Ein Zuhause gibt Familien Sicherheit und ein Fundament, auf dem sie ihre Zukunft aufbauen können. Für viele Filipinos bleibt der Besitz eines eigenen Hauses jedoch schwierig, da Immobilienpreise und Wohnkosten weiterhin schneller steigen als es sich die Haushalte leisten können. Die Philippinen verzeichnen einen Wohnungsbau-Rückstand von 3,7 Millionen Einheiten, was die Notwendigkeit unterstreicht, den Zugang zu angemessenem Wohnraum zu erweitern – insbesondere für Berufstätige und einkommensschwache Haushalte.

Um diese Lücke zu schließen, bedarf es Wohnungslösungen, die nicht nur die Verfügbarkeit von Wohneinheiten, sondern auch die Zahlungsfähigkeit der Familien berücksichtigen. Ohne beide Faktoren führt ein ausreichendes Wohnungsangebot möglicherweise nicht zu Wohneigentum für diejenigen, die es am dringendsten benötigen.

Die Antwort der Regierung ist das Programm Pambansang Pabahay Para sa Pilipino, auch bekannt als 4PH, das Wohneigentum erreichbarer machen und die Wohnungsmöglichkeiten landesweit ausbauen soll. Das Programm zielte zunächst auf den Bau von 1 Million Wohneinheiten jährlich ab, mit dem übergeordneten Ziel, informelle Siedlungen bis 2028 zu beseitigen. Es wurde seitdem über Apartmententwicklungen hinaus erweitert und umfasst nun horizontalen Wohnungsbau, Mietoptionen, gemeindebasierte Finanzierung sowie Partnerschaften mit privaten Bauträgern und staatlichen Institutionen – so kann die Regierung ein breiteres Spektrum an Lösungen für Filipinos mit unterschiedlichen Einkommen, Lebenssituationen und finanziellen Verhältnissen verfolgen.

Das erweiterte 4PH-Programm baut auf diesem Ansatz auf, indem es Land, Wohnungsbau und bezahlbare Finanzierung zusammenführt, um angemessene Wohnungen für philippinische Arbeitnehmer und einkommensschwache Familien zugänglicher zu machen.

Wohneigentum bezahlbarer machen

Monatliche Raten, Zinssätze und die Verfügbarkeit von Finanzierung entscheiden darüber, ob eine Familie Wohneigentum langfristig tragen kann. Der Pag-IBIG Fund, der staatliche Baudarlehensanbieter, hat versucht, diese Hürden durch subventionierte Wohnbaudarlehen im Rahmen von 4PH zu senken. Berechtigte Kreditnehmer können einen Vorzugszinssatz von 3% pro Jahr in Anspruch nehmen – insbesondere für Mindestlohnempfänger und Mitglieder mit niedrigem Einkommen gedacht –, während reguläre berechtigte Kreditnehmer einen Satz von 5% erhalten können. Die Differenz zwischen den beiden Sätzen ist der Ansatzpunkt der Subvention, was sich in niedrigeren monatlichen Raten für Kreditnehmer im Vorzugstarif auswirkt.

Im erweiterten Programm gilt der 3%-Satz fürchtigte Mitglieder mit einem Monatseinkommen von höchstens P34,000 außerhalb von Metro Manila und höchstens P47,000 in Metro Manila. Der Vorzugszinssatz ist für Erstkäufer ohne eingetragenes Eigentum vorgesehen und gilt in der Regel während der ersten fünf Jahre des Darlehens.

Berechtigte Kreditnehmer im Rahmen von Pag-IBIGs Early Bird Promo – die ersten 30,000 Kreditnehmer – können den Satz in den ersten 10 Jahren ihres Wohnbaudarlehens genießen, doppelt so lange wie der übliche Fünfjahreszeitraum.

Das erweiterte Programm hat auch Möglichkeiten für horizontalen Wohnungsbau eröffnet, darunter Haus-und-Grundstück-Pakete zum Preis von P950,000. Diese Entwicklungen bieten künftigen Hauseigentümern eine Alternative zum Apartmentwohnen und entsprechen dem Wunsch von Familien nach einem eigenen Haus mit eigenem Grundstück. Mitglieder, die den Vorzugszinssatz nicht erhalten, können dennoch an teilnehmenden Projekten und deren vergünstigten Paketpreisen teilnehmen, vorbehaltlich der geltenden Bedingungen.

Mietwohnraum und gemeindlicher Landerwerb

Bezahlbarer Wohnungsbau erfordert auch Lösungen für Menschen, die finanziell noch nicht bereit sind, eine Immobilie zu kaufen. In Anerkennung dessen hat das erweiterte 4PH-Programm Mietwohnraum in seinen Geltungsbereich aufgenommen und schafft damit einen weiteren Weg für Arbeitnehmer, Studierende und andere Filipinos, die bezahlbaren Wohnraum benötigen. Für Studierende an staatlichen Universitäten und Hochschulen können Miete und tägliche Lebenshaltungskosten die Bildungskosten erheblich erhöhen, während Arbeitnehmer möglicherweise Schwierigkeiten haben, eine preisgünstige Unterkunft in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu finden – was zu höheren Transportkosten und langen Pendelwegen führt.

