Die Preise für mittlere Eigentumswohnungen in 33 größeren US-Märkten sind bis Juli um 15% bis 33% von ihren jeweiligen Höchstständen aus früheren Jahren gefallen, wie eine Analyse von Wolf Street zeigt. Diese Höchststände lagen zwischen 2021 und 2024, wobei die große Mehrheit Mitte 2022 erreicht wurde. Der Bericht stellt diese Märkte in einer Reihe von Charts unter der Überschrift „Historische Condo-Blasen deflationieren in 33 Charts“ dar und beschreibt sie als größere Märkte, die unter ihrem eigenen Gewicht eingebrochen sind.

In neun der 33 Märkte – von Oakland, Kalifornien, bis Jacksonville, Florida – sind die Preise für mittlere Eigentumswohnungen um 21% oder mehr gesunken; in drei davon, die in Kalifornien und Florida liegen, liegen die Preise um mehr als 30% niedriger. Der Bericht bezeichnet dies als erhebliche Preisrückgänge über mehrere Jahre hinweg.

In sechs der 33 Märkte sind die Wohnungspreise bereits unter ihre Höchststände aus der Housing-Bubble 1 von 2006 gefallen und wieder auf dem Niveau von vor 20 Jahren – also auf dem Stand von Mitte 2005. Diese Märkte sind:

• Oakland, CA
• Sarasota County, FL
• Cape Coral, FL
• Contra Costa County (East Bay), CA
• Fort Myers, FL
• Orlando, FL

Im Juli rückten zwei Städte in die Liste der 33 Märkte auf, nachdem ihre Wohnungspreise weiter gefallen waren und die -15%-Marke unterschritten hatten: Houston, TX, und Tempe, AZ. Kein Markt, der im Juni auf der Liste stand, fiel im Juli wieder heraus.

In weiteren 37 größeren Städten sind die Wohnungspreise um 8% bis 14% von ihren jeweiligen Höchstständen gesunken. Es gibt außerdem viele kleinere Märkte, in denen die Preise ebenso stark oder noch stärker gefallen sind, die hier jedoch nicht berücksichtigt werden, weil sie zu klein sind.

Warum Eigentumswohnungen anders sind

Eigentumswohnungen unterliegen anderen Dynamiken als Einfamilienhäuser – Dynamiken, die atemberaubende Aufschwünge und massive Einbrüche befeuern, so der Bericht. Ein Teil des aktuellen Problems ist der überwältigende zweijährige Preisanstieg von Mitte 2020 bis Mitte 2022, der in einigen Städten 50%, 60% oder sogar 70% erreichte und sich auf ohnehin hohe und stark steigende Preise aufsetzte. In den 10 Jahren bis zum Höchststand waren die Preise in diesen Märkten um 180% bis 350% gestiegen.

„Wir schauen auf die Charts unten und schütteln den Kopf. Was dachten sich diese Leute nur?“, schreibt der Autor des Berichts mit Blick zurück. Die Einschätzung lautet, dass diese massiven Condo-Blasen begonnen haben, sich zu entladen – in den meisten Fällen unaufhaltsam, in einigen brutal. Für Käufer, Verkäufer, Kreditgeber und Wohnungseigentümergemeinschaften ist diese Entwicklung wichtig, weil sich die Preise für Eigentumswohnungen schnell bewegen können, sobald Finanzierung, Gebühren, Versicherungen und Investorennachfrage gleichzeitig ungünstiger werden.

Die meisten Märkte in der Liste sind Städte. Die Liste der 33 Märkte, in denen die Preise um 15% oder mehr gefallen sind, umfasst jedoch auch einige Countys, deren Städte – obwohl bekannte Namen – zu klein sind, um einzeln aufgeführt zu werden, sowie New York County, also Manhattan, wo Eigentumswohnungen einen großen Teil des Marktes ausmachen. Außerdem ist ein Metropolitan Statistical Area enthalten, das mehrere kleinere Städte zusammenfasst.

In einigen dicht besiedelten Großstädten machen Eigentumswohnungen und Co-ops einen großen Teil oder sogar die Mehrheit der Hausverkäufe aus. In den meisten anderen Märkten sind Eigentumswohnungen ein relativ kleiner Teil der Verkäufe, was erklärt, warum derselbe nationale Wohnungsmarkt-Hintergrund lokal sehr unterschiedliche Preismuster hervorrufen kann.

Methodik und Daten

Die genannten Preise sind saisonbereinigte Dreimonatsdurchschnitte für „Mid-Tier“-Eigentumswohnungen und Co-ops aus dem Zillow Home Value Index (ZHVI), einem rückblickenden Index auf Basis von Millionen Datenpunkten aus Zillows „Database of All Homes“. Die zugrunde liegenden Daten stammen aus öffentlichen Registern (Steuerdaten), MLS, Maklerhäusern, lokalen Realtor Associations, Immobilienmaklern und Haushalten in den gesamten USA und enthalten Preisdaten für Off-Market-Transaktionen und Verkäufe von privat an privat.

