transparenz und Rechenschaftspflicht unterliegen.

„Gibt es geprüfte Finanzzahlen? Man muss sich diese Dinge so ansehen, wie ein guter Anlageberater es in Bezug auf Gesamtrisiko, Gesamtrendite, geprüfte Finanzzahlen, die Häufigkeit von Ausschüttungen und den Inhalt der vierteljährlichen Finanzberichte tun würde“, sagt Libman. „Für uns unterscheiden sich diese Dinge nicht von den Impact-Kennzahlen, die wir erfassen. Wir sollten unseren Anlegern beides zur Verfügung stellen, damit sie die gesamte komplexe Realität dessen sehen, was passiert.“

Wie gemessene Wirkung tatsächlich aussieht

Über die finanzielle Mindestbasis hinaus verweist Libman auf ein konkretes strukturelles Signal, das Betreiber mit echter Gemeinschaftsinfrastruktur von jenen ohne diese trennt: die Fähigkeit, Impact-Kennzahlen mit derselben Regelmäßigkeit und Präzision zu berichten wie Finanzkennzahlen.

Bei Investing With Purpose geschieht dies in Form von Purposed Care Indicators – einem Berichtsrahmen, der Gemeinschaftsergebnisse quartalsweise neben den üblichen finanziellen KPIs erfasst. Wie viele Bewohner über Vor-Ort-Programme eingebunden wurden. Wie viele Hilfsleistungen erbracht wurden. Wie viele Einladungen zu Gemeinschaftsveranstaltungen ausgesprochen und angenommen wurden. Wie viele Kinder Schulmaterial, Lernförderung oder Nachmittagsprogramme erhalten haben.

Das sind keine Wunschwerte in einer Präsentation. Sie werden den Anlegern jedes Quartal zusammen mit dem operativen Nettoergebnis, den Belegungsraten und den Ausschüttungsübersichten berichtet. Die doppelte Berichterstattung schafft Rechenschaft auf beiden Ebenen – finanziell und gemeinschaftlich – und gibt Anlegern ein überprüfbares Bild davon, ob die Mission tatsächlich umgesetzt oder nur behauptet wird.

„Wie viele Menschen haben wir gesprochen, für wie viele Menschen haben wir gebetet, wie viele Hilfsleistungen wurden vor Ort erbracht – all das berichten wir an unsere Anleger zurück“, sagt Libman. „So hilft Ihre Investition uns, dieses Maß an Wirkung zu finanzieren.“

Die Frage, die jeder Prüfer stellen sollte

Für alle, die einen werteorientierten Mehrfamilienhaus-Betreiber prüfen, verdichtet Libman die Due-Diligence-Frage auf ihren Kern: Kann dieser Betreiber Ihnen mit Präzision und Verlässlichkeit zeigen, dass die beschriebenen Gemeinschaftsergebnisse im Objekt tatsächlich stattfinden?

Eine gute Geschichte ist kein Beweis. Ein Werteversprechen in einer Präsentation ist kein Beweis. Vierteljährliche Berichte, die sowohl die finanzielle Entwicklung als auch die Wirkung auf die Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum konsistent nachverfolgen, sind ein Beweis. Betreiber, die beides liefern können und bereit sind, Risiken ebenso wie Ergebnisse zu berichten, sind diejenigen, deren Aussagen ernst genommen werden können.

„Ehrliche Berichterstattung“, sagt Libman. „Haben Sie die Fähigkeit, das fortlaufend und korrekt zu berichten? Und werden Betreiber auch die Risiken dessen benennen, wie sich das innerhalb dieser Investition darstellt?“

Der Bereich der werteorientierten Immobilien wächst. Das Label wird sich weiter verbreiten. Die Anleger, die sich darin am besten zurechtfinden, werden diejenigen sein, die Nachweise verlangen und wissen, wie Nachweise tatsächlich aussehen.

Über Investing With Purpose: Investing With Purpose ist ein werteorientiertes Mehrfamilienhaus-Immobilienunternehmen mit Sitz in Bluffton, SC. Das Unternehmen investiert landesweit in Mehrfamilienobjekte und verbindet institutionelle Investmentsteuerung mit einem bewusst verankerten Werteansatz, bei dem Kapital auf Berufung trifft. Mehr unter iwpurpose.com.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine rechtliche, finanzielle oder Anlageberatung dar. Die hier geäußerten Ansichten und Meinungen spiegeln die der zitierten Personen wider und sind keine Empfehlung für ein Unternehmen, Produkt oder eine erwähnte Dienstleistung. Leser sollten eigene Recherchen durchführen und qualifizierte Fachleute konsultieren, bevor sie Anlageentscheidungen treffen.

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