Um die Entwicklung von Mietwohnraum zu fördern, bietet der Pag-IBIG Fund für berechtigte Bau- und Entwicklungsprojekte eine Finanzierung zu 3% Jahreszins in den ersten 10 Jahren an, mit Darlehenslaufzeiten von bis zu 30 Jahren. Diese Konditionen stellen die Mietwohnungsentwicklung unter denselben Vorzugsfinanzierungsschirm wie Wohnkaufsdarlehen.

Das Programm umfasst außerdem das Enhanced Community Mortgage Program (ECMP), das organisierten Gruppen von informellen Siedlerfamilien hilft, das von ihnen bewohnte Land zu erwerben oder durch bezahlbare Finanzierung auf geeignete Standorte umzusiedeln. Statt sich ausschließlich auf den Bau neuer Wohnanlagen zu stützen, unterstützt dieser Mechanismus Gemeinschaften, die eine formelle Eigentümerschaft an Land und Verbesserungen ihrer Lebensbedingungen anstreben. Er bietet zudem eine Alternative für Familien, die seit Jahren ohne formelle Landtitel leben und sich über ihr Bleiberecht im Ungewissen sind.

Im September gab das Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) die Verleihung von 913 Landtiteln an begünstigte Familien im Rahmen des ECMP bekannt, von denen mehr als 3,000 Menschen profitierten. Das DHSUD meldete außerdem, dass 47 ECMP-Projekte genehmigt wurden, von denen landesweit etwa 8,000 Familien profitieren. Durch das Programm können organisierte Gruppen gemeinsam Finanzierung und staatliche Unterstützung beantragen, was Familien einen weiteren Weg zu formellem Landbesitz eröffnet, ohne ihre angestammten Viertel verlassen zu müssen.

Partnerschaften stärken

Der Standort eines Zuhauses ebenso entscheidend sein wie sein Preis. Wohnungen weit entfernt von Arbeitszentren können für Arbeitnehmer höhere Transportkosten und längere Wege bedeuten. Eine Partnerschaft zwischen dem Pag-IBIG Fund und der Bases Conversion and Development Authority (BCDA will diesem Problem begegnen, indem Wohnungsbauvorhaben auf staatlichen Grundstücken in der Nähe von Beschäftigungsmöglichkeiten geprüft werden.

Auf der Grundlage eines am 8. Oktober unterzeichneten Memorandum of Agreement werden die beiden Behörden Wohnungs- und andere Entwicklungsmöglichkeiten auf ausgewiesenen BCDA-Grundstücken verfolgen. Der anfängliche Fokus umfasst rund 14 Hektar in der New Clark City, bestehend aus einem 10 Hektar großen Grundstück in Bamban, Tarlac, und einem 4 Hektar großen Grundstück in Capas, Tarlac. Auch Camp John Hay, der Morong Discovery Park und die Poro Point Freeport Zone wurden als mögliche Standorte für künftige Projekte identifiziert. Die beiden Behörden beabsichtigen, weitere Möglichkeiten zur Entwicklung von Wohnraum auf anderen geeigneten staatlichen Grundstücken zu prüfen, womit möglicherweise ein Modell für ähnliche Partnerschaften mit öffentlichen Institutionen und privaten Akteuren entsteht.

Darüber hinaus arbeitet das DHSUD mit dem Pag-IBIG Fund zusammen, um mehr private Bauträger in das erweiterte 4PH-Programm zu bringen. Bislang haben fünf große Bauträger Memorandums of Understanding mit dem Pag-IBIG Fund unterzeichnet: Megawide Construction Corp.; Ayala Land, Inc. über die Wohnmarken Amaia und Avida; SM Development Corp.; Filinvest Land, Inc.; und Robinsons Land Corp. Im Rahmen dieser Vereinbarungen werden die teilnehmenden Bauträger für ausgewählte Wohnprojekte Vorzugskonditionen und weitere Anreize für berechtigte Mitglieder des Pag-IBIG Fund anbieten.

Die Regierung plant außerdem die Einführung einer Finanzierungsregelung für Apartmenteinheiten zu Preisen von höchstens P3 Millionen in Toplagen. Diese Regelung – zusammen mit der Ausweisung weiterer Grundstücke im Rahmen der Pag-IBIG-BCDA-Vereinbarung und weiteren Bauträgerunterzeichnungen – zählt zu den Entwicklungen, die zeigen werden, wie sich das erweiterte 4PH vor Ort konkretisiert.

Für philippinische Familien liegt die Bedeutung dieser Bemühungen in der Möglichkeit, einen Ort zu haben, den sie ihr eigenes nennen können. Ihr langfristiger Wert hingegen wird daran gemessen, wie effektiv diese Pläne in Wohnungen umgesetzt werden, die sich Familien leisten können und in denen sie leben möchten.

— Mhicole A. Moral, BusinessWorld (Bworldonline)