Die Tabellen zu den einzelnen Märkten zeigen von links nach rechts: den Preisrückgang vom Höchststand, die Veränderung gegenüber dem Vormonat (MoM), die Veränderung gegenüber dem Vorjahr (YoY) und den verbleibenden Anstieg seit Januar 2000.

Zurück auf den Stand von 2005

Die Preise für mittlere Eigentumswohnungen liegen wieder auf dem Niveau von Mitte 2005 – also vor 21 Jahren. Die Preise sind wieder dort, wo sie 2005 erstmals lagen, bleiben nach dem massiven Anstieg in den Jahren vor 2022 jedoch sehr hoch.

Das East Bay County in der Liste umfasst Concord, Antioch, Pittsburg, Walnut Creek, Richmond, San Ramon und viele weitere kleinere Städte. San Mateo County umfasst zahlreiche kleinere Städte, die den nördlichen Teil des Silicon Valley bilden.

Die Spanne von 8% bis 14%

In vielen größeren Städten sind die Wohnungspreise um weniger als 15% gefallen; diese Städte sind daher nicht in der Liste der 33 enthalten. Der Bericht nennt eine Beispiel-Liste von 37 größeren Städten, in denen die Preise um 8% bis 14% von ihren jeweiligen Höchstständen gefallen sind. Einige von ihnen sind nur noch wenige schwache Monate davon entfernt, sich der obigen Liste anzuschließen, darunter San Antonio und Dallas, zwei der größten Städte der USA.

Die besonderen Probleme von Eigentumswohnungen

Manche Menschen kaufen Eigentumswohnungen als Zuhause – um in einem Stadtzentrum oder an der Küste zu leben, große Ausblicke, gute Annehmlichkeiten oder eine zentrale Lage zu genießen. Sie schätzen das sorgenfreie Wohnen: sich nicht um Wartung, Reparaturen und Gartenarbeit kümmern zu müssen; Personal am Empfang zu haben; oder keine Treppen steigen zu müssen. Andere kaufen Eigentumswohnungen als Mietobjekte oder als kurzfristige Ferienvermietungen, oder als Ferienwohnungen. Wieder andere, insbesondere nicht ansässige ausländische Investoren, kaufen Eigentumswohnungen, um Geld in den USA zu parken und die Preisentwicklung aus der Ferne zu beobachten. Gerade diese Investoren machen Eigentumswohnungen besonders spekulativ, so der Bericht.

Zu den besonderen Problemen, die der Bericht nennt, gehören:

• Grundstück versus Gebäude. Langfristig steigt der Wert von Land, während die meisten Gebäude bis auf null abschreiben und schließlich abgerissen werden. Das Grundstück, auf dem große Condo-Gebäude stehen, kann sehr wertvoll sein, doch jeder Eigentümer besitzt nur einen winzigen Anteil daran; der Rest der Investition steckt im Gebäude. Ein Einfamilienhaus kann auf weniger wertvollem Land stehen, doch der Eigentümer besitzt das gesamte Grundstück.
• Preise wurden zu hoch. Die Preise, die in den vergangenen Jahren explodierten, waren nach Abklingen der Euphorie am Ende viel zu hoch.
• Sonderumlagen. Hohe Sonderumlagen – oder die Angst davor – für lange aufgeschobene größere Reparaturen belasten einige ältere Condo-Gebäude. Das ist besonders in Florida ein Thema, aber nicht nur dort.
• Steigende HOA-Gebühren. Starke Erhöhungen der HOA-Gebühren bei vielen Objekten, teilweise getrieben von stark steigenden Versicherungskosten in Naturkatastrophengebieten, erhöhen die monatlichen Kosten von Eigentumswohnungen erheblich.
• Fannie-Mae-Blacklist. Wenn ein Condo-Gebäude auf Fannie Maes Blacklist steht, wird die Finanzierung einer Einheit in diesem Gebäude sehr schwierig, und Verkäufe können sich auf Barzahler beschränken, denen das bekannt ist.
• Hypothekenzinsen normalisieren sich. Das billige Geld ist vorbei, und die Hypothekenzinsen liegen wieder ungefähr im normalen Bereich – ein Problem, mit dem auch Käufer von Einfamilienhäusern konfrontiert sind.
• Ausländische Käufer ziehen sich zurück. Im Ausland ansässige Eigentümer, die die USA satt haben, sind zu Verkäufern geworden und haben das Angebot erhöht, während das Interesse ausländischer Käufer am Erwerb eines Hauses in den USA nachgelassen hat, was die Nachfrage verringert.
• Konkurrenz durch neue Apartments. Investoren, die Eigentumswohnungen als Mietobjekte halten, sehen sich starker Konkurrenz durch eine Welle neu fertiggestellter höherwertiger Apartmentgebäude gegenüber, für die Entwickler Mieter finden müssen.

Weiterführende Lektüre

In einer verwandten Analyse: Oh Dear, Prices of Single-Family Homes Fell by 11% to 26% in 15 Bigger Cities Already