根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）8月11日公布的數據，美國7月成屋銷售經季節性調整後年率為406萬戶，略高於市場共識預期的405萬戶。

上月數據原公布的409萬戶已向上修正至413萬戶。

7月關鍵數據：

• 銷售量：月減1.7%，前值為-2.4%（修正為-1.4%）
• 房價：年增2.0%
• 中位數價格：434,100美元
• 庫存：4.6個月供應量，與上月持平

由於成屋銷售是在成交時記錄——通常在簽約後30至60天——7月的數據主要反映5月和6月的購房決策，因此該系列數據是房地產需求的滯後指標。

房地產市場仍處於穩定狀態，受美國國債殖利率上升及聯準會政策預期影響的高房貸利率持續壓制市場活動。經CPI調整後，可負擔性呈現輕微但穩定的改善。未來借貸利率的走向是一個關鍵問題，市場參與者密切關注聯準會的下一步動作，以判斷房貸利率是否會實質性回落。

長期的結構性隱憂在於美國住宅建設進度未能跟上家庭形成的速度，造成了供應缺口，最終可能需要建築活動顯著加速。目前市場上4.6個月的供應量仍低於通常被認為市場平衡所需的約6個月。然而，建商可能需要更強的價格信號才會加速開工。

成屋銷售是美國房地產市場的最大組成部分，受到密切關注，以從中解讀家庭信心、可負擔性、房貸需求及房地產相關支出的信號。該數據涵蓋獨棟住宅、聯排別墅、公寓及合作公寓的成交，使該系列比基於簽約的新屋銷售數據更為廣泛，且通常較不易出現修正。

5月復甦背景

截至5月，市場已顯示出自2022年以來壓制成交量的利率驅動型疲軟出現溫和復甦。銷售量較4月增長3.2%，年增同樣為3.2%，達到經季節性調整後年率417萬戶——為12月以來最強勁的速度。獨棟住宅帶動了這一改善，銷售量月增3.5%，年率達380萬戶，而公寓及合作公寓銷售持平於37萬戶。

可負擔性略有改善，NAR可負擔性指數從一年前的97.5升至105.6，因為許多地區的收入增長超過了房價漲幅。儘管如此，可負擔性仍是市場的核心制約因素。5月30年期固定房貸平均利率為6.44%，高於4月但低於一年前錄得的6.82%。

庫存一直朝著正確方向發展，但進展緩慢。5月未售出供應量增加3.3%至155萬戶，相當於4.5個月的供應量。儘管掛牌量增加，價格依然堅挺：全國成屋中位數價格年增1.3%，達到5月創紀錄的429,300美元，顯示額外供應尚未帶來廣泛的價格紓緩。首次購房者占銷售的35%，全現金買家則穩定在25%。

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