更嚴格的貸款規定將投機者逐出拍賣市場

26歲的金裕智嘆了口氣。「沒成功，」她說。「我本來抱著很高的期望。」

那是8月24日上午，首爾東部地方法院（位於松坡區）第101號法庭。待標的物件是一棟低層多戶住宅（韓國俗稱「別墅」），位於江東區岩寺洞，鑑價為5.04億韓元（37萬美元）。該物件吸引了11名投標人，比當天審理的任何其他案件都多。金裕智特地請了半天假，坐在31歲的哥哥金範俊身旁——這是他第一次參與不動產拍賣投標。他原本估計自己的勝算約有八成。

接著法官宣布結果。「本案最高出價為4.3607億韓元，」他說。金範俊出價3.7億韓元，距離得標價差了6,607萬韓元。兄妹倆沒有因此停留太久；當天下午他們還得回去上班。

他們並非法庭裡僅有的年輕投標人。現場約有10名20至30多歲的民眾，其中包括27歲的姜知允，她在可樂洞一棟別墅的競標中落敗。

「首爾的房子太貴了，所以我一直在找能盡量便宜買房的方法，就是這樣才知道了拍賣，」她說。「我今天是輸了，但我不太失望，因為累積經驗或許最終會帶來好機會和一個好房子。」

房價上漲與不動產法規收緊，正將越來越多20至30多歲的韓國人推向法院。若沒有父母資助，即使把財務極限拉滿，他們也遠遠買不起首爾的公寓。於是他們改在拍賣場上購買別墅，等待日後換屋的機會。不動產拍賣市場複雜且高風險，多年來一直屬於懂得解讀它的中年專家。問題在於，為什麼年輕人現在開始進入這個市場。

法院數據證實了這個趨勢。根據法院登記情報廣場的資料，1月至7月共有20,619名買家完成拍賣不動產的所有權登記。其中5,556人、即總數的26.9%，年齡介於19至39歲，較去年同期增加18.3%。19至29歲買家的佔比成長更快，達24.8%，而所有年齡層的平均增幅為17.2%。從更長的期間來看，這個轉變更加明顯：19至39歲的買家從2021年的5,759人增至去年的8,361人。

這個變化背後有兩股力量：公寓價格上漲，以及隨之而來的貸款規定收緊。

「隨著公寓價格持續上漲、貸款規定收緊，潛在購屋者似乎轉向拍賣，尋找更能負擔的購屋途徑，」GG Auction資深專家顧問李柱賢表示。

可承租的傳貰物件——韓國的整付保證金租賃制度，房客支付一筆大額可退還保證金以取代月租——也日益減少，進一步加重壓力。

位於京畿道水原的Master Auction Academy一名人員表示，該校近期的新學員約有一半是20至30多歲的年輕人，顯示年輕族群的興趣日益升高。「隨著傳貰物件消失，人們似乎抱著『乾脆買下來』的心態轉向拍賣，」該人員說。

江西區花谷洞的一名不動產仲介描述了同樣的轉變。「新婚夫妻過去主要詢問傳貰房子，但過去四五個月以來，購買的詢問也增加了，」該仲介說。

為了自住，而非轉手炒作

如今進入拍賣市場的年輕買家想要的是可以入住的房子。到去年上半年為止，拍賣市場吸引的年輕投標人主要從事「 gap投資」——買家用新房客的傳貰保證金支付房屋大部分價款——以及低層多戶住宅的短期轉手炒作。當時拍賣市場的貸款規定較寬鬆，也沒有入住要求。

這個趨勢在2025年6月27日宣布、次日生效的貸款措施後出現轉變。新規將拍賣得標後用於支付剩餘價款的貸款上限設為6億韓元，並要求得標者在六個月內遷入該住宅。市場於是轉向現金充裕的買家與自住者。

20至30多歲的買家很少有大量現金，但他們符合首次購屋貸款的資格，這類貸款有利於從未擁有住房者，且要求買家居住在該房屋內。

「當不動產法規像現在這麼廣泛時，融資至關重要，而沒有房子的年輕人具有優勢，」Eduwill不動產學院院長沈裕善表示。「有一種趨勢是年輕買家利用相對容易進入的拍賣市場取得融資，購買可以自己入住的房子。」

這些買家實際負擔得起的，是首爾外圍的中低價位公寓與低層多戶住宅——一幅由預算限制畫出的地圖。根據專精法院拍賣與公售數據的GG Auction，首爾公寓的得標價已連續四個月超過鑑價的100%，意味著傳統的拍賣折價已實質消失。對願意承擔風險以換取低於鑑價購入的買家而言，這項折價長久以來正是拍賣市場的主要誘因。

「在首爾主要地段買一間公寓，至少需要3億到4億韓元的自有資金，根本無力進場，」金範俊說。「我把別墅視為務實的折衷方案。」

還是有人成功得標。24歲的盧賢貞（網路上化名「Hyunfree02」）去年底以近2億韓元買下江西區一棟低層多戶住宅，比附近類似房屋的價格低約20%。該物件位於依「Moa Town」（首爾的小規模社區更新模式）推動重建的區域。她的做法正是韓國人所謂的「momtech」——住在樸實的房子裡，等待其價值或重建前景改善。

「我對鄰近地鐵站、周邊基礎設施，以及最重要的——不必再為傳貰或月租煩惱的安全感，感到非常滿意，」她說。「既然有了自己的住處，我會存錢，之後再決定是繼續住下去還是出售。」

興趣升高，風險也升高

這股興趣不太可能消退。AI驅動的法院拍賣分析平台Yoiddang表示，過去三個月中，45至64歲用戶佔其用戶基礎的63%，18至34歲用戶佔22%。該公司表示，年輕用戶的成長是最明顯的人口結構趨勢。

「年輕用戶會積極將AI和類似工具產生的數據納入決策，」該公司人員說。

未來數月預計將有更多物件進入法院拍賣。包括金原英在內的專家——他為首爾各區政府及其他機構教授不動產拍賣課程——表示，即將進入拍賣的物件包括前總統文在寅執政時期大量舉債購屋的第一波買家所買下的公寓。

低層多戶住宅也預計將大量出現，被自2023年以來日益嚴重的傳貰困境拖入拍賣。其中兩種型態佔大多數：一是「罐頭傳貰」（kkangtong jeonse），即房屋的傳貰保證金接近或超過其出售價格；二是「逆傳貰」，即市場普遍保證金低於房東仍欠既有房客的保證金。

供給激增既是警訊，也是機會。房產之所以進入拍賣，是因為出了問題，而問題未必顯示在標的清單上。

「拍賣顯然在增加，但發生問題的可能性也同樣快速上升，」沈裕善說。「未能分析隱藏抵押權、租賃權主張及其他法律權益的買家可能付出慘痛代價，因此投標前應徹底研究整個程序。」

對被首爾公寓價格擋在門外的年輕買家而言，拍賣法院是僅存的少數進場管道之一。

「如果政府只管制的表象，而不解決房價上漲的根本原因，需求永遠會找到縫隙，」新韓證券不動產專家顧問梁智映表示。「由於拍賢實際上是用小額資金投資住房的唯一途徑，年輕人即使知道風險很高，仍蜂擁而入。」

本文來自《韓國時報》姊妹報《韓國日報》，由生成式AI系統翻譯並經《韓國時報》編輯。