Die Financial Times berichtete am 22. über einen Immobilienerwerber, der neben einem konventionellen Hypothekendarlehen einen Kredit über 130.000 US-Dollar mit Bitcoin-Sicherheit aufnahm und Bitcoin im Wert von 325.000 US-Dollar verpfändete – das 2,5-Fache des geliehenen Betrags.

Das Wichtigste vorab: Der Besicherungskurs beträgt 2,50 US-Dollar in Bitcoin je verliehenem US-Dollar; verpfändetes Bitcoin kann nach 60 Tagen ausstehender Zahlungen liquidiert werden; die Voranträge haben ein angefragtes Kreditvolumen von 360 Millionen US-Dollar erreicht; und ein Kredit über 130.000 US-Dollar bei 7,40 % kostet rund 900 US-Dollar monatlich.

Zwei Kredite bei der Auszahlung, eine Zahl in der Werbung

Better und Coinbase kündigten das Produkt im März an und machten es im August allgemein verfügbar, als die erste token-basierte Conforming-Hypothek – Krypto-Sicherheiten kombiniert mit einem standardmäßigen Fannie-Mae-Wohndarlehen, und eine Struktur, die die Unternehmen als Erweiterung des Wohneigentumszugangs für eine neue Generation von Kreditnehmern darstellen. Better teilte später CoinDesk mit, dass die Voranträge ein angefragtes Kreditvolumen von 360 Millionen US-Dollar erreicht haben, über den prognostizierten 260 Millionen US-Dollar aus der Warteliste hinaus. Die genannten Zahlen erfassen das angefragte Volumen, nicht ausgezahlte Kredite; wie viele dieser Voranträge bis zum Abschluss gelangen, ist der nächste Datapunkt, den es zu beobachten gilt.

Die Kreditnehmer erhalten bei der Auszahlung zwei Kredite. Der erste ist eine Conforming-Hypothek nach Fannie-Mae-Standard auf das Haus. Der zweite finanziert die Bar-Anzahlung und ist durch das verpfändete Bitcoin sowie eine zweite Hypothek auf die Immobilie besichert. Better vergibt beide Kredite mit festen Laufzeiten von 15 oder 30 Jahren, und das verpfändete Bitcoin hilft nicht dabei, sich für die Haupthypothek zu qualifizieren.

Better stellt auf seiner Produktseite die Entscheidung als Verkaufen gegen Verpfänden dar. Das Standardbeispiel ergibt einen „Geschätzten Nettovorteil“ von 46.000 US-Dollar sofort – meist die Anzahlung, die der Käufer nicht mehr aufbringen muss. Was der Vergleich auslässt, ist alles nach dem Auszahltag.

Was es kostet, 130.000 US-Dollar in Bitcoin zu halten

Der FT-Kreditnehmer verpfändete Bitcoin im Wert von 325.000 US-Dollar, doch das ist nicht die Exposition, die der Kredit bewahrte. Seine Alternative wäre gewesen, rund 130.000 US-Dollar zu verkaufen – zuzüglich etwaiger Steuern – und den Rest zu behalten. Der zweite Kredit finanziert die fortgesetzte Exposition gegenüber diesem 130.000-US-Dollar-Anteil, während die gesamten 325.000 US-Dollar gesperrt bleiben.

Der Anzahlungskredit für sich allein:

• Geliehen: 130.000 US-Dollar
• Monatsrate: etwa 900 US-Dollar
• Zinsen über 30 Jahre: etwa 194.000 US-Dollar

Die Zahlen sind illustrativ: 360 Zahlungen zu 7,40 %, dem 30-Jahres-Durchschnitt von Freddie Mac zum 15. Oktober. Beters tatsächliche Konditionen hängen von der Kreditprüfung ab. Die Rechnung schließt die Haupthypothek, Gebühren, Grundsteuer und Versicherung aus und geht von keiner vorzeitigen Rückzahlung aus.

Bei diesem Wochendurchschnitt von 7,40 % zahlt der Kreditnehmer etwa 900 US-Dollar monatlich, um 130.000 US-Dollar in Bitcoin zu halten. Das Verpfänden lohnt sich nur, wenn dieser Anteil nach Steuern mehr erwirtschaftet als Zinsen und Gebühren. Die Zahlungen sind fest; die Gewinne sind es nicht.

Tag 60 für das Bitcoin, Tag 180 für das Haus

Better erklärt, dass ein fallender Bitcoin-Kurs nie eine Nachschusspflicht oder einen erzwungenen Verkauf auslöst. Die FAQ stellt dem Margin-Darlehen gegenüber, bei dem Sicherheiten automatisch bei einem festgelegten Loan-to-Value-Verhältnis liquidiert werden können, selbst wenn die Zahlungen aktuell sind.

Der Verzugszeitplan läuft wie folgt:

• Tag 1: Der Verzug beginnt am Tag nach einer verpassten Zahlung.
• Tag 30: Frist, um das Konto zu sanieren.
• Tag 60: Better kann das verpfändete Bitcoin liquidieren.
• Tag 180: Zwangsvollstreckungsverfahren am Haus können beginnen.

Dieser Schutz betrifft den Preis, nicht das Einkommen. Ein Haushalt, der von fallenden Krypto-Kursen und Jobverlust getroffen wird, entgeht dem Margin Call, muss aber weiterhin die Zahlung leisten, die verhindert, dass das Bitcoin am Tag 60 verkauft wird. Und weil der Anzahlungskredit ebenfalls eine zweite Hypothek trägt, sichert das Haus ihn ebenfalls ab.

Gesperrt, bis die Hypothek getilgt ist – und möglicherweise wiederverwendet

Beters FAQ gibt drei unterschiedliche Antworten darauf, wann das Bitcoin zurückkommt. Eine besagt, dass es zurückgegeben wird, sobald der Anzahlungsk zurückgezahlt ist. Eine andere, dass es erst nach vollständiger Rückzahlung oder Refinanzierung der Haupthypothek zurückkommt. Eine dritte, dass es freigegeben wird, wenn das Haus verkauft und der Anzahlungskredit beglichen ist. Better teilte CoinDesk mit, dass die Sicherheit gesperrt bleibt, bis die konventionelle Hypothek zurückgezahlt oder refinanziert ist – was bei einem 30-Jahres-Kredit Jahrzehnte bedeuten kann.

In der Zwischenzeit bleiben die Coins möglicherweise nicht unangetastet. Better teilte CoinDesk mit, dass es verpfändetes Bitcoin rehypothekieren, also anderweitig einsetzen kann, solange ein gleichwertiger Betrag zur Rückgabe bei Tilgung verfügbar ist. Dem Kreditnehmer ist die gleiche Menge Bitcoin geschuldet, nicht unbedingt dieselben Coins, und er ist darauf angewiesen, dass Better liefern kann. Coinbase fungiert lediglich als Verwahrer und Technologieanbieter, ohne Rolle bei der Kreditvergabe oder der Entscheidung über Liquidation, wie die Unternehmen CoinDesk mitteilten.

Das Steuerargument – und der entscheidende Test

Wer einen Verkauf vermeidet, kann eine Steuerzahlung vermeiden. Die IRS behandelt digitale Vermögenswerte als Eigentum, daher kann ein Verkauf einen Kapitalgewinn realisieren. Beters Beispiel legt einen pauschalen Satz von 20 % an, doch die federalen langfristigen Sätze betragen je nach Einkommen 0 %, 15 % oder 20 %, kurzfristige Gewinne werden als gewöhnliches Einkommen besteuert, und das Ergebnis hängt auch von der Kostenbasis des Halters ab. Better selbst rät Kreditnehmern, einen Steuerberater zu konsultieren.

Die entscheidende Frage ist der Cashflow. Das verpfändete Bitcoin kann während der Sperrung nicht für Zahlungen verwendet werden, daher muss das Einkommen des Kreditnehmers beide Kredite über deren gesamte Laufzeit decken.

Dieser Artikel dient nur Informationszwecken und stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Kreditkonditionen und Förderfähigkeit variieren; Berechnungen sind illustrativ.